リースバックとは、所有している物件を売却し、その後も賃貸契約を締結することで、家に住み続けながら、まとまった資金調達を行うことができる仕組みです。
リースバックはここ最近で利用者が増えており、特に注目を集めている資金調達方法です。
「リースバックのメリットやデメリットは？」
「リースバックがおすすめな人はどんな人？」
リースバックの仕組みをよく理解できていない方の中には、リースバックに対して疑問や不安を持っている方も多いかと思います。
リースバックはメリットが多く、今すぐまとまった資金が必要な方には魅力的なサービスです！
この記事では、リースバックのメリットや仕組みなどについて紹介していきます。
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リースバックとは
リースバックは、現在住んでいる家を売却して資金を調達し、そのまま賃貸契約を結んで住み続けられる仕組みです。
リースバックでは、業者との間で売買契約と賃貸契約を締結することで、所有権を手放しても居住を継続することが可能になります。
契約が成立すると、査定額に基づいた売却代金が一括で支払われます。
このため、資金が急に必要な方々にとって、近年注目されている不動産の活用方法となっています。
リースバックがおすすめな人
大きく分けるとリースバックの利用におすすめな人は以下の2点が当てはまります。
- 資金調達をしたい人
- 老後の資産整理をしたい人
これらの目的でリースバックを利用する人が多く、ハウスマッチでも実際にリースバックを利用される方の目的として「資金調達」と「老後の資産整理」が多い傾向にあります。
その中でも特に資金調達を目的としている方が多く、具体的な目的として多いのは以下のような事例です。
- 生活費
- 子どもの教育費
- 事業資金
- リフォーム費用
- 投資資金の元金
- 住宅ローンの収支改善 など
おおよその割合は以下の通りです。
リフォーム費用や投資の元金（NISAなど）のために、リースバックで資金調達を行う人も増加しています。
老後の資産整理では、家を売却して老後資金に充てる方や、不動産での相続はトラブルになる可能性もあるので、現金で相続を行うためにリースバックを利用される方もおられます。
リースバックは、お金に困っている方だけでなく、急に大金が必要になった方など様々理由で利用されています。
銀行などの融資や不動産担保ローンなどよりも審査のハードルが低いため、多くの人が利用することが可能です。
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リースバックを実際に使用した例
リースバックを実際に使用した例について紹介します。
利用を検討している方は、是非参考にしてください。
- 1、名古屋市/2020年築/60代男性/アパート経営
-
リースバック査定額：3,300万円
リースバック賃料：15万円男性一人暮らし。
当該物件が出来た直後に父が亡くなり、相続。
亡くなった父が不動産を多数所有していて現在も父から相続したアパート収入が月50万円ある。
国税局より相続税の追徴課税が3,000万円きたので3,000万円手元に残るように査定希望。
代金4,500万円、賃料17万円で報告するも売主の希望で左記金額で契約。 - 2、知多市/1978年築/70代男性/自営業
-
リースバック査定料：850万円
リースバック賃料：6.8万円ネットショップを自営しており事業拡大の為、リースバック希望。
名義人は10年前に亡くなった母で、相続人は問合せ者以外に姉と妹がいるが、10年以上連絡を取っていない。
増築による未登記建物、相続登記をしないと売れないことを説明し、兄弟に連絡を取るよう依頼するも連絡先がわからない。
弁護士に依頼し、戸籍謄本等から連絡の取れない姉と妹の連絡先を調べ上げ、売買の説明と登記の為の協力を依頼。
受注発注でネットショップを販売しているが注文がきても払えないのでストップしている。
姉と妹と連絡が取れるのに3か月かかり、その間銀行融資を5行相談したが断られた。
左記金額で契約。
リースバックのメリット
売却したあとも家賃を払って住み続けることができるリースバックには、ほかにもさまざまなメリットがあります。
- 将来的に買戻し（再購入）できる
- 売却後も住み続けることができる
- 売却したことを周囲に知られずに済む
- 短期間でまとまった資金を得られる
- 自宅の維持管理コスト・リスクが軽減される
- 住宅ローンの早期完済が可能になる
将来的に買戻し（再購入）できる
リースバックの一番のメリットが売却した自宅を買戻しできるという点です。
買戻しとは、提示された金額を支払うことで自宅を買い戻せるという内容です。
まとまった資金が必要になったが、安定した収入や、今後また自宅の所有権を持ち合いという方にはおすすめの制度です。
ただし、売却時に「再売買予約権」を付ける必要があるため、契約時には注意しましょう。
また、契約によっては家賃を滞納するなどの契約違反があると、買戻し特約が消失してしまうので注意が必要です。
売却後も住み続けることができる
売却後も住み続けることができる点も、リースバックのメリットです。
通常、家を売却する場合、新たな住まいを探し、引っ越しの準備をする必要があります。
しかし、リースバックでは、自宅を売却しても、そのまま賃貸として住み続けることができるため、生活環境を変える必要がありません。
特に、家族がいる場合や子どもの学校区を変えたくない場合に大きなメリットとなります。
また、引っ越し費用や新しい家の初期費用が不要になるため、コスト面でも負担を軽減できます。
売却したことを周囲に知られずに済む
自宅を売却したことが近隣住民に知られる心配がない点も、リースバックのメリットです。
なぜ周囲へ知られずに済むのかというと、売却した自宅の所有権を持つ業者が売却情報・賃貸情報を公開することがないためです。
たとえば、不動産会社が不動産を購入した場合、通常は新たな買い手を探すために不動産ポータルサイトや広告などで売却情報を公開します。
一方で、リースバックは売却主が住み続けることを前提としているので、わざわざ周囲に情報を公開する必要がないのです。そのため、近隣住民に自宅を売却したことは知られずに済みます。
短期間でまとまった資金を得られる
一般的な不動産売却では、買い手の募集から契約手続きなどに時間がかかります（目安は3ヵ月～半年程度といわれています）。場合によっては、売却希望の時期までに契約が決まらないかもしれません。
しかし、リースバックは不動産会社などの業者が一括現金で買い取るので、まとまった資金を早く調達したいのであれば通常の不動産売却よりも有利といえます。
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リースバックなら資金の使い道が自由
リースバックで得られる資金は使用用途が制限されないので、資金が自由に使えます。
老後資金として使用できるのはもちろん、生活資金や事業資金など幅広く活用することが可能です。
借金をせずに自由に使える資金を得られるのは大きなメリットといえるでしょう。
自宅の維持管理コスト・リスクが軽減される
リースバックで自宅を売却することによって、固定資産税や都市計画税、修繕費（契約内容によっては自己負担）などの維持管理費を負担する必要がなくなります。
ただし、賃貸借契約を締結して住む際は家賃のほか火災保険や家賃保証料といった費用がかかるので、契約時によく確認しておきましょう。
住宅ローンの早期完済が可能になる
住宅ローンの返済期間は、基本的に30～35年と長期に渡ります。返済期間中、収入が減ったり、事故・病気などで失業してしまう可能性はゼロではありませんよね。
このような場合、リースバックを利用して自宅を売却すればローン返済の不安を解消できます。
リースバックのデメリット
リースバックには、メリットだけでなくいくつかのデメリットもあります。
- 家賃の支払いをしなくてはいけない
- 売却価格が相場より安くなる傾向にある
- 定期借家契約では契約期間が決められている
家賃の支払いをしなくてはいけない
リースバックを利用して売却後も住み続ける場合には、毎月家賃の支払いをしなければいけません。
家賃は立地や築年数によって異なりますが、売却価格を基準に、地域の家賃相場から期待利回りを算出して決定するのが一般的です。
そのため、毎月の家賃の支払いが負担となる可能性もあります。
ですが、家賃の支払いがメリットとなる場合もございます。
業者によっては、売却価格を調整し毎月の家賃の支払額を抑えてもらえるケースもございます。
その場合、ローンの支払額よりも下回るなど、月々の支払いの負担が軽くなる場合もあるため、まずはリースバックの担当者に相談してみましょう。
売却価格が相場より安くなる傾向にある
リースバックで不動産売却をする場合、通常の相場よりも売却価格が安くなる傾向にあります。
なぜかというと、リースバックの売却価格は、売却後の月々の家賃にも結びついて決定されるため、月々の家賃を下げれば売却価格も下がってしまうのです。
反対に、売却価格が高額になる場合は家賃も高額になることが想定されます。
つまり、「できるだけ高く売却したい」とお考えの方は、リースバックは向いていません。
ですが、毎月の負担を抑えつつ、できるだけまとまった資金を調達したいという人には、非常に魅力的なサービスとなっています。
定期借家契約では契約期間が決められている
「定期借家契約」では、契約期間が決められているため、注意が必要です。
リースバックは、よく巷で「住み続けることが出来ない」などと噂されていますが、その原因は「定期借家契約」の内容を理解せずに契約してしまうからです。
ですが、「普通借家契約」を締結すれば、問題なく住み続けることが可能です。
「普通借家契約」では基本的に契約は更新されるため、引っ越しを迫られることはありません。
リースバックのネガティブポイントとして取り上げられがちですが、契約内容をしっかり確認しておけば住み続けることは出来ますので、契約時によく注意するようにしましょう。
リースバックを利用する流れ
リースバックを利用する流れは以下の通りです。
まずは、電話やWebで問い合わせてみましょう。
問い合わせも査定依頼も基本的には無料で、即日見積もりを出してくれる業者もあります。
問い合わせ後に簡易査定を希望すると、業者の担当者から電話やメールで買取金額と家賃を教えてもらえます。
ただし、簡易査定の段階では「住所」「間取り」「地図情報」などの情報をもとに算出しており実際の物件を見ていないため、あくまで目安と捉えておきましょう。
現地調査では、不動産会社の担当者が室内状況や周辺環境を確認して本査定を行います。
現地調査が終わると、調査結果、希望する賃料、期間等の条件、市場価格の相場などの情報をもとに最終的な買取金額と家賃が提示されることになります。
買取金額・家賃に納得したら、売買契約の締結を行います。
重要事項説明書の内容を確認し同意したあとに売買契約書へ署名・捺印する流れです。
不動産会社から手付金を差し引いた残代金が支払われたら、物件の引き渡しを行い賃貸借契約の締結に進みます。
この段階で、賃貸借契約に必要な家賃保証会社への加入料や火災保険加入料を支払うことが多いです。
リースバック完了後、いよいよ賃貸生活のスタートです。
毎月家賃の支払いは必要ですが、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税などの費用は発生しません。
リースバックのトラブルや後悔した事例
リースバックはメリットが多く素晴らしいサービスですが、トラブルがあることも事実です。
以下はリースバックで実際にあったトラブルの一例です。
- 家賃の支払いができなくなった
- 賃貸借契約を更新できず退去になった
- 業者が倒産してしまった
ですが、リースバックを理解していればトラブルに巻き込まれることや後悔することはほとんどありません。
リースバックの利用をご検討中の方は、トラブル事例を把握し、実際の契約の際などの参考にしましょう。
家賃の支払いができなくなった
リースバック後の家賃が想定よりも高額で、家賃の支払いが難しくなってしまうケースがあります。
長く住み続けるつもりで売却したにも関わらず、家賃の支払いが難しくなれば退去せざるを得ない状況になってしまうかもしれません。
毎月支払うことができる家賃であるのか確認したうえで、契約を行うようにしましょう。
ですが、売却価格を調整することで、月々の家賃を抑えられる場合もあるため、業者に交渉することもおすすめです。
ハウスマッチではお客様のライフプランに合った家賃をご提案致します。
賃貸借契約を更新できず退去になった
基本的には家から退去させられることはほとんどございません。
ですが、貸借契約が更新できずに退去になってしまったというトラブル事例もあります。
契約期間が2〜3年の「定期借家契約」では、貸主と借主の合意がなければ再契約できません。
そのため、貸主側が再契約を拒んだ場合、借主はどうすることもできないため、契約満了に合わせて退去することになります。
「普通借家契約」で契約を行えば、退去を迫られることはありませんので、リースバックを利用して家を売却する際は、賃貸の契約形態をきちんと確認しましょう。
業者が倒産してしまった
なかには、リースバック業者が契約中に倒産してしまうというトラブル事例もあります。
基本的に新しい所有者と再度賃貸契約を結び住み続けることになりますが、新しい所有者によって退去を求められる可能性も全く無いわけではありません。
長期的なリスクを考慮するのであれば、事業規模の小さい会社や地場業者（いわゆる地域密着型の小規模な不動産会社）は避けるようにしましょう。
このようなトラブルに巻き込まれないためにも、事前にリースバック業者の調査をしておくことをおすすめします。
ハウスマッチの提携業者には、過去トラブルの合った業者はございませんので、一度ご相談ください。
リースバックで後悔しないための対策
リースバックによるトラブルに巻き込まれたり、後悔したりするリスクを避けるために、以下の3点を意識してください。
- 重要事項を確認しておく
- 売却額と家賃は将来を見据えて判断する
- 信頼できる企業や担当者を選ぶ
では、それぞれのポイントを詳しくチェックしていきましょう。
重要事項を確認しておく
リースバックを利用する際は、契約の種類（「普通借家契約」「定期借家契約」）、契約期間、敷金・礼金などの初期費用、再契約の条件を確認してください。
リースバックでは売却金額に注目しがちですが、売却後も長く住み続けるのであれば賃貸借契約の内容も非常に重要です。
また、将来的に買戻しを検討している場合は、買戻し特約の有無も確認しておきましょう。
売却額と家賃は将来を見据えて判断する
リースバック後の家賃が高額になりすぎていないかという点も重要です。
売却価格や家賃設定が適正かを判断するには、複数の会社に見積もりを依頼する方法がおすすめです。
売却価格や家賃設定によって、売却益や月々の家賃が変わりますので、よく考えたうえで契約を行うようにしましょう。
信頼できる企業や担当者を選ぶ
リースバック契約を結ぶ業者とは、自宅を売却した後も長期間に渡って付き合っていく可能性があります。
そのため、「対応が丁寧で親切」「どんな疑問にも回答してもらえる」など、安心して任せられる担当者が在籍している企業が望ましいでしょう。
なお、売却後に企業が倒産してしまったというトラブルもあるので、ホームページなどから業歴・実績も確認してください。
ハウスマッチは、査定実績が1万6000件を超えており、専門の担当者がお客様をサポート致します。
リースバックについてまだ不安がある方は、まずはご相談ください。
リースバック以外の資金調達方法
リースバック以外の資金の調達方法としては、主に以下の3つがあります。
| 資金調達方法 | 特徴 |
|---|---|
| リバースモーゲージ | 自宅を担保に融資枠内で融資を受ける方法 |
| 不動産担保ローン | 不動産全般を担保に融資を受ける方法 |
| 任意売却 | 不動産を納得のいく価格で売却し取引を成立させる方法 |
リースバックとリバースモーゲージの違い
リバースモーゲージとは、不動産（自宅）を担保にして融資を受ける方法です。継続して自宅に住み続けられる点はリースバックと似ていますが、基本的な仕組み・特徴がまったく異なります。
| 比較項目 | リースバック | リバースモーゲージ |
|---|---|---|
| 対象物件 | 不動産全般 | 戸建・マンションなどの住宅 |
| 対象者 | 法人・個人 | 個人 |
| 年齢制限 | 成人年齢に達していれば利用可 | 主に55～80歳が対象 |
| 毎月の支払い | 家賃 | 利息（最終的には元金を一括返済する） |
| 住宅ローンの有無 | 抵当権付きでも利用できる | 抵当権が付いていない不動産のみ |
| 所有権 | 買取業者 | 現在の所有者 ※売却時まで |
| 資金の使用用途 | 自由 | 制限される場合あり（事業・投資資金は不可など） |
| 固定資産税の納税義務 | なし | あり |
| 家族の同居 | 制限なし | 本人・配偶者・子供のみ |
| 契約終了後 | 買戻し可能 | 契約終了後（死亡後）に売却あるいは相続人による一括返済 |
リバースモーゲージの契約期間中は利息のみ支払いが必要で、元金は契約者本人が亡くなったあとに自宅を売却するなどの方法で一括返済します。
リバースモーゲージは利用条件が厳しく、活用しにくい点がデメリットであるため、資金用途に制限がないリースバックがおすすめです。
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンとは、不動産全般を担保として融資を受ける方法です。
毎月元本と利息分の返済を行い、返済終了後は自宅を資産として手元に残すことが可能です。
借入金の使途は原則自由なので、さまざまな目的に利用できます。
ですが、不動産担保ローンの審査は非常に厳しく通りにくいことが特徴です。
また、ノンバンクの不動産担保ローンでは、銀行系の業者よりも審査には通りやすくなりますが、金利が非常に高いため、返済額が膨れ上がってしまうことが特徴です。
任意売却とは
任意売却は住宅ローン支払い困難者の救済手段で、不動産を競売にかけずに納得のいく価格で売却し取引を成立させることを指します。
通常、住宅ローンの返済が数ヵ月滞った場合は担保にしている不動産（自宅）が差し押さえられて競売にかけられる流れになるのですが、任意売却の場合は売却額がローン残債より少なくても一般市場で売りに出すことが可能です。
任意売却を行うためには住宅ローンを組んでいる金融機関の了承が必要で、不動産会社と連携を取りながら売却活動していくことになります。
任意売却では、もうその物件には住めなくなってしまうため、その後の家探しや引っ越しの費用もかかってしまいます。
リースバックでは同じ家に住み続けながら、売却益でローンの返済が可能になるため、住宅ローンの支払が困難で売却を検討されている方は、リースバックもご検討ください。
リースバックについてよくある質問
ここでは、リースバックに関して多く寄せられる質問を確認していきましょう。
リースバックの仕組みを理解して後悔しないように利用しよう
リースバックとは、不動産を売却後も月々の家賃を支払い続けることで、同じ家に住み続けながら資金調達を行える仕組みです。
買戻しが可能であることなど多くのメリットがあり、資金調達を行いたい人には非常に魅力的なサービスとなっています。
デメリットもありますが、しっかりと仕組みを理解し、注意点を把握しておけばメリットのほうが大きいと言うことができるでしょう。
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