この記事では「リースバック方式とは？」について紹介していきます。
リースバック方式とは、保有している家をリースバック業者に一旦売却して、その後にリースバック会社に家賃を払うことで、家に住み続けられる方法です。
他にも「リースバック方式を利用するメリット・デメリット」や「リースバックの活用例」についても解説します。
ぜひこの記事を参考に、リースバック方式について理解を深めてみてください。
リースバック方式とは？
リースバック方式とは、保有している家をリースバックに一旦売却して、その後にリースバック会社に家賃を払うことで、家に住み続けられる方法です。
家を売却すると同時に賃貸借契約を締結し、基本的には家賃・賃料に変動はありません。
リースバックの売買契約が成立すると、売買代金はリースバック利用者に一括支払われます。
リースバック事業者は、購入した家を家賃収入のある不動産又は家を売却した利益を目的にしているので、家の買取価格は市場価格よりも安くなる傾向があります。
リースバックを利用する条件
リースバックを利用する条件を把握しておくことで、スムーズにリースバックを利用することにもつながります。
具体的にリースバックを利用する条件については、以下があります。
- 支払い能力がある
- 抵当権が消せること
- 自宅の共有者が売却に同意している
それぞれの条件について紹介していきます。
支払い能力がある
リースバックを利用する条件として、リースバック業者に継続的に家賃を支払いができるように、支払い能力があることが条件になります。
具体的に支払い能力として見る項目については、以下があります。
- 給与所得
- 事業所得
- 不動産賃貸収入
- 年金
家を売却した資金が手元に残っていれば、家賃・賃料を支払っていける可能性が高いので、支払い能力の審査は、金融機関に比べて比較的審査は緩いです。
そのため、フリーターや無職などの場合でもリースバックを利用できるケースもあります。
抵当権が消せること
リースバックを利用するには、抵当権を消せることが条件に含まれます。
抵当権とは、住宅ローンなどの返済ができなくなった際に、債権者が家を売却して、優先的に売却金額を受け取れる権利のことです。
基本的には、ローンを全額返済しないと債権者から抵当権を抹消してもらうことができません。
しかし、例外として売却金額がローン残高よりも下回っている場合でも、抵当権を抹消できるケースもあります。
自宅の共有者が売却に同意している
リースバックによって自宅を売却する場合には、自宅の共有者全員が売却に同意していることが法律によって決められています。
自宅に住んでいない共有者がいる場合でも、自宅の売却に同意が必要です。
特に自宅を相続した場合には、複数の名義人が登録されているケースがあるので、これからリースバックを利用したいと思っている方は、事前に確認をしておきましょう。
リースバック方式を利用するメリット
リースバック方式を利用するメリットについては、以下があります。
- 短時間で資金調達が可能
- 売却後でも自宅に住み続けられる
- 不動産を所有するランニングコストがなくなる
- 自宅を所有するリスクを減らせる
それぞれのメリットについて解説します。
短時間で資金調達が可能
リースバックでは、自宅を売却して現金化するまでの時間が短いので、短時間で資金調達ができるメリットが挙げられます。
一般的な仲介によって自宅を売却する方法では、買主を探したり、さまざまな手続きをするなど手間や時間が必要になるので、自宅を現金化するまでにある程度の期間が必要です。
また、売却したい期間中に買主が見つからないリスクもあります。
しかし、リースバックを利用することで、リース会社や不動産などが買主になって買取をおこなうので、短期間で売却をすることができます。
売却後でも自宅に住み続けられる
リースバックを利用する最大のメリットとして、売却後でも自宅に住み続けられることです。
通常の不動産売買では、自宅を売却して所有権が第三者に渡った時点で、自宅から退去する必要があるので、すぐに新しい家を探す必要があります。
さらに、お子さんがいる場合には、転校をしなければならず、大きなストレスを与えてしまうリスクもあります。
リースバックを利用することで、新しい住まいの手配や転勤・転校をする必要がなく、引越し代などの出費も抑えることが可能です。
売却した自宅を買い戻せるケースもある
リースバックを利用した条件次第では、将来的に売却した自宅を買い戻せるケースもあります。
家の売買契約から一定期間が経過して、売主が売買代金と契約の費用を返すことで、自宅を取り戻すことができる特約の「買い戻し特約」を付けることによって、自宅を買い戻すことが可能です。
その他にも、いくつかの要件があるので、売薬した自宅を買い戻したいと思っている方は、契約時に確認をしておきましょう。
不動産を所有するランニングコストがなくなる
リースバックを利用することで、自宅の所有権がなくなるので、以下のようなランニングコストがなくなります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費
- 修繕積立金
- 建物の修繕費
- 建物の火災保険料
上記のランニングコストは、新たな所有者が負担することになります。
リースバックを利用して自宅に住み続けるには、賃貸住宅という扱いになり、敷金や家財に対する火災保険などの費用が発生します。
しかし、毎月家賃のみの支払いになるので、建物の修繕費や税金などの負担は減らすことが可能です。
自宅を所有するリスクを減らせる
自宅を所有することで、事故や災害によって建物が壊れたり、資産価値が下がって売却できないなどのリスクがあります。
リースバックを利用することによって、自宅の所有権がなくなるので、リスク負担を減らすことが可能です。
また、金利変動型の住宅ローンを借りている場合には、金利が上昇してしまうことによって、毎月支払う金額が多くなってしまうなどのリスクも考えられます。
少しでもリスクを減らして、同じ家に住み続けたいと思っている方には、リースバックを利用を利用するのがおすすめと言えます。
リースバックを利用するデメリット
リースバックを利用するデメリットを把握しておくことで、リースバックを利用する前後のギャップを減らすことにもつながります。
具体的にリースバックを利用するデメリットについては、以下があります。
- 相場よりも売却価格は安くなる傾向がある
- 住み続けられるとは限らない
- 家賃が発生する
- 税金が発生するケースがある
それぞれのデメリットを解説していきます。
相場よりも売却価格は安くなる傾向がある
リースバックを利用して自宅を売却する場合には、相場よりも売却価格が安くなる傾向があるデメリットが挙げられます。
リースバック業者は、買い取った家を売却して利益を得たり、家賃収入の不動産として利益を得るのが目的になるので、できるだけ買取価格を安くしようとするため、売却価格はやすくなってしまいます。
なるべく高く家を売却したい場合には、複数のリースバック業者を比較したり、仲介による不動産査定額との比較をするのをおすすめします。
住み続けられるとは限らない
リースバック業者との賃貸借契約の条件によっては、売却した家に住み続けられるとは限らないので注意が必要です。
家を売却後も長く住み続けたい場合には、賃貸借契約を更新できる「普通賃貸契約」でリースバックを利用できる業者を探すようにしましょう。
しかし、リースバックでは、2年以内の契約期間で、更新を前提としない「定期賃貸借契約」が多いので、契約時にはしっかりと確認をしておきましょう。
普通賃貸借契約
普通賃貸借契約とは、賃貸借契約の更新が可能で、借主と貸主の解約意図の通知がない場合には、同条件で更新され続けていく契約です。
基本的には、契約が自動で更新されていくので、再契約の手間が無いメリットも挙げられます。
借主側が解約する意図を示さない限りは、契約期間満了後も自動更新されるケースがほとんどです。
デメリットは、契約時に借主側からの条件交渉が難しいので、定期賃貸借契約よりも支払う家賃が高くなってしまう可能性があります。
定期賃貸借契約
定期賃貸借契約とは、契約期間の満了によって、同時に契約も終了するのが特徴です。
継続してリースバックで売却した家に住み続けたい場合には、借主と貸主の双方同意の上で、再契約が必要になります。
家に住み続ける期間が決まってしまうデメリットがありますが、再契約する場合には、契約条件を再度交渉できるメリットもあります。
家賃が発生する
リースバックでは、売却した家に住み続けることができますが、毎月家賃が発生するデメリットがあります。
家賃は、売却した家の土地や築年数の条件によって異なりますが、基本的には売却価格を基準にして、その地域の家賃相場によって決定します。
そのため、リースバック業者によっては、家賃相場よりも高くなってしまうケースもあるので、複数のリースバック業者と比較検討するようにしましょう。
税金が発生するケースがある
リースバックによって、家を売却した際に譲渡益が発生してしまうと、税金が発生してしまうケースがあります。
譲渡益とは、不動産を売却したことによって得られる利益のことで、譲渡益に対して課税されてしまいます。
また、法人が売主になってリースバックを利用してしまうと、消費税が発生してしまうので注意が必要です。
リースバックの活用例
リーバックの活用例については、主に以下の3つがあります。
- 老後の資金確保
- 住宅ローン返済の負担軽減
- 離婚による財産分与のトラブル解消
それぞれの活用例について紹介していきます。
老後の資金確保
リースバックは、売却資金の用途を制限されないので、老後の資金確保として活用することが可能です。
老後に必要な生活資金や自分や家族の医療費などの資金にも利用することができます。
リースバックを利用して、住宅ローンの返済よりも、毎月支払う家賃が高くなってしまったとしても、手元資金を確保できるので、老後の生活資金に関する不安を軽減することが可能です。
また、短期間でまとまった資金を確保できるので、医療費や事業資金などすぐに資金が必要な場合でも活用できます。
住宅ローン返済の負担軽減
リースバックを利用することによって、住宅ローン返済の負担軽減にもつながります。
例として、住宅ローンの残債が1,500万円あり月々返済額が13万円の状態で、リースバックを利用することによって、売買価格が1,600万円で月々支払う家賃は9万円に抑えることが可能です。
住宅ローンを完済できるのはもちろん、手元資金として100万円を増やすことができるメリットも挙げられます。
さらに月々支払う家賃を下げたいと思っている方は、家の売買価格を抑えることで、家賃を下げることができるケースもあるので、あらかじめリースバック業者と交渉しておきましょう。
離婚による財産分与のトラブル解消
離婚による財産分与のトラブルについても、リースバックを利用することによって、トラブルを解消することが可能です。
例として、妻と離婚した場合に、子供の学区の問題によって、妻と子供は今まで通り同じ家に住み続けることを希望している状態でも、リースバックを活用することができます。
リースバックによって、住宅ローンを完済して、妻を賃借人とすることによって、お互いが納得した状態で財産分与の問題解決ができました。
リースバックを利用して家を売却しても住み続けよう！
今回は、リースバック方式を利用するメリット・デメリットやリースバックの活用例を紹介しました。
リースバック方式を利用するメリットについては、以下があります。
- 短時間で資金調達が可能
- 売却後でも自宅に住み続けられる
- 不動産を所有するランニングコストがなくなる
- 自宅を所有するリスクを減らせる
また、リースバックを利用するデメリットを把握しておくことで、リースバックを利用する前後のギャップを減らすことにもつながります。
今回の記事を参考に、リースバックについて理解を深めてみてください。
