不動産を売却する際には、不動産の価値を査定する必要があります。不動産査定のプロに依頼することになりますが、査定価格の相場は自分で調べることもできます。
この記事では不動産を査定する種類とそれぞれの方法の特徴について紹介していきます。
価格算出の計算式もイメージできるようまとめましたので、ぜひ不動産売却時の参考にしてくださいね。
不動産査定の種類とは？
不動産査定とは、物件の価値について「いくらで売却できるのか？」という観点で調査し、適切な推定売却価格を算出することです。
査定価格を算出することによって、売り出し計画を立てたり、資金計画を立てることに役立ちます。
不動産査定には主に以下3つの種類があります。
- 簡易査定
- 訪問査定
- AI査定
簡易査定（机上査定）
簡易査定（机上査定）とは不動産会社に依頼して、「物件情報・取引実績・市場動向」などから物件価値を査定する方法です。
実際に訪問せず、机上で分かる情報から価値を判別するため、机上査定と呼ぶこともあります。簡易査定では限られた情報から算出するため、会社によって結果にバラつきがあることが多いです。
そのため、簡易査定を依頼する際は複数会社に相見積もりをとりましょう。
インターネット上では一括査定で簡単に複数の会社から相見積もりを取るサービスがあるので、ぜひ利用してみましょう。
訪問査定
訪問査定とは不動産会社が実際に物件を訪問して査定する方法です。簡易査定の情報だけでなく、周辺環境や立地条件なども加味して総合的に査定します。
周辺環境や立地条件、建物の状態などを詳しく調べるため、簡易査定よりも正確な額を査定できます。
AI査定
AI査定とはAI（人口知能）が自動的に不動産価格を査定する方法です。
「 所在地・面積・構造・建築年・用途」など必要な情報を入力するだけで査定額が分かります。
AI査定では短時間で査定額が分かるメリットがある一方、精度が不確かというデメリットがあります。限られた情報から不動産の価値を算定するため、不動産査定に必要な細かい査定ができないのです。
細かい査定を知りたい時は簡易査定や訪問査定を利用すると良いでしょう。
不動産の査定額を決める
不動産の査定額を決める際は、以下3つの要素から考慮されます。
- 査定価格
- 売り出し価格
- 成約価格
これら3つの価格は不動産を査定してから成約に至るまでに様々な事由で変更されることがあります。
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
査定価格
査定価格とは不動産査定時に提示される価格のことで、査定時に判明している情報から決定されます。
ここで、注意したいのが、査定価格がそのまま売却価格ではないということです。売却価格を算定する際は、この後紹介する「売り出し価格」を参考にします。
売り出し価格
売り出し価格とは不動産を実際に売り出す価格のことです。
意の金額であるため、値付けに決まりはありませんが、一般的に不動産の価値は時間が経過するとともに需要が減少していくため、売り出し価格も合わせて引き下げていく必要があります。
不動産の需要も加味されることがあり、買い手が見つからない時は、そこから更に売り出し価格を下げることもあります。
成約価格
成約価格とは不動産売買が成立する最終的な価格のことです。
契約の過程で査定価格や売り出し価格から修正されることもあります。
このように、契約の段階が進んでいくにつれて査定の価値が変わることがある点に注意しましょう。
不動産査定の計算方法
不動産査定を計算するためには、不動産を評価するために必要な情報を根拠にして計算を行います。
不動産査定の計算方法には以下3つの方法があります。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
取引事例比較法
取引事例比較法とは周辺の類似した物件の取引実績を参考にして不動産価格を査定する方法です。
売却対象の家の近隣で類似した物件の実績から算出します。
取引事例比較法では「築年数」や「近くの距離」など客観的なデータを調査して、坪単価あたりの相場を算出します。近隣で売却実績がある場合、これらの項目について点数をつけることによって不動産の査定を実施します。
近隣の実績から基づく相場によって算出するため、説得力や根拠があることが特徴です。
| 【取引事例比較法で確認される項目】 ・坪数 ・築年数 ・階数 ・方位 ・駅からの距離 ・間取り など |
原価法
原価法とは不動産を再調達する際にかかる原価（費用）で不動産価格を査定する方法です。
「同じ不動産を再び購入する際にはいくらかかるのか？」という観点から不動産の価値を査定します。
原価法では経年による価値の減少を反映させていく、主に不動産の建物部分に使用されることが多い方法です。
以下の通り、原価法による計算方法では再調達価格や延べ床面積を調査し、残存年数を耐用年数で割った価格が不動産の査定額となります。
| 【原価法の計算方法】 不動産の査定額＝再調達価格×延べ床面積×（残存年数÷耐用年数） |
収益還元法
収益還元法とは不動産が生み出す収益で還元できる価値に応じて不動産価格を査定する方法です。例えば、賃貸用のマンションを査定する場合はマンションを運営することで得られる収益（利益）で価値を決めます。
収益還元法は「直接還元法」「DCF法」の2種類に分けられます。
それぞれの詳しい計算方法について見ていきましょう。
直接還元法
直接還元法とは不動産が1年間で生み出す利益を還元利回りで割り、物件の収益価格を求める方法です。
還元利回りとは、不動産の収益性を表す利率のことで、一般的に5〜7%が相場です。
| 【直接還元法の計算式】 不動産の査定額＝1年間の純利益÷還元利回り |
DCF法
DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法とは将来得られる収益と売却価格を現在価額に換算する方法です。
直接還元法よりも計算が複雑で、主に投資用不動産でDCF法が使われることが多くなっています。
| 【DCF法の計算式】 不動産の査定額＝年間純利益の現在価値＋将来の売却価格の現在価値 |
不動産査定で調査するポイント
不動産査定で調査するべきポイントとして、以下をチェックしましょう。
- 売却理由
- 物件状況
- ローンの残債
- 現地調査
- 周辺環境調査
これらの情報は売り主しか知りえませんが、不動産の価値を査定するために必要です。
それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
売却理由
売却理由を伝えると、不動産査定の内容に影響します。
理由によっては不動産の査定額が上がったり下がったりすることがあるので、私的な事情によるものなのか、はっきりと理由を伝えましょう。
特に、買い替えの場合は「引き渡し猶予特約」をつけることも可能です。
引き渡し猶予特約とは、売買契約の定めに関わらず引き渡し日を、売買代金を全額受領日よりも遅らせるための特約です。
通常、不動産の引き渡しは引き渡し日と同じ日にすることが原則となりますが、引き渡し猶予特約を付けることによって例外的に数日間引き渡し日を待ってもらうことが可能になります。
物件状況
物件状況次第では、リフォームの経歴や専門家の建物調査の実績があれば査定に有利になります。
例えば、リフォームやインスペクション（専門家による調査の実績）があれば査定の交渉材料となるのです。
ただし、建物の損傷など悪い情報も確実に伝える必要があります。
これらの情報を正しく伝えていない場合、後々トラブルに発展する可能性があるため注意しましょう。
ローンの残債
不動産の査定をする場合は、ローンの残債を報告する必要があります。
ローンの残債とは、住宅ローンの中で未だ返済が終わっていない残高です。
原則として、ローンは完済していないと売りに出せません。
特に、オーバーローン（ローンの残高が不動産の売価を上回っている状態）の場合は買い替えローンや任意売却の検討が必要です。
現地調査
現地調査とは現地でトラブルが発生していないかどうかをチェックする調査です。
例えば
- 道路に2メートル以上隣接していないか？
- 近隣との境目が曖昧ではないか？
など、建築基準法の観点からチェックします。
周辺環境調査
不動産の査定をする際は周辺環境の調査を行います。
周辺環境調査とは、近辺にマイナスの要因がないかどうかをチェックする調査です。
例えば、近辺に墓地や工場、あるいはパチンコ店や風俗店などマイナスの影響があるかどうかを確認します。
不動産査定の適正価額を調査する方法
不動産査定のプロに頼んでも、本当に適正な査定額であるかどうかを判断することは難しいです。
一般的な不動産の相場を調べることで、自分で適正価額をある程度調査できます。
不動産査定の適正価額を調査する方法として、以下3つを紹介します。
- レインズ
- 公示価格
- 路線価
レインズ
レインズは国土交通省が提供している不動産取引情報提供サイトです。日本中で売薬が成立した不動産のうち、公開されている不動産の情報を確認できます。
一般には非公開であるものの、一部の情報は公開されています。
土地やアクセスなど、条件が似ている物件の査定額を調査できるので、不動産査定の相場を調べることが可能です。
外部リンク：「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」｜国土交通省
公示価格
公示価格を調べることで、不動産の査定額が適正であるかどうかを調査できます。
公示価格とは、国土交通省が適正な地価の形成へ寄与するために毎年3月ごろ公示している土地の価格です。
地価公示法に基づいて作成されており、広く土地の評価に活用されています。
公示価格は一般的な土地取引について大まかな指標を与えるものであり、公示価格を調べることで不動産の査定について相場を把握することが可能です。
外部リンク：「標準地・基準地検索システム」｜国土交通省
路線価
路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表している「路線に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額」です。
土地の適正価額を調査するのに役立ちます。路線価は土地全体の価格ではなく、道路に面した土地の価格です。
国税庁が発表している資料であるため、相続税や贈与税の計算に使われますが、不動産取引の計算根拠としても使用されます。そのため、路線価は不動産の査定価額が適正であるかを評価する材料となります。
外部リンク：路線価図・評価倍率表｜国税庁
正しい不動産査定をしよう
不動産価格を査定するためには不動産の状況を整理して判定する必要があります。
建物の状態だけでなく、周辺の状況や法律に応じて査定額は決定されますので、不動産相場を正しく判断するためにも、事前に適正価額を調査しておきましょう。
相見積もりをするには、不動産の情報を登録するだけで複数社が査定をしてくれる「一括査定」のサービスが便利です。
不動産の査定自体は不動産業者が無料で行っているため、気軽に相談してみましょう。
