リースバックはやばいって本当？理由や利用の注意点を解説

「リースバックはやばいって本当？」

「リースバックは罠？」

そんな疑問をお持ちの方も多いかと思います。

結論、リースバックがやばい訳ではありません。

基本的にはリースバックの仕組みを知らない方による契約トラブルが大半だからです。

この記事では、リースバックについて「やばい」と揶揄される理由について解説していきます。

リースバックを利用する前に確認しておくべきポイントや業者の選び方も解説しているので、リースバックで後悔しないための検討材料としてください。

リースバックはやばいという訳ではない

リースバックは、やばいという訳ではありません。

ですが、契約内容を確認しないと失敗するケースがあります。

まとまった資金を手に入れられたり、住宅ローンを解消できるなどのメリットをうまく活用すれば生活が豊かになりますが、一部悪徳業者がいるのも事実で「やばい」「詐欺だ」といった悪評もあります。

ですが、大半の業者は丁寧な説明をもって合意をしていますので、リースバックをする際には契約をよく確認するのが大切です。

以下でリースバックについて詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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リースバックがやばいと言われる理由

リースバックがやばい・罠と言われている理由は、以下の通りです。

ほとんどのリースバック業者は丁寧に契約を行っており、上記のようなことはありませんが、ごく一部では強引に契約しようとする業者がいるのも事実です。

また、リースバックの契約内容について理解していなかったためによくわからないまま利用することになり、結果的に「騙された」と感じてしまうこともあるようです。

リースバックが「やばい」「詐欺だ」といわれる具体的な理由を解説しているので、そういった業者と契約しないよう、参考にしてください。

また、リースバックで失敗しないように、リースバックについてしっかり理解しておきましょう

家賃が払えなくなる

リースバックがやばいと言われる理由の1つに、家賃が払えなくなることが挙げられます。

リースバックをすると家賃を払って、その家に住み続けることになります。

しかし、リースバック業者が家賃を上げてしまうと家賃の支払いができなくなってしまい、退去を余儀なくされてしまうケースがあるのです。

もともとリースバックの家賃は周辺地域の相場よりも高額な設定になっているケースが多いです。

そこから契約更新の際に家賃の値上げをされて、支払いができなくなることが多く発生しています。

以下は実際にあった事例です。

自宅マンションのリースバック契約をし、マンションを約2,000万円で売却した。

家賃は約20万円とのことだが、仮に10年居住したとすると売却代金を上回る計算になることから契約後やはりキャンセルしたいと考え、後日自宅近くの喫茶店で営業担当者に会い、キャンセルしたい旨を伝えたが、「キャンセルできない」と説得されてしまった。

引用元：国土交通省

リースバックの契約ができなかった

「リースバックができると聞いて契約を進めていたのに、いざ契約になるとリースバックの契約を断られる」というトラブルもあります。

買取額が住宅ローンの残債を下回っていることが原因の一つです。

このような住宅の資産価値よりもローン残高の方が多い状態のことを「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの状態ではリースバックできないため、任意売却^※をしてからリースバックを利用するという方法を取るケースがあります。

※任意売却とは、債権者の同意を得てから差押解除及び抵当権抹消をしてもらう売却方法です。

高額な諸経費を請求された

リースバックの契約中に、高額な諸経費を請求されたという事例もあります。

リースバックは家の売却と賃貸契約の際に、諸経費が必要になります。

例えば、仲介手数料や事務手数料などが該当します。

不動産の契約である以上、諸経費がかかるのは仕方がないですが「諸経費はかからない」といって勧誘してくる業者がいますので注意してください。

後になってから経費負担のトラブルにならないよう、事前に経費負担の内訳内容を確認することが重要です。

また、後々に解約しようとして、高額な解約金を請求されるパターンもあるため、諸経費以外の面でも、お金が関わる点は必ず事前に確認するようにしましょう。

以下は実際にあった事例です。

営業担当者は何度か来訪し、しつこく勧誘され、根負けして約2,000万円で契約することになった。契約書を交わす約束の日に「やっぱり契約はキャンセルしたい」と電話で伝えたが、「もう書類を作っているので訪問する」と言われ、来訪された。自分が不安そうにすると「必要になったら、老人ホームに入れるよう手配もするので安心して欲しい」とい言われ、自分で老人ホームは探せないと思っていたので、契約することにした。後日、不安になり、業者に解約を申し出ると、「解約金が400万円必要だ」と言われた。

引用元：国土交通省

買戻しの金額が高額・応じてもらえない

リースバックの買戻しの金額が高額・応じてもらえないといった事例もやばいと言われる理由です。

特に「口約束で買戻しの約束をしていたけど買戻しをしてもらえなかった」といったケースが多いです。

一旦リースバック業者に持ち家を売った後、再び持ち家を買い戻すことができます。

買戻しを考えられている方は、契約内容に買い戻しについての規定を定めておくと良いでしょう。

尚、リースバックの買戻しを考えられている場合は「賃貸借契約書」と「再売買の予約契約書」の2種類の契約書を用意することが一般的です。

修繕費の負担で揉めた

リースバックの契約では修繕費をどちらが負担するのかでトラブルになるケースがあります。

リースバックは修繕費の責任の所在が曖昧になりがちです。

大掛かりな修繕は不動産所有者に修繕義務になるのが一般的ですが、もともとの所有者が住み続けるので不具合の発見が難しくなります。

相続人である家族と揉めた

リースバックで、相続人である家族と揉めたという事例もあります。

リースバックはご近所や第三者に知られずに住み続けられるというメリットがありますが、自宅を相続するつもりの家族にリースバックのことを告げなかった場合、後に揉め事となる可能性があります。

また高齢者を狙った業者に不利な契約をさせられるという事例もありますので、事前に家族と相談してからリースバックを検討しましょう。

再契約を断られ退去せざるを得なくなった

リースバック業者に再契約を断られ、退去せざるを得なくなったというトラブルがあります。

リースバック後は定期借家契約を結び、2~3年ごとに契約を更新するというルールを定める場合があります。

ただし、定期借家契約は、更新を約束するものではありませんから、「何度でも再契約が可能と聞いていたのに、再契約を断られて退去せざるを得なくなる」という状況になってしまう可能性があります。

リースバックの契約を締結する際は、再契約の可否について条件を確認しておくと良いでしょう。

以下は実際にあった事例です。

賃貸借契約の期間満了が近づいてきたため、事業者に更に住み続けたい旨を申し出たところ、契約は定期借家契約であり、再契約することを拒絶されたため、退去しなければいけなくなった。

引用：国土交通省

買取額が適正額を下回った

リースバックでは家の買取額が適正額を下回ったといったことが、やばいと言われる理由です。

もし大きく売却額が下がる場合は、不動産会社に数字の根拠となる情報を求めてください。

不動産の適正価格を調べるには、国土交通省がリリースしているサービスを活用しましょう。

以下のリンクからリースバックを検討している物件の適正価値を調べてみてください。

サービス名	運営者	サービスURL
土地総合情報システム	国土交通省	https://www.land.mlit.go.jp/webland/
REINS Market Information	不動産流通機構 （国土交通大臣指定）	http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

以下は実際にあった事例です。

年金が唯一の収入である、高齢の男性が、事業者からの勧誘を受け、自宅を事業者から提示された700万円で売却し、月約15万円で賃借するリースバック契約を結んだ。

同不動産の市場における取引価格は1億2000万円相当であるにも関わらず、十分な説明もなく、後々著しく低額な代金設定がなされていたことが判明した。

引用元：国土交通省

急に不動産の所有者が変わった

リースバックを契約していた不動産会社が倒産するなどの理由で、不動産の所有者が変わる場合があります。

不動産の所有者が変わってしまう原因として、以下のようなケースが考えられます。

不動産会社が倒産してしまっても住み続けることは可能ですが、更新が難しくなる可能性があります。

そもそもリースバックとは？

リースバック（セール・アンド・リースバック）とは、持ち家を売却してまとまったお金を手にしながら、賃貸として同じ家に住み続ける方法です。

持ち家を保有している状態	リースバックの特徴
・所有者は自分 ・固定資産税や住宅ローンを負担する ・保有している限り住み続けられる	・所有者はリースバック業者に移転する ・家賃を負担する ・契約期間は住み続けられる ・売却時にまとまった資金を手に入れる

リースバックの仕組みは、リースバック業者と売買契約および賃貸借契約を締結することによって、そのまま住み続けることが可能になるというものです。

上記の契約が締結されると、査定額に基づいた資金が所有者に一括で支払われるようになっています。

保有している限り住み続けることができるため、売却後も周囲に知られることはありません。

特に住宅ローンの返済が苦しいと感じている方や、まとまった資金が必要な方におすすめの方法です。

多額な資産運用となるため、利用前には売却額の妥当性や契約期間などについてしっかり検討するようにしましょう。

リースバックの流れ

リースバック利用の流れは以下の通りです。

基本的には不動産売却と同じ流れで進みますが、違う点としては、その家に今後も住み続けるという点です。

そのため、適切な契約が結ばれているかなどは入念に確認しておきましょう。

流れや仕組みをしっかりと理解していなければ、悪徳業者に足元を掬われる可能性もあります。

リースバックを利用する前に、リースバックの仕組みや流れについてよく理解しておきましょう。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
引っ越し不要で住み続けられる 住宅ローンや固定資産税から解放される 将来的に買い戻せる	賃貸期間に制限があるケースもある 更新時期に立ち退きしなければならないケースがある 一般的な売却価格より安価になる

リースバックのメリットは、自由に使える現金を得ることができ、まとまった資金を手に入れたうえで持ち家に住み続けられます。

また、所有権が移るため住宅ローンや固定資産税からも解放されます。

リースバックをした後でも資金が整えば将来的に買い戻すことも可能ですから、買戻しを検討されている際は契約条件に買戻しができるように定めておきましょう。

リースバックの最大のデメリットは、家賃の支払いがあることです。

また、リースバック会社の都合で家賃が値上げされたり、更新時期に立ち退きを命じられたりするケースもあります。

事前に契約書で家賃に関する定めや更新に関する条件を確認しておきましょう。

リースバックの使用事例

ハウスマッチでリースバックを実際に使用された方の事例を紹介します。

リースバックについて理解し、利用を検討している方は、是非参考にしてください。

1、名古屋市/2021年築/60代男性/会社員

リースバック査定額：1520万円
リースバック賃料：7.8万円

ニュースで見た老後2,000万円問題で不安になって問合せ。
新築で代金4,000万円で不動産購入時に頭金を多く入れていた為、ローン残債は少なかった。
今は収入があるのでローンを支払っていけるが年金だけになった時に支払いしながら老後の資金が手元に無いことに不安になり、リースバック査定希望。
代金2,500万円、賃料14万円で報告するも手元に残るお金が減ってもいいので賃料を抑えてほしいと希望があるので買主に交渉。上記金額で契約。

2、江戸川区/1983年築/80代男性/年金受給

リースバック査定料：3100万円
リースバック賃料：15万円

主人と二人暮らし。
借入などはなく、生活に困ってはいない。
子供も独立して家を建てており、当該物件はいらない、相続しないと息子から言われていて先々を考えリースバック査定。
査定報告時、価格を知りたい程度の軽い気持ちだった印象を受けるが、不動産は相続対策や資産価値としては強いが、墓場には持って行けないので相続を考えていないのであれば有意義な老後生活を送る為に不動産を現金化して使い切ることを提案。
当初、リースバック査定は3,800万の20万だったが、夫婦の年金を考え、代金を下げ、賃料を下げることをおすすめし、上記金額で契約。

3、葛飾区/1971年築/50代男性/アルバイト

リースバック査定料：600万円
リースバック賃料：9万円

中古で15年前に購入。
男性一人暮らしでペットがいるので引越は考えていない。
カードの借入が400万あり、月返済額が10～20万。債務整理をしている。
建築基準法上の道路に接道していないことから再建築ができない物件。
大手買取会社や地元不動産会社には自身で相談したがすべて断られてリースバック査定依頼。
再建築不可、事故物件等の買取を中心に行っている会社の買取金額（実勢価格）を元に売主に交渉し、上記金額で契約。

リースバックで失敗しないために確認すべきポイント

リースバックで失敗しないために、利用する前に確認しておくべきポイントは、以下の5つです。

リースバックのトラブル例をSNSなどで見かけて、「リースバックをしない方がいいかもしれない」と思う方もいるでしょう。

しかし、リースバックを活用して余裕のある生活を送っている方もいます。

上記のポイントを押さえておくことで、リースバックでの失敗を回避できる可能性が高くなります。

リースバックのトラブルに遭わないためにも、よく確認しておきましょう。

契約内容を確認する

基本的な注意点ではありますが、リースバックをする際の契約内容を確認しましょう。

とくに「普通借家契約」か「定期借家契約」なのかは重要なポイントです。

普通借家契約は貸主の事情で更新を拒むことができませんが、定期借家契約の場合は2～3年の更新のタイミングで貸主の事情で更新を断ることができます。

契約書を読んで事前に不明点があれば確認し、リースバック業者へ確認するようにしましょう。

適正価格を自分でも調べておく

リースバックの売却価格は安くなる可能性がありますが、自分でも適正価格を調べておきましょう。

適正価格は国土交通省の提供サービスなどで確認できます。

リースバック後の家賃について検討しておく

契約をする前に、リースバック後の家賃について検討しておく必要があります。

リースバックをすると固定資産税などの支払いはなくなりますが、毎月家賃の支払いが発生します。

今まで不要だったお金が必要になり、場合によっては、家計を圧迫するものになるかもしれません。
支払いが継続できるか、自分の収入と比較して資金計画をする必要があります。

買戻しの条件も確認しておく

リースバックをした後に買戻しも検討しているのであれば、買い戻しの条件も検討材料にしましょう。
口約束にせず、書面上で買い戻しの旨を記載しておいてください。

また、買戻しを考えているのであれば、「家賃の滞納はしない」「退去しない」という最低条件はクリアするようにしましょう。

複数の業者を比較する

やばい業者を選ばないために、複数の業者を比較することが重要です。

1社の見積だけだと、提示された不動産売却額が適正か判断できません。

業者によって見積額が大きく違うことがあるので、複数社に見積もりを依頼しましょう。

リースバックでやばい業者を選ばないポイント

リースバック業者を選ぶコツは以下の3点です。

業者選びで失敗してしまうと、悪徳業者と契約してしまったり、トラブルに巻き込まれてしまう可能性が格段に高まってしまいます。

そのため、リースバック業者の選び方のコツをしっかり理解した上で、契約を進めるようにしましょう。

リースバック業者の実績を確認する

リースバック業者を選ぶ際は、必ず業者のリースバックでの実績を確認しましょう。

もちろん、実績が浅くても優良な業者はありますが、これまでのリースバックの実績が多ければ多いほど、不安なく依頼することが可能です。

また、業者によっては、どういったエリアのどういった物件と契約したことがあるかなど、実例を掲載している業者もあるため、自分の物件と比較することも可能です。

実績は公式ホームページなどで掲載されている場合が多いため、まずは業者を決定する前に確認してみましょう。

口コミや評判が良い業者を選ぶ

業者を選ぶには、利用者の口コミや評判を参考にすることも重要です。

実績を確認することも重要であり、まず実績がなければ選ぶべきではありませんが、実績があっても、実は利用者からの評判が悪いというような事例も少なくありません。

そのため、実績を確認した後に利用者の口コミや評判も確認し、本当に信頼できるリースバック業者であるのかを見極めましょう。

最近では、口コミサイトやまとめサイトなどだけでなく、SNSでも口コミや評判を知ることが可能なので、複数の媒体で、より多くの口コミなどを確認することがおすすめです。

サービス内容を確認する

リースバック業者を選ぶ際は、必ずサービス内容を確認しましょう。

リースバック業者と言っても、サービスの内容が異なる場合があります。

例えば以下のような点が、業者によって異なります。

上記のようなサービス内容が異なることから、所有している物件や求める条件によって、適した業者は異なります。

そのため、それぞれの業者のサービス内容を把握した上で契約する業者を選択するようにしましょう。

リースバックは注意すればやばくない

リースバックは注意すればやばくありません。

リースバックで失敗しないために、基本情報を把握しておきましょう。

リースバックとは、持ち家を売却後も家賃を支払うことで引っ越しをせずに住み続けられる方法です。

リースバックでは将来的に買い戻せるなどのメリットがありますが、契約条件を確認していないためにトラブルへ巻き込まれてしまう事例が報告されています。

リースバックをする際は契約条件を確認しておき、メリットやデメリットを確認することが必要です。

メリットやデメリットを理解できたら
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