「古い家でもリースバックは利用できる？」「リースバック以外に古い家を高く売る方法は？」
古い家のリースバックの利用を検討している方はいるのではないでしょうか。
地域によってはできない場合もありますが、古い家であってもリースバックは利用することが可能です。
今回は、「リースバックできない古い家」や「リースバックにおける新築物件との違い」などを紹介していきます。
これから古い家をリースバックの利用を検討している方は、参考にしてください。
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古い家でもリースバックはできる？
古い家でも一定の条件を満たすとリースバックすることは可能です。
リースバックを利用する条件や、新築物件との違いを紹介していきます。
古い家でもリースバック可能
築20年以上の木造の家は、資産価値がなくなると言われてますが、リースバックを利用することは可能です。
リースバックを利用するには以下の条件を満たす必要があります。
リースバックの対象物件には、築年数制限はありませんが、リースバック会社によっては築年数に制約があることもあります。
また、流動性のない田舎の地域の物件は、リースバックを利用できないケースもあるので頭に入れておくようにしましょう。
このように築20年以上の古い家でもリースバックを利用することは可能です。
築浅物件との違い
築浅物件でリースバックを利用するのに比べると、古い家の方が買取価格は低くなるのが現実です。
古い家と新築の物件では、新築の方が一般的に資産価値は高くなります。
しかし、資産価値が高いからといって、必ずしも買取価格も高いとは限りません。
なぜなら、新築物件では、土地の市場価値が下落するリスクを考慮して、リースバック業者が買取価格を低く見積もることがあるからです。
リースバックの賃貸期間中に、価値が下がることを見越して損失しないためにリスクヘッジします。
一方、古い家は建物の価値は低く見積もられるかもしれませんが、土地の価格は高く評価されることが多く、価値は比較的安定しています。
このように、新築物件に比べて古い家は、土地を高く評価してもらえることもあるので、思っていた以上の売却価格になることもあります。
リースバックできない古い家もある
リースバックできない古い家の特徴は以下の通りです。
・住宅に重大な瑕疵が認められる
・郊外などの不便なエリアで需要が低い
・住宅ローン残高が残っている
それぞれの特徴について解説していきます。
住宅に重大な瑕疵が認められる
物件に大きな不具合や欠陥があるとリースバックを利用できないことがあります。
物理的瑕疵は、雨漏りやシロアリにより、大きな損傷がある場合です。
生活する上で重大な瑕疵がある古い家は、リースバックを利用することが難しくなります。
また、心理的瑕疵の、過去に事件や事故が起こった物件などの事故物件もリースバックを利用できないこともあります。
利用できたとしても、欠陥があると判断され売却価格は低くなる可能性が高いです。
このように、住宅に重大な瑕疵が認められる場合は、リースバックを利用できないこともあるので頭に入れておきましょう。
郊外などの不便なエリアで需要が低い
田舎の需要が低いエリアの物件はリースバックを利用できないことがあります。
その理由は、流動性が低くいので、リースバック会社が再販するときに売れないリスクがあるので、買取することができないからです。
これは一般的な不動産売買でも同じことが言えるので、立地の良さは大切になります。
しかし、古い家でも立地が良く、需要があればリースバックを利用することができます。
このように、流動性が低く、需要がない物件はリースバックを利用できないことがあります。
住宅ローン残高が残っている
住宅ローンの残債がある物件の場合、売却金額で住宅ローンが完済できれば問題なくリースバックを利用することが可能です。
しかし、売却金額で住宅ローンが完済できない場合は、リースバックの利用が難しくなるのが現実です。
ローンの残債を、自己資金で支払うことができ、ローンを完済できればリースバックを利用することができます。
このように、住宅ローンが完済しているのであれば、スムーズにリースバックを利用することができます。
対策として、ローン完済してなくても、債権者（金融機関）の承諾を得て、「任意売却」でリースバックを利用することもできます。
しかし、金融機関によっては、任意売却でのリースバックの利用を認めてくれないこともあるので、一度相談して確認するようにしましょう。
リースバックの買取価格の相場
リースバック買取価格について紹介していきます。
地域や築年数によって買取価格も変わってくるので、それぞれの特徴を解説していきます。
一般的な買取価格
リースバックの一般的な買取相場は以下になります。
買取価格 ＝ 物件の市場価格 × 70%～80％
例）市場価格が1800万円の場合
1800万円×80％＝1440万円（買取価格）
上記のように、物件の市場価格の70％～80％がリースバックの買取価格になります。
市場価格より少し安くなりますが、短期間で売却することが可能です。
また、リースバック業者によっても買取価格の条件は異なるので、複数社で見積することが 大切になります。
地域による相場
リースバックの買取価格は地域によっても相場が異なります。
リースバック会社も賃貸だけでなく、再販して利益を確保することがあります。
その売却の際に、売りやすい物件であれば買取価格も高くなることが多いです。
例えば、東京、大阪、名古屋などの都市圏など、人気があり流動性が高い地域の物件は、再販のしやすさから買取価格が高くなります。
一方、流動性が低い郊外になると、再販するときに売れ残ることがあるので、リスクヘッジとして買取価格が低くなる傾向があります。
このように、地域によっても買取価格が異なるので注意するようにしてください。
築年数が古い場合
築年数も買取価格に大きく影響し、築年数が浅い方が不動産の価値が高く評価されます。
しかし、リースバック会社は不動産の価値だけではなく、値下がりリスクも重要視します。
なので、古い物件の方が今後の市場価格の下落リスクが低いため、不動産の価値と売却価格の関係性の面では有利になります。
リースバック後に賃貸で10年間住み続けて、不動産を売却するケースでは、築年数が浅い物件の方が価格の下落率が大きくなり、利益が減少してしまいます。
このように、買取価格は築年数が影響しますが、価値の下落が少ない古い物件の方が築浅物件より有利になることがあります。
リースバック以外に古い家を高く売る方法
リースバック以外に古い家を高く売る方法は以下の通りです。
- リフォームして売却する
- 家を解体して更地にして売る
それぞれの方法について解説していきます。
リフォームして売却する
古い家でもリフォームすることで高く売却することができます。
築20年以上の物件と新しい物件では、水回り設備や断熱性の高さなど設備が大きく異なります。
古い家でもリフォームすることで、築浅の物件の設備になり価値を高めることが可能です。
また、リフォームを行うと、物件情報欄に「リフォーム済み」と表記することができ、購入希望者が増える可能性があります。
リフォームを行うことで、部屋もきれいになり、生活の利便性も向上するので、同じ築年数の物件に比べて高く売却することができます。
しかし、気を付けないといけないのが、大幅なリフォームをすると、多額の費用が掛かることがあり、売却するときに思った以上の値段がつかなかったら大きな損失を抱えてしまいます。
なので、リフォーム費用を売却予想価格と比較検討し、リフォームにかかった費用以上の金額で売却できるかが大切になります。
リフォーム費用以上で売却できる見込みがない場合は、リフォームせずにそのまま売却することも考えるようにしましょう。
家を解体して更地にして売る
耐震性が低く、古すぎる家は、建物を解体して更地にして売却するのも一つの手段です。
更地にすることで、土地を求めている人に売りやすくなります。
購入者は、土地を購入した後に新しい家を建てることもでき、自由に利用することができます。
買主も、古い建物の解体費を懸念して、購入に至らないことがあるので、更地にすることで購入しやすくなります。
また、古い家を解体することで空き家を管理する必要がなくなることも売主にとってもメリットがあります。
建物の劣化が進み、周囲の景観や近隣住民の生活に悪影響を及ぼす可能性もあるので、解体することでそのストレスを軽減することもできます。
このように、古い建物を解体して更地にすることで、買主がすぐに見つかることがあるのでおすすめな方法になります。
まとめ
今回は、「古い家のリースバック」について紹介してきました。
古い家でもリースバックを利用することは可能で、買取価格を決める際に有利に働くことがあります。
また、リースバック以外の売却方法もあるので、参考にしてください。
古い家は、リースバック会社によって条件が大きく異なることがあるので、自分の条件に合った業者を選ぶことが大切になります。
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