「リースバックは買戻しが可能？」
「リースバックの買戻しの注意点？」
この記事では、上記のように疑問を抱えてる方が解決できるように解説していきます。
リースバックは、売却した家を再度買戻しすることができるメリットがあります。
しかし契約内容によっては買戻し期間が設定されていたり、買戻しできないケースもあるので注意が必要です。
これから「リースバックの買戻し」を検討されてる方は、ぜひ参考にしてください。
リースバックについて
リースバックとは、「保有している自宅を売却して資金を得る→賃貸借契約を締結して売却後も住み続ける」という仕組みを指します。
主に、住宅ローンの返済に困っている方や、短期間で自宅を売却して現金化したい方におすすめなサービスになります。
一般売却とは違い、短期間で売却することができることや、周囲に売却したことをバレずに住み続けることができるのがメリットになります。
また、引っ越す必要がないため、手間や引っ越し費用も掛かりません。
最終的には、経済状況が落ち着けば、自宅を買戻すことができる「買戻し制度」もあります。
このようにリースバックには様々なメリットがあります。
リースバックの買戻しの仕組み
リースバックを利用すると家を売却してしまうので、所有権を失いますが、数年後などの将来に家を買い戻すことが可能です。
最近では、リースバックといっても様々な商品があり、「買戻し」に関してはオプションとなっていることも多く、最初から買戻しがないリースバック商品も増えてきています。
しかし、元々は「買戻し」がセットのサービスが一般的であったことから、買戻しができるリースバック業者も多いです。
「買戻し」があるリースバック業者では、業者と「賃貸借契約書」と「再売買の予約契約書」の二つの契約書を締結します。
「再売買の予約契約書」とは、買戻しするための契約書になるので、締結していないと買戻しできないので注意するようにしてください。
再売買の予約は、特にルールが決まっているわけではなく、最近のリースバックではいつでも買戻しすることができるサービスが多くなっています。
中には「契約してから〇年以内」など期間が設定されてることもあるので、必ず確認するようにしてください。
買戻し価格の相場
リースバックの買い戻し価格は、以下の計算式に基づいて決められることが多いです。
買い戻し価格 ＝ 物件の売却価格 × 1.1～1.3
例）売却価格が2000万円の場合
2000万円×1.2＝2400万円（買い戻し価格）
上記のように買い戻し価格が決まることが一般的です。
売却価格の10％～30％を上乗せする理由は、以下の費用が含められてるからです。
- 売買時の諸費用
- 買い戻しにかかる諸費用
- リースバック会社の利益
上記の費用は、リースバック会社によって異なります。
不動産の取引は費用や税金がかかるため、売却時よりも高くなることを頭に入れておくようにしましょう。
買戻し時に住宅ローンは組める？
リースバックをして家を買戻す際に住宅ローンを組むことはできます。
しかし、一般的な不動産購入と同じように住宅ローンの審査が行われるため、必ず住宅ローンを利用できるとは限りません。
例えば、リースバックを利用する前に、住宅ローンを滞納してしまいブラックリストに入ってしまっていたら、買い戻し時にローンを組むことが難しくなります。
金融機関によっては、リースバックの買い戻しには住宅ローンが利用できないこともあるので、利用する金融機関やリースバック業者に相談するようにしてください。
リースバックの買戻しの注意点
リースバックの買戻しの注意点は以下の通りです。
- 家賃滞納しない
- 買戻しを契約の際に決めておく
- 普通借家契約のリースバック会社を選ぶ
各注意点について解説していきます。
家賃滞納しない
リースバックの賃貸契約中に家賃を滞納すると、買戻しの契約を取り消されることがあるため注意するようにしてください。
リースバック業者によって対応は異なりますが、一度滞納しただけでも買戻しの契約を取り消されてしまうこともあります。
将来的に買戻しを検討している方は、家賃の滞納は絶対に避けるようにしてください。
万が一、滞納してしまった場合は、すぐに理由を伝えて払う意思があることを証明するようにしましょう。
家賃の引落口座への入金忘れなどによる滞納をしないように注意してください。
買戻しを契約の際に決めておく
将来的に買戻しをしたい方は、リースバック契約時に「買戻し」の契約を締結するようにしてください。
なぜなら、リースバック契約時に「買戻し」の契約をしておかないと、買戻しできないケースや条件が悪くなることがあるからです。
事前に契約上で決めておけば、後から買戻しのための条件を変更されたり、買戻しはできないなどと言われたりするのを防ぐことができます。
買戻しのための条件は、できるだけ自分が買戻しをしやすい条件にしてしまえば、買戻しする際にトラブルになることは少ないです。
買戻しをしやすい条件は、買戻しをする期間を定めず、買戻しの価格は固定して決めておくことが大切になります。
このように、リースバックの契約の際に「買戻し」の条件も定めておくことで、買戻ししやすくなり、後から金額を上げられることを防ぐことができます。
普通借家契約のリースバック会社を選ぶ
買戻しをするのであれば、「普通借家契約」のリースバック業者を選ぶのがおすすめです。
リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約とは、借主の意志で更新ができる契約になり、「定期借家契約」は2年～5年などと契約期間が定められており更新ができません。
買戻しする時期が契約期間内であれば「定期借家契約」で問題ないですが、買い戻しする時期が決まってない方は、「普通借家契約」で長く住みながらタイミングをみるのがおすすめです。
十分に時間を確保して、買戻しを検討するために「普通借家契約」のリースバック会社を選ぶようにしましょう。
買戻しができない事例
買戻しができない事例は以下になります。
- 家賃を滞納した場合
- 買戻しの資金がない
- 買戻し可能な期間を過ぎてしまった
それぞれの事例について紹介していきます。
家賃を滞納した場合
先述でも述べましたが、リースバックの賃貸契約期間に家賃を滞納すると買い戻しの権利を失う場合があります。
また3ヵ月以上の家賃滞納になると強制退去になる可能性が高いので注意が必要です。
このように、賃貸期間に家賃を滞納することで買戻しに関する契約が無効になり、買戻しできないケースもあります。
買戻しを検討している方は、家賃滞納は絶対に避けるようにしてください。
家賃は、売却価格によって設定されるので、売却価格が安いと家賃も安くなります。
対策として、リースバック契約時に、今後支払う家賃を考慮して売却金額を決めるようにしてください。
この辺りはリースバック会社と相談して決めていくことが大切になります。
買戻しの資金がない
買戻しの際に、資金がないので買戻しできない方も多くいます。
買戻し価格は、売却金額より少し高くなるので、計画的に資金を用意することが大切になります。
買戻しの際に住宅ローンを利用できれば問題ないですが、滞納によりローンが組めないことがあるので、自分で資金を用意しなくてはいけない場合があります。
なので、将来的に買戻しを検討している方は、計画的に資金の用意をするようにしてください。
買戻し可能な期間を過ぎてしまった
当初定められた「買戻し期間」を過ぎたため買戻しできないこともあります。
リースバック業者によって、「買戻し期間」は異なり、「契約してから5年以内」などと期間が定められることがあります。
この期間を過ぎてしまうと、買戻ししたくても買戻しすることができないので注意するようにしてください。
なので、あらかじめ買戻しを検討しているのであれば、リースバック契約時に「買戻し期間」を設けずに自分のタイミングで買戻しできる内容で契約することが大切です。
「買戻し期間」はリースバック業者によって条件は様々なので、契約時に必ず交渉するようにしてください。
このように「買戻し期間」が過ぎると買戻しすることができないので注意するようにしましょう。
リースバック後の買戻しに失敗しないコツ
リースバック後の買戻しに失敗しないコツは以下の通りです。
各ポイントについて紹介していきます。
買戻し資金を用意する
買戻しを検討しているのであれば、早いうちから買戻しの資金を貯めるようにしましょう。
個人の信用がある場合は、ローンを組むことができますが、ブラックリストに入っているとローンを組むことができません。
ローンを組めないことも考え、計画的に資金を用意するようにしてください。
貯金以外に資金を調達する方法としては、親族からの援助を受けるのも手段の一つです。
親族から援助してもらえたら、住宅ローンを組めなくても家を買い戻せる可能性があります。
このように、買戻しをするためにはまとまった資金が必要になるので、計画的に貯金するようにしましょう。
適正な買戻し価格か確認する
リースバックを利用する際に「買戻し価格」が適正であるか必ず確認するようにしてください。
リースバックの買い戻し価格相場は、以下の計算式で算出されます。
買い戻し価格 ＝ 物件の売却価格 × 1.1～1.3
上記の計算式を把握しておくことで、「買戻し価格」が適正であるか判断することができます。
リースバック業者によっては、売却金額に相場以上に上乗せする業者もあるので注意が必要です。
「買戻し価格」はリースバック契約時に決めることが一般的なので、契約の際は忘れずに「買戻し価格」を確認するようにしてください。
買戻しで失敗しないために、「買戻し価格」が適正であるか確認するようにしましょう。
リースバック業者を複数比較する
買戻しの条件はリースバック業者によって異なるので、複数社の条件を確認するようにしましょう。
その理由は、リースバック業者によって、「契約〇年以内」や「いつでも買戻し可能」などと条件が異なるからです。
なので複数社で見積りをして、自分に合った条件のリースバック業者を選ぶことが大切になります。
買戻しを検討している方は以下の項目の確認を行うようにしてください。
上記の条件を比較することで、買戻しする際に失敗するリスクを軽減することができます。
このように、一社だけで契約を決めずに、複数社の条件も確認して比較したうえで契約するようにしましょう。
まとめ
今回は、「リースバックの買戻し」について紹介してきました。
将来的に自宅を買戻すのであれば以下に注意するようにしてください。
- 家賃滞納しない
- 買戻しを契約の際に決めておく
- 普通借家契約のリースバック会社を選ぶ
上記のポイントを押さえることで、買戻しする際のトラブルを防ぐことができます。
また、リースバック業者によって「買戻し条件」は大きく異なるので、買戻しに適した業者を選ぶことが大切になります。
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