オーバーローンでもリースバックはできる方法がある！リースバックする方法や注意点を解説！

2024年1月9日2024年7月18日

「オーバーローンでもリースバックできるの？」「オーバーローンでリースバックする際の注意点は？」

これからリースバックを検討しており、上記のような疑問を抱えている方はいるのではないでしょうか。

オーバーローンでもリースバックできる方法はいくつかあります。

今回は、「オーバーローンでもリースバックする方法」や「オーバーローンでなくてもリースバックできないケース」などについて紹介していきます。

オーバーローンになりそうで、リースバックが利用できるか不安な方は、ぜひ参考にしてください。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、家を売却した際に住宅ローンの残債が上回る状態のことを指します。

家の売却金を充てても住宅ローンを完済できないことです。

例）売却価格が3000万円で、住宅ローンの残債が３５００万円の場合、家を売却してもローン完済まで500万円が不足しています。

上記のケースがオーバーローンといい、リースバックを利用できないケースがあります。

住宅ローンを利用する際に頭金を用意しなかったり、借り入れ後に物件の価値が下がり、ローン残高よりも物件の評価額が低くなったりした場合にオーバーローン状態となることが多いです。

このような状態では、リースバックを利用することは難しいので、後ほど紹介する任意売却をしてリースバックを利用するようにしてください。

オーバーローンでもリースバックする方法

オーバーローンでもリースバックする方法は以下の通りです。

任意売却してリースバックする
不足分の資金を用意する

それぞれの方法について解説していきます。

任意売却してリースバックする

「任意売却」とは、住宅ローンが残っている状態であるにもかかわらず、金融機関に相談したうえで、不動産を売却させてもらうことです。

住宅ローンの支払いが困難になり、滞納を続けていると自宅を競売で売却されてしまいます。

競売での売却金額は相場より低くなることが一般的なので、金融機関や債務者もローン残債が残り困ってしまいます。

なので競売にかけられる前に、ローンを契約している金融機関に相談して、抵当権を外してもらい、自由に売却できる「任意売却」で不動産を売却させてもらうことも多々あります。

その「任意売却」の許可が得てからだとオーバーローンの状態であっても「リースバック」を利用することができます。

売却金額によっては金融機関に断られることもありますが、競売より高く売れる見込みがあれば金融機関も承諾してくれます。

このあたりは、リースバック業者と相談して、金融機関も納得いく売却金額になるように決めていくことが大切です。

このように、オーバーローン状態であっても「任意売却」であればリースバックを利用できる可能性が高くなります。

不足分の資金を用意する

オーバーローンであっても、住宅ローンの残債分の資金を用意すれば、リースバックを利用することができます。

オーバーローンになっても不足分の資金を用意して、ローン完済できれば問題なくリースバックを利用できます。

残りの残債が少しであれば、用意することもそこまで難しくなく、親族から支援してもらい完済する人も多いです。

このように、オーバーローンの状態でも住宅ローンの残債が少なく、自己資金で賄える場合はリースバックを利用することができます。

オーバーローンでリースバックする際の注意点

オーバーローンでリースバックする際の注意点は以下になります。

・売却価格が安くなることもある　
・ローン残債と家賃を2重で支払うこともある
・家賃を滞納すると退去させられる　

それぞれの注意点について紹介していきます。

売却価格が安くなることもある

リースバックで家を売却するときは、一般的な相場価格より売却価格が低くなることがあります。

リースバックの売却価格相場は以下になります。

リースバックの売却価格　＝　市場価格　×　70％～80％

上記のように、市場価格より低くなるのが一般的です。

売却価格は、リースバック業者によって条件が異なるので、少しでも高く売却できる業者を選ぶようにしましょう。

このように、リースバックは短期間で売却することができるが、市場価格より売却金額が低くなることがあるので、頭に入れておくようにしましょう。

ローン残債と家賃を2重で支払うこともある

家を任意売却してもローン残債が残っていると、完済するまで支払いが続きます。

また、その際にリースバックを利用すると家賃の支払いがあるので、ローン返済と家賃の二つの支払いをしなくてはなりません。

ローン返済は毎月分割にできますが、リースバックを利用するなら家賃の支払いを忘れてはいけません。

このように、任意売却でリースバックを利用すると、ローン返済と家賃の２重で支払わないといけないこともあるので注意が必要です。

任意売却でリースバックを利用する際は、ローン返済と家賃の支払いをすることができるか、入念にシミュレーションするようにしてください。

家賃を滞納すると退去させられる

任意売却でリースバックを利用できていても、家賃を滞納すると強制退去になります。

１ヵ月遅れただけで、強制退去になることは考えにくいですが３ヵ月の滞納が続くと強制退去になります。

リースバックを利用して、自宅に住み続けることができたのに、滞納により退去になるのは本末転倒です。

なので、家賃の滞納には十分に気を付けるようにしてください。

滞納による「強制退去」の対応は、リースバック業者によって異なりますが、滞納が続くと必ず「強制退去」になるので注意しましょう。

オーバーローンでなくてもリースバックできないケース

オーバーローンでなくてもリースバックを利用できないケースは以下の通りです。

・欠陥がある物件
・借地権上の建物
・保証会社の審査に落ちる

それぞれの利用できない事例について紹介していきます。

欠陥がある物件

物件に何らかの欠陥がある場合は、リースバックを利用することができません。

欠陥とは物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵も含まれることがあります。

物理的瑕疵は、雨漏りやシロアリなどにより大きく損傷している状態などです。

生活する上で重大な瑕疵がある物件は、リースバックを利用するのが難しくなります。

また、心理的瑕疵には、過去に事件や事故が起こった物件、いわゆる事故物件を指します。

上記のように欠陥がある物件でのリースバックの利用は難しくなり、利用できたとしても売却価格が低くなることが多いです。

借地権上の建物

借地にある建物も、契約内容によって制限があるため、リースバックを利用できないことがあります。

借地権とは、土地所有者に地代を払って、土地上に建物を建てさせてもらう権利のことです。

建て替えや売買が借地契約で制限されていると取引が難しくなるため、リースバック業者が買い取ることができません。

売却の際には基本的に地主の承諾が必要になり、地主が承諾しなければ売却できません。

承諾を得られなければ、オーバーローンでなくてもリースバックを利用できないと考えておきましょう。

保証会社の審査に落ちる

リースバックにおける賃貸借契約の際に、家賃保証会社の審査に落ちてリースバックを利用できないこともあります。

リースバックでも通常の「賃貸」と同じように「家賃保証会社」を利用することになります。

家賃保証会社の審査に落ちる原因は以下が考えられます。

・過去に家賃の滞納している
・収入に対して家賃が高すぎる
・収入の安定性がない
・生活保護受給の方や高齢者の方

上記の項目が原因で審査に落ちることが多いです。

過去に滞納していると、家賃を滞納するリスクが高いと判断され、家賃保証会社の審査に通らないことがあります。

また、収入に対して家賃が高すぎる場合も、滞納するリスクが高いので同じく審査を通過することは難しくなります。

このように、「家賃保証会社」の審査に落ちてしまうとリースバックを利用することができません。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下の通りです。

・同じ家に住み続けられる
・まとまった資金が手に入る

各メリットについて紹介していきます。

同じ家に住み続けられる

リースバックは、自宅を売却後は、賃貸借契約を交わして住み続けることができるのがメリットです。

そのまま住み続けることができるので、引っ越しも不要で、手間や引っ越しにかかる費用を省くことができます。

また、売却したことも周囲にばれることがないので、周りの目を気にすることもありません。

お子さんがいる場合も、そのまま住み続けられることで、転園や転校しなくて済むので、お子さんのストレスを軽減することができます。

このようにリースバックは、売却後も今まで住んでいた家に住み続けることができるので様々なメリットを感じることができます。

まとまった資金が手に入る

リースバックを利用すると、短期間でまとまった資金を調達することができます。

一般的な不動産売買になると早くて半年、長くて１年以上も売却に時間がかかります。

しかし、リースバックは、直接リースバック業者に売却するので、最短で約１週間で売買が成立し、まとまった資金を得ることができます。

リースバック業者によって、契約スピードは異なるので、急いでる方は資金調達までの期間が短い業者を選ぶようにしてください。

このように、リースバックは短期間（最短１週間）でまとまった資金を得ることができることもメリットの一つになります。

まとめ

今回は「オーバーローン時のリースバック利用」について紹介してきました。

オーバーローンでも、「任意売却」でリースバックを利用することが可能です。

また、住宅ローンの残債を自己資金で完済できれば、リースバックを利用することができます。

しかし、オーバーローンの状態でリースバックを利用する際の注意点もあるので確認するようにしてください。