リースバックに審査はあるの？利用条件や審査基準を解説！

リースバックとは、売却後も賃貸借契約を結ぶことで持ち家を売却しても、そのまま住み続けることができるサービスです。

そんなリースバックの審査は、融資やローンといった一般的な審査より厳しくありません。

また、持ち家を活用した資金調達という点で似ている「リバースモーゲージ」という商品もありますが、こちらとは審査基準が異なります。

今回は、そんなリースバックの審査について紹介していきます。

リースバックの審査基準となる利用条件や注意点などを解説していきます。

これから、リースバックを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックの概要や審査について

ここではリースバックの概要や審査について紹介していきます。

また、審査に必要な書類についても解説していきます。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して、その後も賃貸として住み続けるサービスです。

また、将来的に売却した自宅を買戻しすることができます。

リースバックは、まとまった資金を調達しながら、住み慣れた家に住み続けたい方におすすめです。

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用して資金を調達する方法ですが、大きく異なる点があります。

リースバックは、自宅を売却して現金化するため、返済は不要ですが、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けるため、金利を支払い続ける必要があります。

リースバックの審査

リースバックの審査は、一般的な融資やローンよりも厳しくありません。

その理由は、リースバックは信用取引ではなく、自宅を売却して売却益を得る仕組みのサービスになるからです。

一般的な融資やローンの場合、融資を受ける人の信用力を審査して、返済能力があるかどうかを判断します。

一方、リースバックの場合、物件の価値や賃貸需要などを審査して、売却後に発生する家賃を支払えるかを判断します。

そのため、過去に金融機関の審査に落ちてしまった方でも、条件を満たしていればリースバックを利用できる可能性があります。

リースバックで調達した資金の用途は自由です。

事業資金や生活資金、老後資金など、幅広いケースに対応できます。

ただし、利用条件を満たしていないと審査に通らないこともあるので、頭に入れておきましょう。

リースバックの審査に必要な書類

リースバックの審査に必要な書類は以下になります。

• 身分証明書：運転免許証、マイナンバーカード、保険証など、いずれか1点が必要です。
• 住民票：自治体の窓口またはコンビニで発行できます。
• 固定資産税通知書：自治体から毎年送付されます。ただし、リースバック会社によって、提出の要否が異なる場合があります。
• 収入証明書：家賃の支払い能力を確認するために使用されます。

身分証明書は、運転免許証やマイナンバーカードなど、氏名や住所が記載されているものを用意しましょう。

住民票は、自治体の窓口またはコンビニで発行できます。

固定資産税通知書は、自治体から毎年送付されます。

なお、リースバック会社によっては、固定資産税の納税状況を確認するために、不動産所在地の役所から発行された「納税証明書」の提出を求められることもあります。

収入証明書は、源泉徴収票や年金通知書などになり、勤務先や年金機構から発行されたもので、氏名や勤務先、収入額が記載されているものを用意してください。

リースバックの審査では、これらの書類を提出することで、本人確認や収入状況、不動産の評価額などを確認して審査が行われます。

審査に通過すると、売買契約と賃貸借契約を締結し、リースバックを利用することができます。

リースバックの利用条件や審査基準

以下のリースバックの利用条件や審査基準について紹介していきます。

• すべての名義人の同意がある
• 家賃を支払う能力がある
• オーバーローンでない状態

自分が条件に満たしているか確認するようにしましょう。

すべての名義人の同意がある

リースバックは、不動産を売却して、その後賃貸として住み続けることができる仕組みです。

売却の際には、一般的な不動産売却と同じく、すべての名義人の同意が必要です。

例えば、夫婦共有名義の自宅をリースバックする場合、夫または妻のどちらかが単独で売買契約を結ぶことはできません。

売買契約書には、夫婦の両名の署名と捺印が必要になります。

共有名義人との関係が疎遠な場合は、リースバック事業者が連絡を代行してくれることもあります。

リースバックを検討している場合は、まず共有名義人と相談するようにしてください。

共有名義人との関係が疎遠な場合は、リースバック業者に相談して、利用可能な方法を検討するようにしましょう。

家賃を支払う能力がある

リースバックの審査では、家賃の支払い能力について重要視されます。

具体的には、以下の点が審査されます。

・家賃保証会社の審査
リースバックでは、借主が家賃保証会社の保証を付けることが一般的です。家賃保証会社とは、借主が家賃を支払えなくなったときに代わりに貸主(リースバック会社)へ家賃を支払ってくれる会社です。

家賃保証会社による審査は、銀行の融資審査ほど厳しくはありませんが、安定した収入が見込めない場合には、否決される可能性があります。

家賃保証会社の審査に通過するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 年収が一定額以上あること
• 勤続年数が一定年数以上あること
• 他社からの借入額が一定額以下であること

これらの条件を満たしていれば、家賃保証会社の審査に通過できる可能性が高くなります。

なお、家賃保証会社によっては、独自の審査基準を設けている場合があります。

リースバックを検討している場合は、事前に家賃保証会社の審査基準を確認しておきましょう。

オーバーローンでない状態

リースバックは、物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合に利用できます。

しかし、売却価格が残債を下回るオーバーローンの状態であれば、任意売却をしたうえでリースバックを利用しましょう。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者（金融機関）の同意を得て物件を売却する方法です。

任意売却には、住宅ローンの債権者全員の同意が必要になります。

また、任意売却で売却する物件の価格は、債権者が決定権を持つため、リースバックの査定額と売却価格に差額があると、取引が成立しない可能性があります。

任意売却とリースバックを組み合わせる際は、これらの注意点を理解しておきましょう。

このようにオーバーローンの状態では、リースバックを利用できないこともあるので注意が必要です。

リースバックの審査に落ちてしまう要因

リースバックの審査に落ちてしまう要因は以下の通りです。

それぞれの要因について解説していきます。

売却する物件の需要が少ない

リースバックの利用には、売却する物件の流動性や需要によって利用できないこともあります。

流動性とは、物件を売却しやすいかどうかを表す指標です。

流動性が低い物件は、リースバック会社が買い取るリスクが高くなるため、利用が断られることがあります。

具体的には、以下の物件が流動性が低いと判断されやすいです。

• 築年数が古い物件
• アクセスが悪い物件
• 建築基準法に違反する物件
• 借地権等の関係で再建築や売買に制限のある物件

これらの物件は、リースバックを検討する際には、事前にリースバック会社に相談することをおすすめします。

エリア対象外の物件

対象エリア外に物件がある場合は、審査に落ちる可能性があります。

その理由は、リースバック会社が物件の現地調査や売却活動を行う際に、コストや時間がかかるためです。

また、エリアの相場や市場動向を把握していない場合、適正な売却価格を提示できない可能性があるので断られることもあります。

リースバックを検討する際には、まず物件の所在地をリースバック会社の取り扱いエリアに含まれているか確認しましょう。

エリア外の場合は、審査に落ちる可能性があるため、事前に相談することをおすすめします。

リースバックの審査を受けるときの注意点

リースバックの審査を受けるときの注意点は以下の通りです。

• 住宅ローンの残高を確認する
• 家賃の支払いがある

上記の注意点について紹介していきます。

住宅ローンの残高を確認する

自宅がオーバーローン状態になっている場合、リースバックを利用することはできません。

オーバーローン状態とは、自宅の売却金額がローン残債額を下回っている状態のことです。

オーバーローン状態の自宅をリースバックするには、任意売却と組み合わせる必要があります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者（金融機関）の同意を得て物件を売却する手続きのことです。

任意売却で得た売却代金で残債を完済し、残った差額を自己資金で賄うか、別の金融機関からの借り入れで賄います。

リースバックを検討する際には、まず自宅の資産価値と住宅ローンの残債額を調べて、オーバーローン状態になっていないか確認しましょう。

オーバーローン状態になっている場合は、任意売却と組み合わせてリースバックを利用することになります。

家賃の支払いがある

リースバックとは、自宅を売却して、その物件を賃貸契約することで、家賃を払い続ければ自宅に住み続けることができます。

リースバックを利用する場合、家賃の支払いがあることを忘れてはいけません。

家賃を払えなくなった場合、賃貸借契約が解除され、強制退去させられることになります。

そのため、リースバックを申し込む前に、自分の収入や支出を把握して、どの程度の金額までなら家賃を払っていけるのか、シミュレーションしておくことが大切です。

また、リースバックでは家賃のほかに、管理費や修繕費などの費用も発生します。これらの費用も考慮して、総合的に判断しましょう。

リースバックは、自宅に住み続けたい人にとって選択肢の一つですが、家賃の支払いも考慮して、慎重に検討するようにしてください。

まとめ

リースバックとは、自宅を売却して、賃貸借契約を交わすことで自宅に住み続けることができるサービスです。家賃を払い続ければ、自宅に住み続けることができます。

リースバックの審査は、一般的な融資やローンよりも厳しくありません。

その理由は、リースバックは信用取引ではなく、自宅を売却して売却益を得る仕組みのサービスになるからです。

リースバックの利用条件は、以下の3つです。

リースバックの審査に落ちてしまう要因は、以下の2つです。

リースバックは、自宅に住み続けたい人にとって選択肢の一つですが、家賃の支払いも考慮して、慎重に検討するようにしましょう。

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