リースバックの見積もりはどこがいい？手順や家賃設定の下げかたを解説

「リースバックを利用しようと考えているが、どこから始めていいのかわからない」
「リースバックで家賃負担をできるだけ少なくするには、どのようにすればいいのかを知りたい」

リースバックを利用しようと思っても、具体的に何から始めていいのかわからないこともあるでしょう。

この記事では、リースバックの見積もりをとる流れから、注意すべきことなどを丁寧に解説します。

一般的に相場よりも高くなりがちだといわれている、リースバックの家賃を抑える方法もご紹介していますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

リースバックを始める方法や注意すべきことを知ってリースバックをすれば、失敗せずに安定的な生活を手に入れられます。
まず一括査定を検討してみてください。

リースバックの見積もりをとる流れ

リースバックの見積もりをとるときの流れを、確認しておきましょう。

リースバックを利用する上で、見積もりをするときの流れや、重要な条件、必要になる情報をあらかじめ知って準備しておけば、スムーズにリースバックを利用できます。

それでは、さっそく一つずつ詳しく説明していきます。

ステップ①リースバックの条件を決めておく

リースバックをする上で、まずは譲れない条件を決めておくことが重要です。

たとえば、「できるだけ早く売却して、すぐにまとまったお金を手に入れたい」のか「売却に多少時間がかかっても、なるべくよい条件でリースバックしたい」のかでは、リースバック会社の選び方や準備期間に違いが出てきます。

リースバックをする際の条件になる要素には、次のようなことがあげられます。

どれを最も重要視するのかを決めることが、リースバックを利用する最初のステップです。

ステップ②仮査定の見積もりを依頼する

次に行うことは、リースバック会社に仮査定の見積もりを依頼することです。

見積もりには、以下の情報が必要ですので、あらかじめ準備しておきましょう。

仮査定は、各リースバック会社の公式サイトから行えます。
また、仮査定は基本的に無料で、最短で1〜2日以内に査定結果を知ることが可能です。

見積もりだからといって適当に答えてしまうと、いざ本査定になったときに結果のズレが生じる恐れもありますので、なるべく正確な情報を申告しましょう。

ステップ③一括査定で条件を比較する

リースバックの仮査定を行うときは、各リースバック会社の公式サイトからも依頼できますが、一括査定を利用すると便利です。

リースバック商品を取り扱っている業者はいくつもあるので、その一つひとつを確認しながらそれぞれに見積もりを出すのは非効率です。

リースバック会社によって契約内容が異なることもあるので、自分の希望する条件に最も適したリースバック会社を選ぶためにも、一括見積もりを利用しましょう。

何度も同じ情報を入力する手間も省け、複数のリースバック会社に見積もりを依頼することによって、リースバックで譲れない条件などを比較検討できます。

リースバックの一括見積もりができる「ハウスマッチ」を利用すれば、全国のリースバック会社の中から、あなたの目的にぴったりなリースバック会社を選べます。

「ハウスマッチ」から行う一括査定は無料なので、まずは気軽に試してみるとよいでしょう。

ステップ④選定したリースバック会社と相談し現地調査をすすめる

目的にあったリースバック会社を選定したら、本査定を依頼し、現地調査をすすめます。

本査定では、実際にリースバック会社のスタッフが現地に赴き、仮査定よりもさらに細かく、現地でしかわからない状況の確認をします。

確認される可能性がある状況を、一例としてあげました。

これらの調査を実施後、仮査定と本査定の結果をもとに買取金額や家賃が決定されます。

ステップ⑤契約内容を確認する

本査定に納得しリースバック契約を行う際には、必ず契約内容の確認をしましょう。

契約内容でとくに注意深く確認すべき項目は次のとおりです。

契約したあとになって「こんなつもりではなかった」ということにならないよう、細部までしっかりと契約内容を確認してください。

不明点がある場合は、契約前に必ずクリアにしておくことが大切です。

リースバックの見積もりで注意すべきこと

リースバックの見積もりで注意すべきことについてまとめました。

リースバックの契約は複雑で、理解しにくいところも多くあります。

しっかりと理解しておかなければ後悔する事態に陥ることも考えられるため、あとから後悔しないためにも、注意すべきポイントは必ず確認しておいてください。

それでは、一つずつチェックしていきましょう。

実績があるか

リースバック会社の実績は、しっかり確認しておくのが賢明です。

たとえば、戸建ての物件をリースバックしようとしているのに、リースバック会社はマンションのリースバックを得意とする会社だった場合、契約内容や対応に大きな差が出る恐れもあります。

リースバック会社の実績は、少なくとも「自分が希望するリースバックを取り扱った経験が過去どれくらいあるのか」について知っておくことをおすすめします。

加えて、今後長い付き合いになるリースバック会社の担当者についても、見極めが必要です。
自分が希望する条件について、過去に担当した実績や経験を聞いてみるとよいでしょう。

人生の中で大きな選択となるリースバックですので、信頼できるリースバック会社や担当者を選んでください。

買取金額は適正か

見積もりが出た時点で、買取金額が適正かどうかを確認しましょう。
買取金額が適正かどうかは、周辺の相場を知っておくと参考になります。

リースバックの買取金額は、期待利回り率が重視されています。
そのため、買取金額は市場価格の60％から80％程度となるでしょう。
なかには、思ったより買取金額が低い場合もありますので注意が必要です。

査定時に提示された金額と大きくかけ離れている場合は、その理由をリースバック会社に確認することが重要です。

適正な買取金額を知るためにも、見積もりは複数のリースバック会社からとっておくことをおすすめします。

家賃設定は払えなくなる心配はないか

リースバックでは、毎月の家賃を支払うことになりますので、家賃設定に無理がないかどうかもチェックしておきたいポイントです。

リースバックの家賃は「買取金額×期待利回り率」によって決定され、売却予定の物件で月々支払っていた住宅ローンや固定資産税よりは低い金額に設定されることが一般的です。

しかし、家賃は住んでいる期間中支払いづつけることになります。
さらに日々の生活に必要なお金は、家賃だけではありません。

とくに、老後収入が大幅に減少する場合、急な病気や事故などで医療費がかさみ、計画していたように家賃が支払えなくなる恐れもあります。

収入と支出のバランスをよく考え、余裕を持った資金運用をすることが重要です。

売却の物件種別を取り扱っているか

物件種別とは、一戸建てやマンションといった物件の種類のことです。
物件の種別によって買取金額が違うため、それぞれ実績がある専門のリースバック会社を探しましょう。

たとえば、マンションをリースバックしようと考えている場合、マンションリースバックの実績があまりない会社に依頼するとします。

この場合、家賃が相場より高くなりすぎたり、売却額が相場より低くなったりするなどのトラブルを招いてしまう恐れがあります。

自分の希望するリースバックが行えるよう、リースバック会社が得意とする物件種別を確認するだけでなく、そもそも売却したい物件種別を取り扱ったことがあるのかについても確認しておくと安心です。

買い戻しは可能か

売却した物件の買い戻しができるか否かは、契約の内容により異なります。
少しでも買い戻す意思があるのなら、将来買い戻しが可能な契約が必要です。

リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、リースバック会社によっては、「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらかしか扱っていない場合もあります。

定期借家契約は、リースバック会社が第三者に物件を売却できるため、貸主から退去を要求されることがあり、買い戻しには向きません。

リースバックで買い戻しを考えている場合は、普通借家契約のリースバック契約ができるリースバック会社を選んでください。

リースバックの家賃は高い？相場をチェック

リースバックしたあと、リースバック会社に毎月支払う家賃は、一般の家賃と比べて高いといわれています。

実際にどの程度の家賃を支払うことになるのかを把握しておくことで、老後も安定した生活を送れます。

それでは、リースバックにおける家賃相場を確認する方法や、家賃の決め方について具体的に確認していきましょう。

通常の賃貸家賃相場を検索サイトで確認する

まずは、地域周辺の家賃相場を確認してみましょう。

その地域の賃貸がどの程度のものなのかを知っておかなければ、提示された価格が安い・高いの判断もつきません。

通常の賃貸検索サイトで、都道府県・地域・最寄り駅からの距離・築年数・間取りなど自身の物件に似たところを探してみましょう。

売却予定の物件と同じような物件が、どれくらいの家賃なのか、家賃相場を掴んでおくことが重要です。

ただし、リースバックの家賃は周辺の家賃相場以外にも売却価格と期待利回りが関係してくるため、通常の家賃より高くなる場合が多いことを理解しておいてください。

リースバックの家賃は買主が決める

家賃を決定するのは、物件の買主であるリースバック会社です。

家賃は、周辺の家賃相場と物件の買取金額や期待利回りを考慮して決定されます。　

期待利回りとは、売却する予定の物件が1年間にどの程度の収益が出せるのかを、投資した費用をもとに割り出したもので、買取金額の10％程度が相場です。

さらに、リースバックにおける買取金額の相場は通常の60％から80％程度。

たとえば、買取金額が1,000万円で期待利回りを10％とした場合、「買取金額（1,000万円）×期待利回り（10％）＝900万円」となり、毎月の支払いは900万円を12ヶ月で割った7万5,000円となります。

買取金額や期待利回り率は、リースバック会社によって変わりますので、比較検討するとよいでしょう。

リースバックの家賃は相場より高くなると想定しておく

リースバックの家賃は、期待利回りを重視しているため、相場よりも高くなることがあります。

リースバック会社が設定する期待利回り率によって、家賃が高くなるといっても過言ではないでしょう。

期待利回りは、都市部や人気のある地域の物件は期待利回りが低めに設定され、地方や人気のあまりない地域の物件は高めに設定されるのが一般的です。

また、築浅の物件は市場価値が下落しやすいため、期待利回りが高めに設定されることがあります。

そのほか、社会情勢や地価の変動など、さまざまな要因を考慮して期待利回りが決定されます。
リースバックを利用する場合は、家賃が相場よりも高くなることを想定しておく必要があるでしょう。

リースバックの家賃を抑えるコツ3選

リースバックの家賃を、少しでも抑えるコツについて説明します。
ポイントは以下の3点です。

リースバックした物件に住み続ける限り、支払うことになる家賃。

今後の生活を考えると、少しでも家賃を抑えておきたいものです。
リースバックの家賃を抑えるコツを知って、安定した生活が送れるようにしましょう。

それでは、さっそく一つずつ詳細を確認していきます。

複数のリースバック会社に相談する

リースバックの家賃を抑えるためにまずできることは、複数のリースバック会社に相談することです。

リースバック会社の多くは無料相談を実施していますので、自分の生活設計にあったリースバックができるかどうか、相談してみるとよいでしょう。

また、リースバックの仮査定においても、複数のリースバック会社に見積もりを依頼し、比較検討することが重要です。

比較検討する場合には、それぞれのリースバック会社が出す期待利回り率にも注目するとよいでしょう。

売却したい物件の買取金額をさげる

売却したい物件の買取金額をさげることで、家賃を抑えられます。

家賃は物件の買取金額によって決定するため、買取金額そのものを低めに設定してもらえば、月々の家賃負担は大幅に減らせます。

将来必要になるであろう金額が明確なのであれば、必要な金額にあわせて売却価格を決めればよいのです。

リースバック会社に提示された金額でしか売却できないわけではないので、こちらから希望する金額を提示してみてもよいでしょう。

将来売却した物件の買い戻しを検討している場合は、買取金額をさげておくことで、買い戻ししやすくなるというメリットもあります。

定期借家契約で賃料をさげる

リースバックには「普通借家契約」と「定期借家契約」がありますが、定期借家契約にすることで家賃を抑えるのもひとつの方法です。

「普通借家契約」とは、一般の賃貸物件と同様、借主が希望すれば契約を更新できる契約です。
そのため、長期にわたって同じ物件に住みたいときはこちらを選ぶことになります。

一方の「定期借家契約」は、決まった期間の契約をし、期間を過ぎれば更新できない契約形態です。
ただし契約終了後、借主は退去する必要があります。
更新ができないというデメリットがあるため、家賃も低めに設定されているというわけです。

数年先に住み替えを考えているが、時間的猶予が必要でリースバックを利用した場合や、介護施設への入居を考えている場合は「定期借家契約」を選択することも検討してみてはいかがでしょうか。

どちらの契約を扱っているかは不動産会社によって異なりますので、希望する契約ができるリースバック会社を選びましょう。

まとめ

この記事では、リースバック会社に見積もりをとるときの流れや、注意すべき点について解説しました。

リースバック会社はそれぞれ、取り扱う商品が違ったり、得意とする分野があったりします。

物件の買取金額や月々の家賃はリースバック会社によって違いますので、複数の業者に見積もりを出し、比較検討するのがおすすめです。

リースバックの家賃が一般的な相場と比べ高くなることも考慮し、計画的にリースバックを利用することが重要です。

見積もりの際に必要なことを入力する手間や、比較の煩わしさを減らすためには、一括で見積もりを依頼するのがよいでしょう。

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自分の希望に合ったリースバックができるように、まずは仮査定を受けて、それぞれのリースバック会社がどのような特徴を持っており、実際の査定額はどれほどなのかを確認してみてください。

ご自身の今後の生活にあわせ、うまくリースバックを利用すれば、安心で安定的な生活を手に入れられるでしょう。