リースバックとリバースモーゲージの違いを解説！仕組みやメリットを紹介！

「リースバックとリバースモーゲージの違いは？」

「リースバックとリバースモーゲージのメリットは？」

上記のように、リースバックかリバースモーゲージの利用で疑問を抱えてる方は多いのではないでしょうか？

リースバックとリバースモーゲージはサービス内容が違うので、自分の状況に合わせて選ぶことが大切です。

今回は、「リースバックとリバースモーゲージの違い」や「リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリット」などについて紹介していきます。

リースバックとリバースモーゲージの利用で悩んでる方は、参考にしてください。

「リースバック」と「リバースモーゲージ」の概要

ここでは、「リースバック」と「リバースモーゲージ」の仕組みについて紹介していきます。

仕組みを理解したうえで、自分に合った条件を選ぶようにしましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を売却して、その売却先から賃貸として借りてそのまま住み続けることができるサービスです。

つまり、不動産の売却と賃貸を組み合わせた方法になります。

• 売却：リースバック利用者（居住者）は自宅を売却し、リースバック業者は売買代金を支払います。
• 賃貸借契約：売却後、リースバック利用者はリースバック業者と「建物賃貸借契約」を結びます。
• 家賃支払い：リースバック利用者はリースバック業者に家賃を支払います。

買主は主に、リースバックを行う不動産会社やファイナンス会社（クレジットやローンなどを取り扱う会社）といったリースバック事業者です。

売買代金は、ほとんどの場合、売買契約が成立すると一括で売主（リースバック利用者：もとの所有者）に支払われます。

売主は、売却と同時に建物賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながらもとの住まいに住み続けることが可能です。

近年、住宅ローン返済困難者や高齢化社会における老後資金確保への不安から、リースバックを利用する人が増加しています。

また、相続税対策としての有効性も注目されています。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、高齢の方が自宅を担保にお金を借りられるサービスです。

返済は、契約者様が亡くなった後に預金や自宅売却などを通じて行われます。

老後の生活資金を補うだけでなく、住み慣れた家で暮らし続けることや相続対策にも役立ちます。

リバースモーゲージには、大きく分けて以下の3つのタイプがあります。

• 年金タイプ：毎月一定額のお金を受け取ることができます。
• 一括タイプ：まとまったお金を一括で受け取ることができます。
• 都度融資タイプ：必要に応じて希望の金額を借りることができます。

上記のように資金の受け取り方にも種類があります。

金利や担保評価など、いくつかのデメリットも存在しますが、自分に合ったタイプを選ぶことで、老後の生活をより豊かにすることができます。

このように、リバースモーゲージは、老後の生活資金を補うための選択肢の一つです。

メリットとデメリットをよく理解した上で、利用を検討することが大切です。

「リースバック」と「リバースモーゲージ」の違い

リースバックとリバースモーゲージの「サービス内容」、「所有権」、「資金の受け取るタイミング」などの違いについて解説していきます。

違いを理解したうえで、どちらにするか判断するようにしましょう。

融資か不動産売却か

リースバックとリバースモーゲージは、住み慣れた家に住み続けながら資金調達できる方法として注目されています。

しかし、仕組みや注意点にはそれぞれ異なる点がいくつかあります。

リースバックは、自宅を売却した後に賃貸として住み続ける仕組みです。

所有権は売却先へ移転するため、売却代金を一括で受け取ることができます。その後は、賃貸契約に基づき家賃を支払います。

一方、リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受ける金融商品です。

所有権は移転せず、融資を受けた金額は将来的に返済する必要があります。

返済は、契約者様が亡くなった後に担保となる自宅を売却して行われるのが一般的です。

いずれの方法を選択する場合でも、メリットとデメリットをよく理解した上で、慎重に検討することが重要です。

このように、リースバックとリバースモーゲージの違いは、売却して資金調達するか、担保に入れて融資を受けるかになります。

所有権の移転のタイミングが異なる

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも最終的には所有権が移転しますが、そのタイミングが大きく異なります。

リースバックは、自宅を売却するため、所有権は契約時点で移転します。そのため、売却代金は一括で受け取ることが可能です。

一方、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けるため、所有権は契約時点では移転しません。

借入金は将来的に返済する必要があり、返済方法は金融機関によって異なりますが、一般的には契約者様が亡くなった後に担保となる自宅を売却の際に、所有権が移転します。

このように、リースバックとリバースモーゲージでは、所有権の移転のタイミングが異なることも理解しておきましょう。

資金の受け取るタイミングが違う

リースバックとリバースモーゲージでは、資金の受け取るタイミングが異なります。

リースバックは、契約時点でリースバック業者が自宅を買い取り、売却代金を一括で受け取ることができます。

まとまった資金をすぐに受け取れるので、転居費用やケアハウス入居費用などを準備しやすくなります。

一方、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、年金のように毎月一定額を受け取るのが一般的です。

毎月一定額の融資を得られるので、年金に加えて安定した収入源を確保することができます。

また先述でも紹介したように、リバースモーゲージは以下の資金の受け取り方もあります。

• 一括タイプ：まとまったお金を一括で受け取ることができます。
• 都度融資タイプ：必要に応じて希望の金額を借りることができます。

このように、金融機関によっても異なりますが自分の状況に合わせて選ぶことが可能です。

しかし、リースバックとは違い、融資になるので資金調達の大きさではリースバックが有利になります。

このように、リースバックとリバースモーゲージでは資金の受け取るタイミングにも違いがあります。

リースバックは最短1週間で資金調達が可能です！

「リバースモーゲージ」と「リースバック」の条件

「リバースモーゲージ」と「リースバック」の以下の項目の利用条件について解説していきます。

年齢の条件

「リバースモーゲージ」と「リースバック」の年齢の利用条件は大きく違いがあります。

リバースモーゲージは、金融機関によって異なりますが、一般的に50歳以上からになり、社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」は65歳以上からが条件になります。

また、契約年齢に上限が設けられており、上限がある場合、おおむね80歳から84歳とされていることが多いです。

一方、リースバックは、成人であれば年齢制限はありません。売却することで資金調達するので、特に年齢は重要視されません。

このように、リバースモーゲージとリースバックは年齢条件にも大きな違いがあります。

資金使途の条件

リバースモーゲージは資金使途に制限があり、住宅ローン返済、リフォーム費用、生活費のみの使用に限られます。

事業資金や投資資金などに使用することはできません。

なぜなら、融資であるため、金融機関は貸出金の回収リスクを抑制する必要があるからです。

一方、リースバックは資金の使途は自由であり、事業資金や投資資金などに使用することも可能です。

売却資金であるため、利用者自身の判断で自由に使えます。

このように、資金使途にも違いがあるので、利用する際は資金の使い道に最適な方を選ぶようにしてください。

支払い能力の条件

リースバックとリバースモーゲージの収入の審査条件にも違いがあります。

リバースモーゲージは安定した収入が条件になり、返済能力がないと利用できません。

さらに、社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」では年収の上限が設けられており、高収入者は利用できないので注意が必要です。

一方、リースバックは、収入の条件は特になく、賃貸契約を結ぶため、家賃を支払える収入があれば問題ありません。

このように、リバースモーゲージは収入によって利用できないこともあるので確認するようにしてください。

「リースバック」と「リバースモーゲージ」のメリット

「リースバック」と「リバースモーゲージ」のそれぞれのメリットについて紹介していきます。

各メリットを理解したうえで、自分の条件に合ったものを選ぶようにしてください。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下の通りです。

リースバックは、最短1週間で資金調達が可能です。一般売却とは違い、リースバック業者がすぐに買い取ってくれるので短期間で売却することができます。

また、売却後も賃貸借契約を結ぶことで、自宅に住み続けることができます。

しかし、家賃の支払いは発生するので頭に入れておきましょう。

資金の使途は原則自由なので、家賃以外にも、投資資金など自由に活用することができます。

借り入れになるリバースモーゲージでは資金使途が限られてしまいますが、リースバックは使途に制限がなく、自由に資金を使用することができます。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージの主なメリットは以下になります。

リバースモーゲージは、借り入れたお金を返済するのではなく、利息のみを支払います。

毎月の返済負担が少ないため、老後の生活資金を確保しやすくなります。

また、元金の返済は契約者が死亡した時点で、自宅の売却代金などで清算される仕組みのため、生前は元金の返済を心配する必要がありません。

リバースモーゲージでは、自宅を担保に入れて融資を得るので、自宅に住み続けることができます。

このように、住み慣れた家を売却せずに資金調達できることもメリットの一つです。

「リースバック」と「リバースモーゲージ」のデメリット

続いて「リースバック」と「リバースモーゲージ」のそれぞれのデメリットについて紹介していきます。

リースバックのデメリット

リースバックは、短期間で資金調達できる便利な手段ですが、以下のデメリットもあります。

リースバックでの売却価格は、市場相場の70％～80％になるのが一般的です。

その理由は、リースバック業者も買取にかかるコストを考慮したうえで利益を確保するからです。

また、リースバック後は、通常の賃貸借契約と同様に家賃を支払う必要があります。

自宅を売却することで、住宅ローンの支払いは無くなりますが、家賃の支払いがあることを忘れないようにしてください。

リースバックの賃貸借契約は通常5年～10年程度であり、契約満了後は退去しなければいけない可能性があります。

賃貸借契約の契約期間は、リースバック業者によっても異なり、更新すればずっと住み続けることができる契約内容もあります。

長く住み続ける場合は、契約する際に賃貸契約期間を必ず確認するようにしましょう。

このように、リースバックは、メリットだけでなくデメリットも理解した上で、検討するようにしてください。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージの主なデメリットは以下になります。

リバースモーゲージは、不動産の評価額を基準に融資額が決定されます。そのため、築年数が古い家や、立地条件が悪い家は、借りられる金額が低くなります。

また、借りた金額に対して金利が発生します。金利は変動金利型と固定金利型があり、変動金利型は金利上昇リスクがあるので注意が必要です。

リバースモーゲージの借入金は、契約者が死亡した時に自宅を売却することで清算されることが一般的です。

なので、家族に相続することができなくなるので、リバースモーゲージを利用する際に家族の理解を得るようにしなくてはなりません。

このように、リバースモーゲージにもデメリットがあるので、理解したうえで契約するようにしてください。

まとめ

今回は「リースバックとリバースモーゲージの違い」などについて紹介してきました。

リースバックとリバースモーゲージの違いは以下になります。

項目	リースバック	リバースモーゲージ
サービス内容	自宅を売却して短期間で資金調達する	自宅を担保にお金を借りる
所有権	売却時点で移転	契約時点では移転しない
資金調達タイミング	売却時点で一括	融資実行後
資金使途	原則自由	住宅ローン返済、リフォーム費用、生活費などと制限がある
年齢条件	なし	金融機関によって異なる（一般的には50歳以上）
収入条件	特になし	安定した収入が必要
返済	家賃	利息のみ
メリット	・短期間で資金調達可能 ・住み慣れた家に住み続けられる ・資金使途が自由	・毎月のお支払いが利息のみ ・返済は死亡時まで猶予される ・住み慣れた家を売却せずに資金調達できる
デメリット	・売却価格が安くなる ・家賃を支払う必要がある ・住める期間が制限されることもある	・借入金額が限られる ・金利の負担がある ・最終的には自宅を手放す必要がある

このように、リースバックとリバースモーゲージは、それぞれ異なる特徴を持つサービスです。

どちらを選ぶかは、自身の状況や目的に合わせて慎重に検討する必要があります。

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