【リースバックの契約書】記載内容や注意点を徹底解説

「リースバック契約を行うにはどういった手続きを行うの？」
「どのような契約書を用意すればいいのかわからない」

リースバックは自身の資産を運用する手段の一つですが、リース会社との契約時にどのような手続きを行えばよいのか悩む方も多いでしょう。

この記事では、リースバック契約において必要な書類や各項目の意味、記入時の注意点についてわかりやすく紹介します。

最後まで読めばリースバック契約の契約書がどのような内容なのかを理解でき、リースバック会社とのトラブルを起こすことなく資産運用が行えます。ぜひ参考にしてください。

リースバック契約に関しての無料診断や無料相談も行なっているので、どのリースバック会社に依頼するか悩んでいる方はぜひこちらもご覧ください。

リースバックの契約書は2種類ある

リースバック契約時に必要な書類は以下の2点です。

リースバック契約は、一般的に売買契約と賃貸借契約が同時に結ばれます。

各書類ごとに必要な項目や確認すべき点が異なるため、契約時にはしっかりと確認してから記入するようにしましょう。

1.売買契約書

売買契約書は、リースバックの利用者がリースバック会社へと家を売る際に作成する契約書です。

契約書の中身は事前にリースバック会社と自身で取り決めた物件の売買価格や決算日など、合意内容が記載されています。

リースバックは売買契約書の内容をもとに取引を進めていくので、売買契約書はお互いの認識の相違がないかを確認するためにも重要な書類です。

また、売買契約には売却した自宅や不動産を将来的に買い戻せる仕組みがあります。

売却した物件を確実に取り戻したい場合は、買い戻しに関する期限や価格などを決めた特約が契約書内に記載されているのか確認するようにしましょう。

2.賃貸借契約書

賃貸借契約書は物件を売却した貸主が、売却後の物件を借りる際に必要な書類です。

賃貸借契約書の中には物件の名称や契約期間、賃料など物件を借りるための項目が記載されています。

リースバック契約で物件を借りる場合、敷金・礼金の金額相場は家賃の1〜2ヶ月分程度が多いです。

また契約内容によっては、敷金・礼金を支払う必要なく賃貸借契約が結べるものもあります。

敷金・礼金の支払いの有無に関しては、事前にリースバック会社に確認し内容の相違やトラブルを未然に防ぐようにしましょう。

リースバックは動産や備品でもできる

リースバックは物件以外にも、動産や備品も資産として取引が行えます。

リースバックで調達した品物の用途は自由なため、資金調達だけでなく生活資金に充てるなど幅広い用途で活用が行えるのも魅力。

戸建てやマンション、倉庫以外にも車や機械、設備など日常生活のさまざまな品物がリースバックできます。

業者によって取り扱える商品は異なるため、事前にリースバックしたい商品を扱っている業者について調べておくようにしましょう。

リースバックの売買契約書に記載する内容

リースバックを行う際の売買契約に記載する内容は、以下の7点です。

どの項目も物件を売却時に必要な内容を記載する項目となっています。

契約後にトラブルを起こさないためにも内容を理解して正確な情報を記載するようにしましょう。

1.取引を行う売主と家主の名前

売買契約書は、はじめに契約の当事者である売主と家主を特定し記載します。

自身の所有する物件を売却する場合は、売主の欄には自身の名前を記入しましょう。

また所有している物件が自分だけでなく他の人とも共有している共同名義の物件の場合には、売主は自身だけでなくすべての名義人の署名や捺印が必要です。

物件を購入する買主は、主にリースバック会社や不動産会社となります。

買主はリースバック会社のみならず、投資家や関連会社が買主となる場合もあります。

自身の所持物件を購入する買主に関しては、今後の物件管理や賃貸料の更新などでやり取りを行う相手となるため、相手の情報などを必ずチェックしておきましょう。

2.売却する物件の詳細情報

マンションの詳細や敷地面積といった売却する物件の詳細情報に関しても、記入が必要です。

法務局で発行される「全部事項証明書」には物件の所有者や建物の種類、構造や面積など物件に関するすべての内容が記載されています。

全部事項証明書は売買契約時に必要な内容が盛り込まれているため、契約書に転記するようにしましょう。

また、物件の中には隣地との境界が曖昧になっている戸建て住宅もあります。

敷地の境界が曖昧なままリースバックを進めてしまうと、隣地の所有者とトラブルになってしまう恐れがあるので、測量などで明確な土地範囲を記入するようにしましょう。

契約によっては「土地引渡しまでに現地で境界を明示する」という条件つきのものもあるため、チェックしておくとよいでしょう。

3.物件の売買価格

売買契約書の中には物件の売買価格を記載する項目もあります。

所有する物件をリースバックすると、物件の売買価格は相場よりも低くなる傾向があります。

物件の売買価格は査定方法やリースバック業者による判断で行われるため、価格を決めた根拠などを確認しながら契約を進めるようにしましょう。

あまりにも物件の売買価格が相場よりも低い場合は、リースバック会社によって故意的に価格が値下げされているケースもあります。

そのため、自分にとって損のないように根拠や査定方法を明確にするようにしましょう。

4.支払い方法や決算日

支払い項目や決済日は物件の売買代金をいつ、どのように支払うかを記載する項目です。

事前打ち合わせで資金が必要なタイミングに決済を合わせている場合は、とくに重要な項目となっています。

資金が欲しいタイミングで支払いが行われない場合には、リース会社とトラブルになる可能性があります。

そのため、しっかり契約書の内容を確認してから支払い方法や決算日を記載するようにしましょう。

5.物件の所有権が移行する時期

物件所有権の移行時期についても記載が必要です。

不動産のリースバック取引は基本的に所有権の移転日や引渡し日、決算期日は同一となっています。
そのため、売買代金を受領後は書類上で引渡しの手続きを行い、合わせて賃貸借契約を結びます。

リースバックで自宅を売却すると所有権はリース会社へと移行し、物件の所有権は自分ではなくなるので注意しましょう。

所有権が移行する日時は、物件を引き渡す際に事前に決めておいた日程通りとなっているかチェックしながら記載するのがおすすめです。

6.物件にかかる税金の支払いについて

物件にかかる税金には固定資産税や都市計画税があり、売買契約書にはその支払額を記入する項目があります。

マンションを売却する場合は、管理費用を日割り計算して記入するようにしましょう。

固定資産税は1月1日時点でその物件を所有している売主に課税されます。

売主は物件を売却した後も納税は必要ですが、物件を引き渡した後の所有権はリースバック会社へと移行します。

そのため物件にかかる税金は所有権を持つ買主に課せられ、税金の支払いについては買主側に負担してもらわなければいけません。

そこで契約書に固定資産税や都市計画税といった税額を日割り計算し、買主に支払ってもらうことで清算が済ませられる仕組みとなっています。

7.物件の買い戻しに関する協定

将来的に物件を買い戻す予定のある方は、買い戻しに関する特約についても記載が必要です。

契約を結ぶ前に事前にリース会社と取り決めておいた買い戻し事項を記載します。

買い戻しができる期間や価格を設定しておくと、将来的に再び買い戻しを行いたい場合でもトラブルなく契約を進められるでしょう。

具体的な買い戻しに関する条件は、契約するリース会社によって異なります。
特約を記載しない場合は、将来的な買い戻しが行えないケースもあるため注意が必要です。

契約書に記載する際には、リースバック会社と取り決めた内容と相違がないかを確認しましょう。

リースバックの賃貸借契約書に記載する内容

売買契約書に関して記載する内容について紹介してきましたが、ここからは賃貸借契約書を記載する上で必要な項目について紹介します。

賃貸借契約書に記載が必要な項目は、以下の4点です。

賃貸借契約は、売却した物件を借りるための契約書です。

売買契約書とは異なり、借りた後の物件において契約の種類や賃料の支払いを記載する書類となっています。

売買契約書と似たような項目もありますが、記入する内容を間違えないように記載しましょう。

1.普通借家契約か定期借家契約か

賃貸借契約書には普通借家契約か、定期借家契約かどちらの方法で契約をするか記載します。
普通借家契約とは、一般的な不動産取引で利用される契約です。

基本的に2年間の契約期間で、期間満了後も借主が希望すれば契約更新できるのが特徴です。
また貸主からの一方的な都合による退去は一切なく、長く住み続けられます。

一方で定期借家契約は契約期間があらかじめ決まっており、期間終了後は退去する必要があります。
契約を更新するには、貸主と借主双方の合意があれば期間満了後の再契約は可能です。

定期借家契約の場合退去日時が決まっているため、普通借家契約よりも家賃が割安なケースも多くなっています。

リースバック契約では2〜3年契約の定期借家契約が一般的となっていますが、長期的に住み続けたい方は普通借家契約を結ぶようにしましょう。

2.物件の賃料や敷金・礼金の支払い方法

物件の賃料や敷金・礼金の支払いに関して記載が必要です。

物件を借りる際の賃料は物件の売買価格を基準に算出されます。

普通借家で契約し更新を行う場合であれば、更新手続きの方法や更新料についても確認しておきましょう。

万が一提示された家賃が高い場合は、物件の売買契約時に設定する売買価格を下げると家賃の賃料が抑えられます。

リース会社によっては契約時に敷金・礼金がかからないケースもあるため、リースバックを契約する前にしっかりと確認しておくとよいでしょう。

3.退去時の原状回復について

賃貸借契約書は物件の原状回復義務や費用負担に関しても記載する必要があります。

リースバック契約の場合、原状回復が不要となる場合が多いです。

定期借家契約でリースバック契約をし、期間が満了となり物件を退去した後には貸主が物件や住戸内を解体して土地自体を売り出すケースもあります。

さらに住み続けている間の経年変化や日常的な汚れに関しては、賃料に含まれ別途で支払う必要はありません。

ただし貸主に無断で間取りを変更した場合には原状回復が求められ、トラブルの原因にもなるので注意しましょう。

貸主から原状回復を求められる場合は、契約書内に退去時の回復内容について修繕範囲や費用の自己負担分などが記載されているため、確認しておきましょう。

4.契約の途中解約方法

リース会社と賃貸借契約を結ぶ際には、途中解約の特約有無についても確認が必要です。
原則として定期借家契約の場合、途中解約は行えません。

どうしても解約を行いたい場合は、残りの契約期間に相当する賃料を違約金として支払う必要があります。

物件を途中解約したい場合、「解約兼留保特約」を使うことで契約期間中でも解約が可能になります。
解約兼留保特約で物件を解約する場合には、1〜2ヶ月前に貸主と借主の間で通達を行うのが一般的です。

あらかじめ途中解約の特約を契約書内に記載しておけば、契約期間内でも違約金の支払いなく解約が行えるでしょう。
しかしリース会社によって契約の途中解約ができるかどうかは異なります。

そのため、途中解約の特約を記入する際には、事前にお互いの条件を取り決めてから記載するようにしましょう。

リースバック契約時に確認すべき注意点

リースバック契約で物件を借りる際には、借主が行ってはいけない禁止事項があります。

万が一禁止事項を破ってしまうと違約金の発生や損害賠償、場合によっては契約解除や退去につながるので注意が必要です。

主な禁止事項は以下の5点です。

物件によって禁止されている内容は異なります。

また、オーナーとして所有していた際には問題なかったものであっても、リースバック契約によって禁止事項の対象とされるものもあります。

禁止事項の変更を知らずに破ってしまうと思わぬペナルティがかけられてしまう可能性もあるため、契約書の内容をしっかりと把握しておくようにしましょう。

リースバックを成功させるポイント4選

リースバックを成功させるポイントは以下の4点です。

リースバック契約後にトラブルを起こさないようしっかりとポイントを活用していきましょう。

1.相談できる相手を見つけておく

リースバックを行う際には、信頼のできる相談相手を見つけることが大切です。

現在リースバックに新規参入する事業が増えており、会社によってはサービスの品質が大きく異なります。

知識の浅いリース会社と契約してしまった場合、契約書の内容が不透明だったり再売買の設定が行えなかったりする可能性があります。

このようなトラブルに巻き込まれないためにも、リースバックの実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

ハウスマッチでは、さまざまなリース会社へ同時に査定依頼が出せるので、自分にあったリース会社を選べるでしょう。

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2.希望の内容か確認しておく

リース会社との契約書には自分の希望条件が反映されているか、事前に取り決めた情報や内容に相違がないかを確認する必要があります。

契約方法が定期借家契約の場合には、契約期間が終了した後の再契約についての方法や保証についても確認しておくと、契約後もトラブルなく手続きが行えるでしょう。

新居を購入するか、今の物件に住み続けるかといった今後のライフプランによって契約内容は重要です。

そのため、普通借家契約でも定期借家契約でも契約期間や内容などについては必ず確認しておくようにしましょう。

3.売却価格と賃料を確認する

売却価格や賃料が相場とかけ離れていないかの確認も重要なポイントです。

リースバックでの物件売却相場は、市場価格のおよそ7〜8割程度といわれています。

物件の売却価格はリース会社の査定により算出されるため、どのような根拠で売買価格が査定されたのか確認しておくと不当な売却を防げるでしょう。

賃料に関しても相場とあまりにかけ離れている場合は、毎月の支払い負担が大きくなってしまいます。

その場合はリース会社との交渉を行ったり、ほかのリース会社への変更を検討するのもよいでしょう。

4.物件の買い戻し特約をつけておく

将来的に買い戻しを検討している方は、買い戻しの特約を結んでおく必要があります。

契約書に記載されてあれば貸主が第三者に物件を売却する際に権利を主張できます。

また、契約書とは別に買い戻しに関する別紙を結ぶケースも多くなっています。

買い戻しの特約内容はいつ買い戻すか、資金をいつまでに用意するかを考慮した上で無理のない範囲で支払える金額を記載するのが大切です。

また、口約束で特約を締結させると後々トラブルの原因になるので、必ず書面で控えるようにしましょう。

まとめ

リースバックを行う際には、売買契約書と賃貸借契約書の2種類の契約書が必要になります。

契約書によって記載する項目は異なるので、必ず確認してから記載するようにしましょう。

また、契約書に記載する内容に関しても事前に取り決めた条件と一致しているかチェックしながら記入していくと、トラブルを未然に防げるでしょう。

ハウスマッチでは専任のスタッフが希望条件に合わせて、複数のリース会社に物件の売買価格を依頼してくれるため、簡単に査定金額の比較が行えます。

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