この記事では「家を売る方法」について紹介します。家を売る方法は大きく分けて、仲介・買取・個人売買の3つがあります。
他にも「家を売る手順」や「家を高く売るポイント」も解説します。
ぜひこの記事を参考に、家を売る方法について理解を深めてみてください。
家を売る3つの方法
家を売る方法については、大きく分けて以下の3つがあります。
- 仲介
- 買取
- 個人売買
それぞれの方法について解説しますので、自分に合った売却方法を選ぶようにしましょう。
仲介
仲介とは、不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法を指します。
不動産会社に全て依頼できるので、専門知識がなくても、希望としている価格で売却できる可能性が高いです。
買取
買取は、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。
不動産会社自体が買主になるので仲介手数料がかかりませんし、購入希望者探しをする必要もないので短時間で家を売却できます。
買い手がつかなかったり買取までに時間がかかったりしない点は、大きなメリットと言えますが、仲介で家を売る場合に比べて、売却価格が低くなってしまうという大きなデメリットがあります。
個人売買
個人売買とは、不動産会社に依頼せずに、自分で買主を探す方法です。
仲介も買取も、不動産会社を経由することによって紹介料や手数料といった中間マージンが発生しますが、個人売買では中間マージンが発生しないので、その分利益を最も大きく確保できる可能性が高くなります。
ただし、売買を進めるにあたって、手続きや書類作成など、専門的な知識が必要になりますので、初心者が行なうのは極めて難しいと言えるでしょう。
家を売る手順
家を売る手順については、以下のとおりです。
- 不動産会社に査定依頼
- 相場を調べる
- 不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
- 家を売り出す
- 売買契約を結ぶ
- 家を引き渡し決済を行う
- 確定申告を行う
それぞれの手順を紹介します。
不動産会社に査定依頼
不動産会社に査定依頼をする方法については、大きく分けて以下の2つがあります。
| 査定依頼方法 | 特徴 |
| 机上査定 | ・査定結果がすぐに分かる ・おおよその査定結果 |
| 訪問査定 | ・物件の状態に合わせたより正確な査定結果 ・不動産会社の訪問が必要 |
不動産会社に依頼する際には、自宅で簡単に査定ができる机上査定がおすすめです。
机上査定でおおよその査定額が出たら、複数の不動産会社を比較しながら、訪問査定を行うようにしましょう。
相場を調べる
不動産会社に査定依頼をしている際には、自分でも家の相場を調べてましょう。
売却相場を調べるには、Webサイトの無料価格シュミレーションを利用することがおすすめです。無料で大まかな売却相場を把握することができます。
不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。
| 項目 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
| 契約可能な不動産会社の数 | 1社 | 1社 | 複数 |
| 契約有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定なし |
| 売主自身が買主を探せる | ⚪︎ | × | ⚪︎ |
| 業務状況の報告義務 | 2週間に1回 | 1週間に1回以上 | 任意 |
| 指定流通機構への登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
上記の3つの契約方法から、売主が自由に選択することが可能です。
それぞれの契約によって特徴が異なるので、どのような売却を行いたいか、売却する家の状態などを踏まえて選ぶことをおすすめします。
家を売り出す
不動産会社と媒介契約を結び終わったら、いよいよ家を売り出します。査定価格を基準に、不動産会社と相談しながら家の売り出し価格を決定していきます。
家を売り出してから売却が完了するまでの期間は、およそ3ヶ月〜5ヶ月程度です。
また、家の売却には、売れやすい季節や売れやすい築年数があるので、それぞれについて下記にて解説します。
売れやすい季節
家が最も売れやすい季節は3月と9月です。
3月は進学や転勤などの事情によって不動産の需要が高くなり、取引量も増加します。同様に、9月も秋の引っ越しシーズンとして需要が高くなります。
反対に、1月と8月は不動産の取引量が少ないので、家が売れにくい傾向があります。
売れやすい築年数
家の状態によって異なりますが、一般的には築25年まで売れやすいとされています。
ただし、鉄筋コンクリートであるか木造であるかによっても異なります。
- 鉄筋コンクリート…築25年以内
- 木造…築20年以内
ただし、昨今では、築25年以上の家でも不動産取引量が増えており、中古物件の需要が高くなっていますので、築年数が50年を超えていても売れるケースが増えてきています。
売買契約を結ぶ
買主の購入意思が固まったら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際には、家を引き渡す時期や値引き交渉などの条件交渉が行われるケースが多いです。契約後にトラブルが起きないように、不動産会社と買主・売主双方が立ち会い契約確認をしましょう。
確認後、署名押印をすることで売買契約の締結になります。
家を引き渡し決済を行う
次に、売買契約で決めた日時で引き渡し決済をおこないます。
その際に、住宅ローンや売却代金の残額の受け取りが残っている場合には返済を行わなければいけません。
全ての決済が完了したら、同日に家の引き渡しがおこなわれ、仲介した不動産会社は役割を完了します。
確定申告をおこなう
家の引き渡しが完了したら、確定申告を行う必要があります。
確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に行う必要があり、家を売却して得た利益にかかる税金の納付が必要です。
利益にかかる税金額を減額できる特例制度もあるので、事前に確認をしておきましょう。
家を売る際に必要な書類
家を売る際に必要な書類については、大きく分けて以下の2つがあります。
- 不動産会社に査定を依頼する際に必要な書類
- 買主に引き渡しをする際に必要な書類
それぞれの書類の記載事項について解説します。
不動産会社に査定を依頼する際に必要な書類
不動産会社に査定を依頼する際に必要な書類については、以下があります。
- 登記簿謄本または登記事項証明書
- 売買契約書
- 物件購入時の重要事項説明書
- 登記済権利証または登記識別情報
- 土地測量図・境界確認書
- 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
- 物件の図面
- 設備の仕様書
- 建築確認済証および検査済証
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
机上査定や訪問査定においては書類がなくても審査を受けられる場合もあります。
しかし、資料が多い方が詳しく査定を行えるので、できるだけ資料を揃えておきましょう。
また、マンションを査定してもらう場合には、マンションの管理規約または使用細則、マンション維持費関連書類を用意しておく必要があります。
買主に引き渡しをする際に必要な書類
買主に引き渡しをする際に必要な書類については、以下があります。
- 本人確認書類
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 銀行口座の通帳（銀行振り込み先情報）
- ローン残高証明書またはローン返済予定表
- 物件のパンフレット
必要な書類は多くあるので、不動産会社にアドバイスをもらいながら書類を揃えていくと良いでしょう。
また、すぐに書類を揃えられない場合でも申し込みができる査定もあるので、複数の不動産会社に問い合わせをしてみましょう。
家を売るときにかかる費用
家を売るときにかかる費用については、以下があります。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 税金
それぞれの費用を解説します。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼した場合には、仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限については、以下のとおりです。
| 物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
| 400万円以上 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円〜400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
あくまで上限であるため、実際には不動産会社によって料金設定が異なります。
登記費用
登記費用とは、所有権移転や抵当権を抹消するなど、建物や土地に関わる内容を法務局の不動産登記簿に登記を行うために必要な費用です。
一般的には、司法書士へ依頼する流れになるので、司法書士へ報酬を支払う必要があります。
報酬は司法書士事務所によって設定している料金が異なるので、事前に確認をしてきましょう。
税金
家の売却には、大きく分けて以下2つの税金が課せられます。
- 印紙税
- 譲渡所得にかかる税金
印紙税とは、売買契約書などの課税文書にかかる税金です。
収入印紙を貼り付けることで納税を行うことができます。
譲渡所得にかかる税金は、家の売却によって譲渡所得を得た場合に、住民税や所得税などが課税されます。
譲渡所得の税率は、売却した家の所有期間によって異なるので、事前に確認をしておきましょう。
家を高く売るポイント
家を高く売るポイントについては、以下があります。
- 地盤調査を行う
- 住宅診断の実施
なぜそれぞれの理由で家が高く売れるのかを解説します。
地盤調査を行う
地盤調査を行うことで、土地の安全性を証明できます。
古い土地にある家を売却する際に、土地の安全性に不安を持っている買主は多くいます。
しかし、土地の安全性が高いと判明すれば、価格交渉しやすくなるのです。
住宅診断の実施
住宅診断はホームインスペクションとも呼ばれており、第三者的な立場の専門家から状態を診断してもらうことを指します。
買主に一定の安心感を与えることができるので、家を高く売るための交渉がしやすくなります。
家を売る前の注意点
家を売る際には、土地の境界線を明確にしておくようにしましょう。
土地の境界線が曖昧になっていてどこまでが自分の所有物なのかわかりづらい場合には、売買時にトラブルになってしまいます。
また、土地によっては建築基準法による制限を受けてしまい、新しい家を建てられない場合もあるので、事前に確認をしておきましょう。
家を高く売ろう！
今回は、家を売る方法について知りたいという方に向けて、家を売る手順や家を高く売るポイントを紹介しました。
家の売却はほんの少しの注意で高く買取るチャンスが生まれますし、逆もありえます。
入念な下調べが重要であり、妥協をしないことが家を売る上で大切です。
適切な方法を探し、満足できる値段で家を売れるようにしましょう。
