「マンション売却でいくら税金がかかるの？」
「マンション売却で節税はできるの？」
マンションを売却する予定の方の中には、売却によって発生する税金が気になる方も多いでしょう。
本記事では、マンション売却に伴う税金の種類や計算方法、節税に役立つ制度などを解説いたします。
これからマンション売却をする方はぜひ参考にしてください。
マンションの売却にかかる税金
マンションを売却した際には、必ず税金がかかります。
利益が出ても出てなくてもかかる税金もあるので、以下について詳しく解説していきます。
- 利益が出なかった場合でも一律でかかる税金
- 利益が出るとかかる税金『譲渡所得税』
- マンションの売却にかかる税金の支払い時期
利益が出なかった場合でも一律でかかる税金
マンション売却には、利益が出なかった場合でも一律でかかる税金があります。
以下の税金がかかります。
- 印紙税
- 登録免許税
印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金で、収入印紙税とも呼ばれます。
印紙税は、収入印紙を書面に貼り付けて納付します。
印紙税の金額は売却価格によって決められており、以下が一覧表になります。
| 契約価格 | 印紙税額 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2000円 |
| 500万円を超え1000万円以下 | 1万円 |
| 1000万円を超え5000万円以下 | 2万円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 6万円 |
このようにマンション売却の際は、必ず印紙税がかかります。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義変更にかかる税金のことです。具体的には、物件の持ち主を売主から買主に変えるときの登記に支払う税金を指します。
マンション売却した際に、売主が負担するのが、抵当権抹消登記になります。
抵当権抹消登記とは、金融機関から住宅ローンを受ける際に不動産を担保に設定された抵当権を不動産登記簿から抹消することです。
マンション売却するのに、抵当権抹消登記は必ず必要になり、費用が不動産1個につき1,000円かかります。
また、手続きを司法書士に依頼した場合は、別途15,000円程度の司法書士手数料が必要になります。
マンション売却する際は、「 抵当権抹消登記」の手続きに費用がかかってきます。
利益が出るとかかる税金『譲渡所得税』
譲渡所得税とは、マンションの売却益（譲渡所得）にかかる税金のことを指します。
マンションを売却したときに利益が出れば払わなくてはいけない税金になります。
譲渡所得税の計算方法は以下になります。
譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 － 譲渡費用 － 取得費用
- 譲渡収入金額 （マンションの売却金額・固定資産税・都市計画税の清算金）
- 譲渡費用（マンション売却にかかる費用： 仲介手数料・印紙税・引っ越し費用など）
- 取得費 （マンション購入にかかった費用：マンション購入金・仲介手数料・税金など）
上記のようにマンション売却価格から経費を引くことで「譲渡所得」を算出することができます。
その譲渡所得に対して税金がかかるのですが、計算方法は以下になります。
譲渡所得税= 譲渡所得金額 × 税率
税率は、マンションの所有期間の5年以下か5年以上かによって税率が変わります。
- 5年以下の場合 39.630%（所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
- 5年以上の場合 20.315%（所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）
譲渡所得（売却益）が500万円で5年以上所有していた場合の税金は以下になります。
譲渡所得500万円×税率20.315＝1,015,750円
1,015,750円の税金の支払いが必要になります。
このようにマンションを売却した際に、利益が出ると譲渡所得税がかかるので注意してください。
マンションの売却にかかる税金の支払い時期
印紙税
印紙税を支払うタイミングは、不動産売買契約の締結時になります。
税額分の収入印紙を契約書に貼付し、印鑑などで消印することで納付となります。
登録免許税（抵当権抹消登記）
マンション売却が決まり、マンション売却金額と住宅ローンを相殺した後に手続きを行ないます。なのでマンション売却が決まったタイミングで費用が発生します。
譲渡所得税
譲渡所得税を支払うタイミングは、マンションを売却した翌年の確定申告時です。
暦によって多少異なる年もありますが、一般的な確定申告の受付期間は2月16日から3月15日までの期間です。
譲渡所得税はマンションを売却して利益が出たときにかかる税金であり、原則として売却によって利益が発生していないときはかかりません。
上記のように各費用によって支払い時期が違うので確認するようにしてください。
マンション売却で節税するための特例
マンション売却で節税するための特例は以下になります。
- 「居住用財産」の3000万円の特別控除
- 軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
上記特例も、マンションを売却した時に譲渡益が出ているか、譲渡損失が出ているかで使える特例が変わってきますので、考え方を紹介します。
「居住用財産」の3000万円の特別控除
「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。
譲渡所得額から3,000万円控除することで、譲渡所得税が軽減されたり、または、譲渡所得税が課税されません。
譲渡所得の金額は、次の算式で計算されます。
譲渡所得金額 = 譲渡収入金額 － 譲渡費用 － 取得費用
特例の適用により、上記の算式で計算された、長期（短期）譲渡所得金額から最高3,000万円を控除することができます。
「居住用財産の3,000万円特別控除」の利用条件は以下になります。
- 現在住んでいるマイホームの売却
- 住まなくなってから3年後の年の12月31日までの売却
- 売却年の前年および前々年に3,000万円控除などの特例を受けていない
- 売却先が特別な関係ではないこと（親族や夫婦など）
上記の条件を満たしていたら、控除を受けることができます。
「居住用財産の3,000万円特別控除」は、譲渡所得3,000万円まで、税金が控除できるので節税することができます。
軽減税率の特例
「10年超所有軽減税率」により、戸建てやマンションなどの居住用不動産を売却する場合、10年を超える所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
譲渡所得税や住民税などを合わせ、約20%の税率になるところ、特例を使えば14.21％まで税率が下がります。
軽減税率が使えるのは譲渡所得のうち6,000万円以下の部分になり、6000万円を超えた金額に対しては、20.315％の通常税率になります。
また、「10年超所有軽減税率」は、前述で紹介した「居住用財産の3,000万円特別控除」を併用することができるので、マンション売却によって大きな利益が出た方は、節税効果が高くなります。
10年以上所有したマンションを売る際には利用するのがおすすめです。
特定居住用財産の買換え特例
「特定居住用財産の買換え特例」とは、売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買換得する場合、元のマイホームの売却益にかかる譲渡所得課税を先送りするという特例です。
適応条件は、居住用の不動産の所有期間が10年以上で、居住期間も10年以上の場合に適用できます。
なので、マイホームの買い替えの際、譲渡所得税等は課税されません。課税は買換え先の住宅を売るときまで先送りされることになります。
これは譲渡所得課税を将来に先延ばしにしているだけで、免除されているわけではないので注意が必要です。
買い換えた新居を売却する際に上乗せして計算し、新居売却で得た譲渡所得と合わせて課税対象になるので把握するようにしときましょう。
「特定居住用財産の買換え特例」は家の買い替えで税負担を一時的に軽くしたい方にメリットがあります。
【2023年更新】マンション売却に関する税制改正の変更点
税制改正で「マンション長寿命化促進税制」が創設されました。
また、既存の「住宅ローン控除」が見直しになりましたので把握しておきましょう！
以下の税制改正について詳しく解説していきます。
- 住宅ローン控除が見直し
- マンション長寿命化促進税制
住宅ローン控除が見直し
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用した際に、所得税の控除が受けられます。
所得税から控除しきれない場合は、翌年度の住民税からも税金が控除される仕組みです。
この住宅ローン控除は以前からありますが、2022年に一部内容が改正されました。
改正された内容は以下になります。
- 控除率の変更
- 控除年数の変更
- 借入限度額の変更
それぞれの変更について解説していきます。
控除率の変更
2021年度までは、住宅ローン控除の控除率は1％でしたが、2022年度以降の申請分からは控除率が0.7％に変更になりました。
これまで13年特例で、最大480万円（10年目まで400万円、11年目〜13年目まで80万円）まで受けられていた控除が、控除率が0.7％に変更したので、273万円（年21万円×13年）までしか受けられなくなりました。
控除年数の変更
これまでは、住宅ローン控除が受けられる期間は、原則「10年」で、特例措置が適用されたときのみ13年に延長されました。
改正後の住宅ローン控除では、以下の住宅の種類によって控除期間が決まります。
- 新築住宅・不動産業者が買い取って再販した中古住宅 「13年」
- 中古住宅 「10年」
改正後は、新築住宅と不動産会社が買い取って再販した中古住宅は、控除期間が13年となります。
しかし、2024年以降に入居する場合、住宅が所定の省エネ基準に満たしていない場合、控除期間は10年です。
それ以外の既存の中古住宅の控除期間は10年になります。
新築住宅を購入する方は自動的に控除期間が13年になるので、改正後のメリットといえます。
借入限度額の変更
これまで、4,000万円までだった借入限度額が、3,000万円に変更されました。
改正後の住宅ローン控除では、新築住宅と買取再販住宅の借入上限額が、以下のとおり住宅の種類だけでなく入居する時期でも変わります。
| 住宅の種類 | 2022年～2023年に入居 | 2024年～2025年に入居 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 3,000万円 | – |
上記のように住宅の種類や入居時期によって、借入限度額が変わってきます。
また既存住宅は、居住開始年にかかわらず長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅については3,000万円、その他の住宅については2,000万円が借入限度額になります。
改正により、性能の高い住宅を購入するほど、多く控除が受けられるようになっています。
マンション長寿命化促進税制
「マンション長寿命化促進税制」とは、一定の要件を満たすマンションにおいて長寿命化に資する大規模修繕工事を実施した場合に、区分所有者に課される翌年度の建物部分の固定資産税が減額になる仕組みです。
区分所有者が支払う工事完了の翌年度の固定資産税（建物部分）が、1/2〜1/6の減額されます。
減額割合は、各自治体の条例によって決まってるので確認するようにしてください。
「マンション長寿命化促進税制」の適用条件は以下になります。
- 築後20年以上が経過している、総戸数が10戸以上マンション
- 過去に長寿命化工事を1回以上実施している
- 長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保している
条件の中でもポイントになるのは「長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保している」になり、以下の要件を満たしてる必要があります。
「長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していることの要件」
- 積立金を一定以上引き上げを行い、「管理計画の認定」を受けている
- 地方公共団体の指導を受けて適切に長期修繕計画の見直し、対応している
上記の条件が必要になるので、管理会社に確認するようにしましょう。
また、「マンション長寿命化促進税制」により以下のメリットがあります。
- 固定資産税が減額される
- マンション価値の維持・向上につながる
一番のメリットは「固定資産税」を軽減できることになります。自治体の地域によって減額割合は異なりますが、1/2〜1/6の減額を見込むことができます。
※東京23区は減額割合1/2
また、「マンション長寿命化促進税制」の利用条件に沿って、長寿命化工事を実施することにより、建物の安全が評価され、マンションの資産性が維持されたり上昇する可能性もあります。
マンションを所有している方は、「マンション長寿命化促進税制」の適応になるか確認するようにして、節税対策をするようにしましょう。
マンション売却に伴う税金の注意点
マンション売却の税金で損をしないためには、以下の3つに注意してください。
- 譲渡所得がマイナスになっても税負担が軽減できることもある
- 3,000万円特別控除・軽減税率の特例と住宅ローン控除は併用できない
- 購入物件に10年以上の住宅ローンがないと「譲渡損失の買換え特例」が適応されない
それぞれの注意点について解説していきます。
譲渡所得がマイナスになっても税負担が軽減できることもある
「譲渡損失」とは、マンションを売却したときに生じる損失のことです。
譲渡損失は課税対象とはならないので、確定申告や納税は不要なのですが、譲渡損失を確定申告することで給与所得と通算して課税額を減らしたり、翌年以降の譲渡益から控除したりできることがあります。
なのでマンションを売却して損益が出た場合も確定申告することで、損出分の税金を節税できることになります。
また、譲渡損益が大きく、その年に控除しきれない場合は、繰越控除で最大3年の期間、損益を繰越すことができます。
上記の理由からマンション売却で損益が出た場合は、繰越控除で節税することができます。
マンション売却で損出が出た場合も節税できることがあるので、確定申告をするようにしてください。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない
自宅を売却したときに譲渡所得（譲渡益）があると所得税や住民税の課税対象になりますが、「3,000万円特別控除」が適用されれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。
また、「住宅ローン控除」により、住宅ローンを利用して自宅を購入したときに、条件を満たしていれば、税金の還付を受けることができます。
どちらも税金を軽減できる特例でメリットが大きいです。
しかし、買い替えの際に売却した自宅について「3,000万円特別控除」の適用を受け、新たに購入した自宅について住宅ローン控除を受けるということはできず、併用することができないのでどちらか一つ選場なくてはいけません。
このように、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないので注意するようにしてください。
マンション売却する際の税金についてのよくある質問
マンションを売却する際の税金について、よくある以下の質問に回答します。
- 仲介手数料はいくらですか？
- マンション売却時の税金を抑える方法は？
- マンション売却で損失が出た場合も税金は発生する？
上記を把握してマンション売却に備えるようにしてください。
仲介手数料はいくらですか？
宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料は、下記が上限として定められています。
| 物件価格 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円以上 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
なので、物件価格が2500万円の場合は以下の通りになります。
2500万円×3％＋6万円＋81000円（消費税）＝891,000円
法令で定められているのはあくまでも上限額なので、下限額については設定されていません。上限額以内であれば不動産会社が自由に決めることができます。
マンション売却時の税金を抑える方法は？
マンション売却時の税金を抑えるには特別控除や特例を活用するようにしましょう。
- 「居住用財産」の3000万円の特別控除
- 軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
「居住用財産」の3000万円の特別控除
「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという制度のことです。マンション売却した際に利益が出ても最高3000万円であれば控除できるようになります。
軽減税率の特例
自分で住んでいた居住用不動産を売却した時に、その不動産を10年超所有していれば、長期譲渡所得の税額より低い税率で計算する軽減税率を適用できる特例です。
通常税率20.315％が、売却益（譲渡所得）6,000万円以下の部分が譲渡所得税率14.21％となります。
特定居住用財産の買換え特例
「特定居住用財産の買換え特例」とは、マイホームを売却後に新しいマイホームに買い換えた際に、譲渡益の課税を将来に繰り延べられる制度です。
譲渡所得税が免除になるのではなく、買換えたマイホームを売却する際に課税されることとなるので注意しましょう。
マンション売却で損失が出た場合も税金は発生する？
マンション売却では損失が出たとしても一律で課税される税金があります。
具体的には以下のとおりです。
- 印紙税 （5000円～30000円）
- 登録免許税 （不動産1つにつき、1,000円）
- 仲介手数料に課される消費税（売却金額が400万円以上の場合、取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税）
上記のように、マンションを売却して損出が出た場合でもかかる税金があります。
まとめ
マンションを売却した際には、以下の税金が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税(所得税＋住民税＋復興特別税）
- 仲介手数料に課される消費税
マンション売却によって利益が出た場合には「譲渡所得税」が課税されるので把握するようにしてください。
本記事では、「マンション売却で節税するための特例」や「マンション売却に伴う税金の注意点」などを紹介しました。
マンション売却にかかる税金を控除する特例についても紹介してきたので、適応できる特例があれば、大幅に税金を抑えることも可能です。
これからマンションを売却を検討している方は、参考にしていただき、節税対策を行なうようにしましょう。
