「マンションを売却してまとまった現金が欲しい」
「マンションを売却後でも今まで通りに住み続けたい」
上記のような場合は、リースバックを検討することをおすすめします。
この記事では、マンションでリースバックを利用するポイントを紹介していきます。
マンションでリースバックを利用する際には、リースバック会社を比較検討したり、マンションの立地を確認するなどをおこなうようにしましょう。
他にも「マンションでリースバックを利用するメリット」や「リースバック以外の資金調達方法」についても解説します。
リースバックはマンションでも利用できる？
リースバックはマンションでも利用することが可能です。
しかし、マンションは修繕積立金や管理費などの費用が毎月発生し、マンションを買い取ったリースバック業者が支払う必要があるので、一戸建てよりもリースバックを嫌がる傾向があります。
また、リースバック業者がマンションを買い取って第三者に売却をする場合に、売れない期間が長くなってしまうと月々の管理費や修繕積立金を支払うリスクが高くなるので、一戸建てよりもマンションを避ける傾向にあるのです。
仮にマンションでリースバックをおこなえる場合でも、家賃を高く設定されてしまうケースがあります。
マンションでリースバックを利用するポイント
マンションでリースバックを利用するポイントについては、以下があります。
- リースバック業者を比較検討する
- 定期借家契約の検討をする
- マンションの立地を確認する
マンションをリースバックする際は、入念な確認が必要です。
リースバック業者はもちろん、マンションの立地なども確認しておきましょう。
なぜそれぞれの確認が必要になるのか、以下で具体的に解説します。
リースバック業者を比較検討する
マンションでリースバックを利用する際は、複数のリースバック業者に査定を依頼しましょう。
複数のリースバック業者を比較検討することには、以下のような狙いがあります。
- マンションでリースバックが利用できるか
- 相場よりも売却価格はどうか
- マンションのリースバックが得意かどうか
マンションのリースバックが得意な業者を選ぶことで、相場よりも売却価格が高くなったり、手続きがスムーズおこなえたりするメリットがあります。
手間はかかってしまいますが、後悔しないように、焦ってリースバック業者を絞らないようにしてください。
定期借家契約の検討をする
定期借家契約を検討することによって、家賃の設定を緩和してもらえる可能性が高くなります。
定期借家契約とは、賃貸借契約で賃貸期間を区切る契約のことを指します。
基本的に、定期借家契約では契約更新が認められておらず、住み続けたい場合には賃貸借契約を再度締結しなければいけません。
また、マンション売却後も住み続けたい方は、借主と貸主の解約意図の通知がない場合に同条件で更新され続けていく契約の「普通賃貸借契約」を選ぶことで、再契約する手間を省けます。
マンションの立地を確認する
リースバック業者は、マンションを買い取った後、第三者に不動産売却又は不動産賃貸として利益を出すことが目的なので、立地が良いマンションであれば、良い条件でリースバック契約を結ぶことができます。
立地条件が良いマンションの特徴として、以下が挙げられます。
- 駅から近い
- 生活用品店が近くにある
- 築年数が浅いマンション
- 最上階もしくは角部屋
- リフォームなどがおこなわれて室内がキレイな状態
- 大規模修繕がおこなわれている
上記のような特徴がある場合には、リースバックの審査が通りやすいのはもちろん、売却金額が高くなる傾向があります。
反対に、マンションの立地が悪いと、ースバックを利用することができないケースもあります。
マンションでリースバックを利用するメリット
マンションでリースバックを利用するメリットについては、以下があります。
- 住み慣れた家に住める
- 短期間で現金化が可能
- 資金用途を制限されない
リースバックの大きな特徴として「住み慣れた家に住み続けられる」がありますが、それ以外にもメリットはいくつかあります。
住み慣れた家に住める
リースバックを利用する最大のメリットは、マンション売却後でもそのまま住み慣れた家に住めることです。
一般的な不動産売買では、マンションの所有権が第三者に渡った時点で、すぐに退去して新しい住まいを探さなければいけません。
新しい住まいを探すには、手間がかかってしまう以外にも、引越し費用や仲介手数料などの大きな出費が伴ってしまうデメリットがあります。
また、お子さんがいる場合には、転校や通学する時間が長くなってしまうなども考えられます。
リースバックを利用すれば、これらの手間やデメリットを防げます。
短期間で現金化が可能
リースバックは、リースバック業者が買主となるため、短時間で現金化が可能です。
一般的な仲介によって家を売却する場合には、買主を探して、そこから手続きをする必要があるので、早くても数ヶ月はかかってしまいます。
また、買手が見つからずに、さらに時間がかかってしまうケースも少なくありません。
少しでも早く現金化したいと思っている方は、リースバックを検討してみましょう。
資金用途を制限されない
リースバックで得られる売却資金は、用途を制限されないメリットが挙げられます。
住み慣れた家に住み続けながら老後の資金確保にも使用することができるので、売主の負担を最小限に抑えることができます。
事業資金としても利用することができるので、短期間で資金が必要な場合にも有効的です。
また、病気や事故によって一時的に働けなくなり、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合でも、リースバックを利用することで住宅ローンを完済できます。
マンションでリースバックを利用する際の注意
マンションでリースバックを利用する際の注意点については、以下があります。
- 資産ではなくなる
- 売却価格は相場よりも安くなる
- 住み続けられる期間が定められているケースもある
マンションでリースバックを利用するのは、メリットだけではありません。
デメリットも加味した上で、リースバックを検討しましょう。
資産ではなくなる
リースバックは、売却後でも住み続けることができますが、家の所有権はリースバック業者のものになｒので、資産ではなくなります。
家を売却後は、賃借人として住み続けることになるので、家賃を滞納してしまったり、新しい所有者のルールに従わなかったりする場合には、契約を解除されてしまうリスクもあります。
売却価格は相場よりも安くなる
リースバックを利用した場合の売却価格は、相場よりも安くなってしまう傾向があります。
リースバック業者は、買い取った家を売却して利益を得ることが最終的な目的になるので、少しでも買取価格を下げようとします。
売却価格で損をしないためにも、複数のリースバック業者の見積金額を比較したり、仲介による不動産査定額と比較したりすることをおすすめします。
任意売却を検討する
リースバックを利用するには、家の売却金額で住宅ローンを完済して債権者の抵当権の抹消が必要になります。
家の売却金額よりも住宅ローンよりも下回っている場合には、抵当権の抹消が認められずに、リースバックを利用することができません。
住宅ローンの完済が難しい場合は、金融機関と抵当権の抹消条件を交渉できる「任意売却」をおすすめします。
任意売却による金融機関との交渉は不動産会社がおこなってくれるケースが多いので、事前に不動産会社に相談してみましょう。
住み続けられる期間が定められているケースもある
リースバックでは、家を売却後でも住み続けることができますが、住み続けられる期間が定められているケースもあります。
実際に、リースバックでは2年以内の契約期間で更新を前提としない「定期賃貸借契約」の賃貸借契約が多いです。
少しでも長く住み続けたい方は、貸主に正当な理由が無い限り更新を拒むことができない「普通賃貸借契約」でリースバックを利用するようにしましょう。
マンションをリースバックした際に発生する費用
マンションをリースバックした際に発生する費用については、以下があります。
| 費用の種類 | 内容 |
| ライフライン使用料 | 電気やガス、水道などの生活する上で発生する費用で、リースバック利用者が支払いをします。 |
| マンション専用利用料 | マンションによっては、専用駐車場利用料やルーフバルコニー使用料、専用庭使用料など支払う必要があります。家賃に含まれているケースもありますが、基本的にはリースバック業者が支払う費用です。 |
| 修繕積立金や管理費 | リースバック業者がマンションの所有権を持っているので、原則としてリースバック業者が修繕積立金や管理費を毎月支払う必要があります。 |
上記のようにマンションをリースバックすることで、費用の負担先が変更されます。
また、ライフライン使用料においては、先にリースバック業者がマンション管理会社にライフライン使用料を立て替えます。
その後リースバック利用者がリースバック業者に支払うなど、支払い方法が変わるケースもあります。
リースバック以外の資金調達方法
リースバックで資金調達を検討している人もいるかもしれませんが、リースバック以外の資金調達方法もあります。
- リバースモーゲージ
- 不動産担保ローン
それぞれの資金調達方法について解説しますので、自分に合った資金調達方法を選定しましょう。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、住み続ける家を担保にしてお金を借りる仕組みです。
契約の期限が切れた時や契約者が亡くなった場合に、契約者本人または相続人が全額返済をおこないます。
リースバックとの共通点は、今まで住んでいた家に住み続けながら資金調達ができる点です。
対して、自宅を売却せずに家を担保に資金を借りるという点がリースバックとは異なります。
具体的にリバースモーゲージとリースバックの違いについては、以下の通りです。
| リバースモーゲージ | リースバック | |
| 特徴 | マンションを担保にして融資を受ける | マンションを売却後に賃借する |
| 借り入れの有無 | 有 | 無 |
| 担保設定 | 必要 | 不要 |
| 調達可能な資金 | 市場価格よりも約20％低くなる | 一般的な市場価格よりも低い |
| 月々の支払い | 利息 | 家賃 |
| 所有権移転 | する | しない |
| 内容 | ・不動産を担保に融資を受けることができる・利用条件が厳しい・買収的には売却を前提としている・元金と利息の返済が発生する | ・マンション売却後は賃貸借契約に切り替えて住み続けられる・売却条件に幅があるので、比較的利用しやすい・家賃が発生する |
また、リバースモーゲージでは、マンション（不動産）の価値によって融資の限度額が決定するので、希望した融資額が借りられない場合もあります。
不動産担保ローン
不動産担保ローンとは、所有しているマンションを担保にお金を借りることができる融資です。
借入金の使途に制限はありませんが、リバースモーゲージに比べて金利が高い特徴があります。
金融機関によって異なりますが、金利は1～15％程度と幅広く、借入金額や借入期間、担保となるマンションの状態によっても大きく異なります。
万が一、不動産担保ローンの返済ができない場合には、担保となっているマンションは差し押さえられて、強制的に売却されてしまいます。
マンションを売却するならリースバックを利用しよう！
今回は、マンションでリースバックを利用するメリットやリースバック以外の資金調達方法を紹介しました。
結論から言えば、マンションでもリースバックは適用され、戸建ての住宅をリースバックするのと同様のメリットも得られます。
しかし、マンションの場合は戸建てよりもリースバックを嫌煙されるケースも多いので、まずは不動産会社に相談してみてください。
