「持ち家を売って賃貸に住むメリットは？」「持ち家を売って賃貸に住む注意点は？」
持ち家を売って賃貸に住み替えを検討している方は、上記のように疑問を抱えてるのではないでしょうか。
持ち家を売って賃貸に住むのにリースバックを利用する方も多いです。
今回は、「持ち家を売って賃貸に住むメリット・注意点」や「リースバックを利用するメリット」について紹介していきます。
これから持ち家の売却を検討している方は、参考にしてください。
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持ち家を売って賃貸に住むメリット
持ち家を売って賃貸に住むメリットは以下の通りです。
- まとまった資金を得ることできる
- 住宅ローンや固定資産税を支払わなくていい
- 家族構成の変化に柔軟に対応できる
各メリットについて解説していきます。
まとまった資金を得ることできる
今住んでいる自宅を売却することで、まとまった資金を調達することができます。
築年数や周辺の地価によって、売却金額は変わってきますが、思った以上に高い金額で売れることもあります。
売却して得た資金の近い道は自由なので、老後の資金にしたり事業資金に使うことも可能です。
しかし、持ち家を売却した場合に利益が発生すれば、税金がかかるので頭に入れておくようにしましょう。
このように、持ち家を売却することで、まとまった資金を得ることができます。
住宅ローンや固定資産税を支払わなくていい
持ち家を売却した資金で、住宅ローンを完済することができれば、住宅ローンの支払いはなくなります。
また、持ち家の場合、毎年支払う固定資産税や都市計画税の支払いもしなくて済み、経済的な負担も軽減されます。
持ち家がマンションの場合は、修繕積立費の支払いもなくなります。
このように持ち家を売却することで、今までかかっていたコストを削減することができ、経済的にも楽になります。
家族構成の変化に柔軟に対応できる
持ち家でなければ家族構成の変化によって、住み替えがしやすくなります。
持ち家の場合は、家族が増えたり、子供部屋が必要になっても、すぐに住み替えすることは難しいですが、賃貸だと家族構成やライフスタイルに応じて、住み替えがしやすくなるのでメリットといえます。
ある程度、ライフプランを組んだうえで家を購入した場合は、住み替える必要性はないですが、予想外のことも起こるものです。
その際に賃貸であれば、急に家族が増えても、柔軟に対応することができます。
このように、持ち家より賃貸の方が住み替えがしやすくなることはメリットの一つです。
持ち家を売って賃貸に住む注意点
持ち家を売って賃貸に住む場合の注意点は以下になります。
- 家賃の支払いがずっと続く
- 好きにリフォームできない
それぞれの注意点について解説していきます。
家賃の支払いがずっと続く
持ち家を売って賃貸に住むと、住宅ローンの支払いはなくなりますが、家賃の支払いがあります。
賃貸の場合は家賃以外にも以下の支払いがあります。
上記のように、賃貸契約の際の初期費用もかかります。
持ち家の場合は、修繕積立金や固定資産税などが追加でかかってくるので、賃貸の方がランニングコストは安くなる傾向にあります。
このように賃貸でも家賃や管理費は毎月かかってくるので、忘れないようにしてください。
好きにリフォームできない
賃貸だと、原則自由にリフォームすることができません。
なぜなら、物件の所有権が他のオーナーのため、承諾なしで勝手にリフォームすることができないからです。
持ち家の場合は、所有権が自分であるため自由にリフォームできますが、賃貸になるとそうはいきません。
また、賃貸時に無断でリフォームした場合は、原状回復を借主の負担で請求されることになります。
当初の借りた時の状態に戻す必要があり、多額の費用が発生するので注意するようにしてください。
このように賃貸だと、自分好みにリフォームすることが難しくなります。
リースバックは持ち家を売って賃貸で住み続けることが可能
リースバックを利用すると、持ち家を売った後でも、同時に賃貸契約を締結することで住み続けることができます。
そんなリースバックについて解説していきます。
リースバックの仕組み
リースバックは、自宅をリースバック会社に売却して、賃貸借契約を締結し、リース料（家賃）を支払うことで、その自宅に住み続けられる仕組みです。
売却金は、リースバック会社より一括で支払いがされ、その資金を自由に使うことができます。
リースバックは、物件をリースバック会社に直接売却するので、申し込みから最短で１週間ほどで売却金が入金されます。
短期間でまとまった資金を得られることや、売却後も同じ家に住み続けることができるのがメリットになります。
また、リースバック会社によって、売却価格が変わってくるので複数社で条件を比較することをおすすめします。
売買契約と賃貸借契約を同時に締結
リースバックを契約する際に、売却するために「売買契約」と借りるための「賃貸借契約」の2本の契約を同時に締結します。
リースバック会社が「買主兼貸主」になるので、引っ越すことなく、自宅を売却して住み続けることができます。
持家を売って賃貸に住むとなると、引っ越し費用が掛かり、住む環境も変わりますが、リースバックでは引っ越し費用が掛からないうえ、生活環境もそのままなのがメリットです。
このように、売買契約と賃貸借契約を同時に締結することで、生活環境を変えずに賃貸に住み替えることができます。
リースバック後は最終的に「更新」「退去」「買い戻し」が選べる
リースバックで賃貸契約を締結した後は、出口として「更新」「退去」「買い戻し」かを選ぶことができます。
賃貸で住み続けたい場合は、契約を更新することで住み続けることが可能です。
しかし注意しなくてはいけないのが「定期借家契約」の場合は住める期間が2～5年などと定められてるので、更新できないケースもあります。
将来的に長く住もうと考えてる方は、自身の意思で更新できる「普通借家契約」の契約できるリースバック会社を選ぶようにしてください。
また、退去したい時は更新せずに退去することも可能です。
リースバックでは「買戻し制度」もあるので一定の条件を満たすと最終的に家を買戻すこともできます。
買戻し条件も業者によって異なり、「契約してから5年以内」や「買戻すタイミングは自由」など条件が異なるので、契約の際に確認するようにしてください。
このように、リースバック後は最終的な出口として「更新」「退去」「買い戻し」を選ぶことができます。
リースバックの相場
リースバックに関する「売買価格」「家賃」「買戻し価格」の相場について紹介していきます。
リースバック業者によって条件は異なるので、比較して検討するようにしてください。
売買価格
リースバックの売買価格の相場は以下の計算式に基づいて算出されることが多いです。
リースバックの売買価格 ＝ 市場価格 × 70％～80％
例）市場価格が2900万円の場合
2900万円×80％＝2320万円（リースバックの売買価格）
上記の計算式で、売買価格を算出します。
しかし、リースバック業者によって売買価格が異なるので、複数社で見積をするようにしてください。
リースバックでは売買価格が高くなると、この後紹介する「家賃」が高くなるので、売買価格が高ければいいという訳ではありません。
必要な資金を確保できて、尚且つ家賃を抑えることができるバランスが大切になってきます。
家賃
リースバックでは、以下の計算に基づき「家賃」の金額が決まります。
1ヶ月の家賃 ＝ 買取価格 × 7～13％程度（期待利回り） ÷ 12カ月
例）買取価格が2000万円の場合
2000万円 × 10％程度（期待利回り）÷12カ月＝16.6万円（家賃）
一般的には上記の計算式をもとに家賃が決まることがほとんどです。
リースバック会社は利回りを重視しているため、賃貸市場の家賃相場ではなく、買取価格に対する利回りで算出する場合が多くなります。
しかし、リースバック業者や地域や不動産の市場価値によって異なる場合があります。
買取価格と期待利回りが低ければ家賃は安くなるので、契約時にリースバック業者と話し合いバランスの良い条件で契約するようにしましょう。
買戻し価格
リースバック後の「買戻し価格」は以下の計算式で算出されます。
買い戻し価格 ＝ 物件の買取価格 × 1.1～1.3
例）買取価格が2500万円の場合
2500万円×1.2＝3000万円（買戻し価格）
上記のように、「買戻し価格」は物件の買取価格より少し高くなります。
市場価格の7割程度で売却した物件の場合には1.3倍程度となり、市場価格の8割程度で売却した物件の場合には1.1倍程度となるのが目安になります。
「買戻し価格」は物件の買取価格によって算出されるので、市場相場とは異なります。
なので、買戻しすることを想定して、「買取価格」をなるべく抑える人も多くなります。
リースバックを利用するメリット
リースバックを利用するメリットは以下になります。
- 短期間でまとまった資金を得られる
- 引っ越しが不要
各メリットについて紹介していきます。
短期間でまとまった資金を得られる
リースバックのメリットの一つは、短期間でまとまった資金を得られることになります。
一般的な不動産売却になると、売却できるまでに早くても半年はかかってしまうが、リースバックは最短で1週間で売却することが可能です。
また、一般的な不動産売却は、売り出し価格によっては1年以上も買主が現れないこともあるので注意が必要です。
なので、一般的な不動産売却よりもリースバックは短期間で売却することができ、まとまった資金を得ることができるのがメリットになります。
このように短期間で資金調達したい場合に、リースバックはおすすめです。
引っ越しが不要
リースバックは売却後も賃貸で住み続けることができ、引っ越ししなくていいこともメリットの一つです。
引っ越しにとなると、賃貸の場合は初期費用もかかるので、大きな出費になります。
一般的には自宅を売却をすると、次に住む家を探して引っ越ししなくてはならないが、リースバックは引っ越しが不要なので、手間や引っ越しにかかる費用もかかりません。
また、引っ越さないので、周囲から売却したこともバレないので安心です。
お子さんがいる場合でも、転校することを防ぐことができ、お子さんのストレスを軽減することもできます。
住み慣れた自宅に住み続けることで、家族全員が生活環境を変えずに済むこともリースバックの最大のメリットといえます。
まとめ
今回は、「持ち家を売って賃貸に住むメリット・注意点」や「リースバックを利用するメリット」について紹介してきました。
持ち家から賃貸に住み替えるメリットはたくさんあります。
また、リースバックでは、持ち家を売却後も賃貸で住み続けることができるので、生活環境を変えずに賃貸に住み替えることが可能です。
そして自由度も高く、自分の意志で賃貸契約を更新できたり、最終的に買戻しすることもでき自由度が高いのも特徴になります。
リースバック業者によって、家賃や売却価格の条件が異なるので、自分に合った条件のリースバック業者を選ぶことが大切になります。
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