「任意売却とリースバックの違いは？」
「リースバックを利用するメリットは？」
これからリースバックを利用するにあたって、上記のように疑問に思っている方はいるのではないでしょうか。
今回は、「リースバック・任意売却の仕組み」や「任意売却の際にリースバックを利用するメリット」などを紹介していきます。
リースバックに興味がある方は、ぜひ参考にしてください。
リースバックについて
リースバックとは、不動産売却の方法の一つで、リースバック会社に売却した後に、リースバック会社と「賃貸借契約」を締結し、そのまま住み続けることができる方法です。
一般的な売却であれば、売却後は新しい転居先を借りるか購入することになりますが、リースバックは、売却後も同じ家に住み続けることができるので引っ越しが不要です。
引っ越しにかかる費用を省くことができるのもメリットの一つです。
また、リースバックは短期間で物件を売却できるので、まとまった資金を短期間で得ることができます。
リースバックの仕組み
リースバックは、不動産会社や金融機関のサービスになります。
リースバックを利用する際は、「売買契約」と「賃貸借契約」の2つの契約書を同時に締結することになります。
売却と同時に賃貸借契約を締結することにより、毎月家賃を支払うことで売却した自宅にそのまま住み続けることができます。
また、売却した物件の売却金はリースバック会社より一括で支払いがされます。
リースバック会社によって異なりますが、売却した家を買戻しする制度もあり、将来的に買戻して住むことも可能です。
上記がリースバックの仕組みになります。
任意売却について
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう物件を金融機関の合意を得て売却する方法になります。
住宅ローンの滞納が続くと、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益）が失われてしまい、金融機関は残っている住宅ローンの残債を一括で返済することを要求してきます。
残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を競売を行い、売却代金から貸したお金を回収する流れになります。
競売になると、市場価格より低く売却されることが多いので、金融機関も少しでも高く売却できるように「任意売却」に承諾してくれます。
任意売却の仕組み
任意売却は、一般の不動産売却と違い、債権者（金融機関）や役所の同意を必要になります。
その理由は、不動産を売却する場合、住宅ローンを利用した際に、不動産に設定された金融機関の抵当権を抹消しなければ売却することができないからです。
一般的には、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が条件となっております。
しかし、任意売却の場合は、売却によって住宅ローンを完済できないオーバーローンの状態でも、債権者（金融機関）の承諾が得られれば、抵当権を解除してもらうことが可能です。
上記のように、任意売却を行う前に、債権者（金融機関）に承諾を得てから、不動産会社に物件の査定を依頼し、査定額を踏まえて金融機関とも話し合いながら売却活動していくことになります。
任意売却でリースバックが利用できるケース
任意売却でリースバックが利用できるケースは以下の通りです。
それぞれの項目について解説していきます。
自宅をリースバック会社に売却する
リースバック会社への売却で、売却金額が債権者（金融機関）に認められれば任意売却でリースバックを利用することが可能です。
競売では、売却金額が低くなるうえ、同じ家に住み続けることができないので、リースバックのほうがメリットは多いといえます。
しかし、リースバック会社への売却金額によっては、債権者（金融機関）の承諾を得れないこともあるので、債権者が納得してくれる売却価格を提示できるリースバック会社を選ぶことが重要になります。
また、任意売却の場合は利用できないリースバック会社もあるので注意するようにしてください。
任意売却でリースバックを利用するには、債権者が納得してくれる売却価格が条件になるので、リースバック会社に交渉するようにしましょう。
リースバック会社と賃貸契約を締結
債権者に承諾を得ることができたら、リースバックと「売買契約」と「賃貸借契約」の2つを同時に締結します。
「賃貸借契約」を締結することで、賃貸で住み続けることができます。
賃貸借契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類あり、主に契約期間の違いがあります。
・「普通借家契約」通常の賃貸契約と同じで自分の意志で契約を更新することができ長く住むことができる。
・「定期借家契約」２年～５年など契約期間を定められており、更新できないこともある
長く住み続けるのであれば、必ず「普通借家契約」を契約できるリースバック会社を選ぶようにしてください。
「定期借家契約」だと住める期間が決められているので、更新できない場合は退去しなくてはいけません。
このように、任売売却でリースバックを利用すると、毎月の家賃は発生しますが売却した家に住み続けることができます。
任意売却の際にリースバックを利用するメリット
任意売却の際にリースバックを利用するメリットは以下の通りです。
・売却後も家に住み続けられる
・周囲に売却がばれない
・オーバーローンでも売却が可能
各メリットについて解説していきます。
売却後も家に住み続けれる
任意売却でリースバックを利用することで、売却後も家に住み続けることができます。
一般的な不動産売買では、売却後は新しい転居先へ引っ越さないといけなく、引っ越し費用などお金がかかります。
しかし、リースバックは引っ越しが不要なので、引っ越しにかかる費用を払わなくて済むので経済的にもメリットがあります。
また、引っ越ししなくていいので、お子さんの転園や転校も必要なく、今まで通り同じ学校へ通学することができます。
生活環境が変わらないため、引越しによるストレスも減らすことができます。
このように、売却後も同じ家に住み続けることができるのは最大のメリットといえます。
周囲に売却がばれない
リースバックは、同じ家に住み続けることができるので周囲に売却したことが分かりません。
通常の不動産売却の場合は、不動産会社がスーモや自社サイトなどに物件を掲載して売却活動をするので、周囲にバレることがあります。
売却することがバレると「経済的に厳しいのかな？」「離婚するのかな？」など噂されることもあります。
しかし、リースバックは、そのまま賃貸で住むので再販する必要がないので、広告などに載ることがないので、バレることがありません。
このように、リースバックを利用することで、周囲に売却したことが分からないので、普段通りせいかつできるので無駄なストレスを抱えることがないのもメリットの一つです。
オーバーローンでも売却が可能
債権者に承諾を得ることができたら、オーバーローンの状況でもリースバックを利用することが可能です。
最終的に競売になってしまうと、相場より低い売却金額で売却した後に、住み続けることもできなくなります。
しかし、リースバックでは売却後も同じ家に住み続けることができるので、生活環境を変えずに済むので競売よりメリットが多いです。
また、リースバックには「買い戻し制度」があり、条件を満たせば家を買戻すことができます。
このように、競売よりリースバックの方がメリットが多く、何より家族全員の生活環境が変わらないことが最大のメリットといえるでしょう。
任意売却の際にリースバックを利用する注意点
任意売却の際にリースバックを利用する注意点を紹介します。
・売却価格が安くなる可能性もある
・家賃とローン残債の支払いができるか確認
それぞれの注意点について解説していきます。
売却価格が安くなる可能性もある
リースバックの会社によって売却価格が異なるので、安く売却してしまうリスクもあります。
リースバックの売却相場価格は以下の計算式になります。
リースバック買取価格＝市場相場×70％～80％
リースバック買取価格は7割程度となるのが一般的です。
そのため、一般的な不動産売却よりも売却価格が安くなる可能性があります。
しかし、リースバックを利用する人は、賃貸で同じ家に住み続けることが目的のため、売却価格が安くなってもメリットを感じる方も多いです。
債務を減らすことを何より優先するのであれば、リースバックではなく、一般の不動産会社に売却依頼する方がいいケースもあります。
このように、リースバックは市場相場より売却金額が低くなることがあるので頭に入れておきましょう。
家賃とローン残債の支払いができるか確認
リースバックで売却した資金で、住宅ローンを完済できない場合は、ローン返済と家賃の２重の支払いをすることになります。
今現在の収入で、ローン返済と家賃の支払いをできるかを確認することが大切になります。
リースバックでは、家賃の滞納が続くと「強制退去」になるので滞納には注意が必要です。
このように、住宅ローンの残債がある場合は、ローン返済と家賃の支払いがあるので、契約する前に支払いが可能かシミュレーションすることが大切になります。
任意売却でリースバックの利用がおすすめな人
任意売却でリースバックの利用がおすすめな人は、以下の通りです。
それぞれの特徴について紹介していきます。
同じ自宅に住み続けたい方
住宅ローンを支払えないけど、同じ家に住み続けたい方は、任意売却でリースバックを利用するのをおすすめします。
住宅ローンを滞納してると、いずれは競売にかけられて家を失うことになり、住み続けることができません。
しかし、一定の条件を満たすとリースバックを利用でき、同じ家に住み続けることができます。
家族全員の生活環境を変えることなく、周囲にもバレずに売却することができます。
このように、住宅ローンの問題を解決しながら、同じ家に住み続けたい方はおすすめといえるでしょう。
競売までに時間的に余裕のある方
自宅が競売にかかってしまうと、任意売却を進めるのが難しくなります。
家が競売にかかる前に、できる限り早い段階で任意売却するようにしなくてはなりません。
なので、競売まで時間があり、任意売却できる時間が残されてる人はリースバックを利用することをおすすめします。
競売までは、滞納してから約８か月になるので、任意売却でリースバックを利用するには滞納してから３ヵ月～４か月までに手続きをしなくてはなりません。
このように、競売まで時間的に余裕がある方は、任意売却でリースバックを利用することができます。
まとめ
今回は、「任意売却とリースバックの仕組み」や「任意売却の際にリースバックを利用するメリット」などを紹介してきました。
任意売却の際にリースバックを利用するメリットは以下になります。
・売却後も家に住み続けれる
・周囲に売却がばれない
・オーバーローンでも売却が可能
上記のように任意売却でリースバックを利用するのは様々なメリットがあります。
また、任意売却でリースバックを利用するには、債権者（金融機関）の承諾が必要になるので、業者選びや売却価格が大切になります。
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