オーバーローンでもリースバックできる方法を徹底解説！失敗しないための注意点と手続きの流れ

「自宅を売却したいけれど、住宅ローン残債が売却額を上回りそうだ」と不安を感じていませんか？

オーバーローン状態にあると、「自宅を売却してもローンが残るため、リースバックはできないのではないか」と諦めてしまう方も少なくありません。

実は、オーバーローンであってもリースバックを利用できる方法は存在します。

本記事では、オーバーローン状態から自宅をリースバックで売却し、住み続けるための具体的な方法と、知っておくべきリスクや注意点について解説します。

まさに今オーバーローンで悩んでいる人は、参考にしてください。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、自宅を売却した際に得られる資金（売却価格）よりも、住宅ローンの残債が上回っている状態を指します。

このように、売却金を全て充てても住宅ローンを完済できず、不足分（残債）が残ってしまう状態がオーバーローンです。

なぜオーバーローンになるかというと、主に以下のようなケースが考えられます。

通常の不動産売却やリースバックでは、物件に設定された抵当権を抹消するために、売却時に住宅ローンを全額一括返済しなければなりません。そのため、売却額では完済できないオーバーローン状態では、原則として売却自体が難しくなります。

しかし、この難題を解決し、リースバックを可能にする方法が、次に解説する「任意売却」という手続きです。

オーバーローンでもリースバックを実現する2つの方法

オーバーローン状態であっても、自宅をリースバックして住み続けるための方法は存在します。ここでは、現実的な2つの解決策を紹介します。

任意売却とリースバックを組み合わせる

「任意売却」とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者である金融機関（銀行など）の合意を得て、不動産の抵当権を解除してもらい、一般市場で売却することを指します。

なぜ任意売却が必要なのか

住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は担保である不動産を「競売」にかけて強制的に売却しようとします。しかし、競売での売却価格は市場価格よりも低くなることが一般的です。

この競売を避けるため、金融機関と債務者が協議し、市場価格に近い価格での売却を目指すのが任意売却です。リースバック業者が買主となることで、金融機関にとっても競売より高い売却額（＝より多くの残債回収）が見込めるため、承諾を得やすい傾向にあります。

任意売却とリースバックの流れ

任意売却を行った上でリースバックの流れは、以下の通りです。

このように、オーバーローンの状態であっても、金融機関の合意を得て任意売却の手続きを踏むことで、競売を回避しつつ、リースバックを利用できる可能性が高まります。

不足分の資金を自己資金・他者支援で用意する

もう1つの方法は、住宅ローンの残債のうち、売却額で賄えない不足分を自己資金や親族からの支援で補うことで、ローンを完済してしまうケースです。

リースバックは、売却時に住宅ローンを完済し、物件の抵当権を完全に抹消できることが前提となります。

残債額が比較的少なく、自己資金や支援で完済できる見込みがある場合は、任意売却のような複雑な手続きを経ずに、通常のリースバックとして契約を進めることが可能です。

オーバーローンでリースバックする際の任意売却の流れ

オーバーローン状態でリースバックを成功させるためには、任意売却の正確なプロセスを理解しておくことが不可欠です。通常のリースバックよりも複雑な手続きとなるため、以下の流れを参考に、専門業者とともに慎重に進めましょう。

任意売却の具体的なステップ

ステップ	内容	ポイント・補足事項
Step1：金融機関への相談	住宅ローンの返済が困難なこと、競売を避けリースバックを希望する旨を金融機関（債権者）に正直に相談します。	滞納する前、または滞納初期の早い段階で相談することが、金融機関の協力姿勢を引き出す鍵となります。
Step2：リースバック業者への相談・査定依頼	任意売却の実績が豊富なリースバック業者を選定し、物件の査定を依頼します。業者と協力して、金融機関への提示額を決定します。	査定額は金融機関が競売よりも有利と判断する重要な材料です。
Step3：任意売却の申し入れと承諾交渉	リースバック業者からの購入希望価格を含め、任意売却の申し入れを金融機関に行います。業者側が交渉を代行することが一般的です。	金融機関は、売却金額でローンを完済できない場合でも、残債の処理方法（分割返済の提案など）について承諾を検討します。
Step4：リースバック契約の締結と売買契約	金融機関の承諾が得られたら、リースバック業者と売買契約を結びます。同時に、業者と賃貸借契約（リース契約）も締結します。	契約時に、売却代金をもって住宅ローンの残債の一部を一括返済し、抵当権が抹消されます。
Step5：残債の支払い開始	売却後も残ったローンの残債（不足分）について、金融機関と取り決めた新たな返済計画に基づき、分割での支払いを開始します。	この残債と家賃の二重支払いが、売却後の生活設計のポイントとなります。

オーバーローン状態でリースバックを検討する際の注意点

オーバーローン状態でリースバックを利用する場合、一般的なリースバックとは異なる特有のリスクや注意すべき点があります。

売却価格が市場相場より低くなる傾向がある

リースバックの売却価格は、一般的な市場売却価格（仲介）と比較して低くなることが一般的です。

リースバック業者は将来的な転売リスクや、賃貸借契約の期間保証、修繕コストなどを考慮するため、買取価格を抑える傾向があります。

特に、オーバーローン状態での任意売却を伴う場合、リースバック業者は金融機関との交渉（残債処理の調整）も担うことになり、手続きが複雑化するため、さらに売却価格が厳しくなる可能性も否定できません。複数の業者から査定を取り、少しでも有利な条件を提示する業者を選びましょう。

ローン残債と家賃の二重支払いが発生することがある

任意売却でリースバックを利用した場合、売却後も住宅ローンの残債が残ることがあります。この残債は、売却後も債権者（金融機関）に対して分割で返済していく必要があります。

任意売却後、生活再建のために家賃負担を抑えたいにもかかわらず、残債返済が重くのしかかり、二重の支払い負担となる可能性がある点に注意が必要です。リースバックの契約前に、残債の返済額と家賃の合計額を正確にシミュレーションし、無理なく支払いを継続できるかを入念に確認しましょう。

家賃を滞納すると強制退去となるリスクがある

リースバックで自宅を売却した後は、賃貸借契約を結んで住み続けることになります。そのため、家賃の支払いが何よりも重要になってきます。

家賃の滞納が発生すると、一般的な賃貸物件と同様に契約解除の対象となります。1ヶ月程度の遅れで直ちに強制退去となることは稀ですが、滞納が3ヶ月以上続いた場合などは、契約解除や法的手続きを経て強制退去となる可能性が非常に高くなります。

オーバーローンを解決してまで住み続けた自宅から、家賃滞納によって退去させられてしまっては本末転倒です。無理のない家賃設定を業者と交渉するとともに、支払い計画をしっかりと立てておきましょう。

オーバーローン状態以外でリースバックの利用が難しいケース

住宅ローンの残債が売却価格を下回る（アンダーローン）場合でも、物件や契約内容、申込者の状況によってはリースバックの利用が難しいケースがあります。

物件に重大な欠陥がある場合（瑕疵物件）

リースバック業者が買い取った物件は、将来的に賃貸物件として第三者に貸し出したり、再販することが前提となります。そのため、物件に重大な欠陥（瑕疵）がある場合は、買取自体を断られるか、売却価格が大幅に引き下げられます。

ここでいう欠陥（瑕疵）には、以下のようなものが含まれます。

生活上無視できない重大な欠陥がある物件は、将来的な賃貸需要や再販価値が極めて低くなるため、リースバックの利用が難しくなります。

借地権上の建物で契約制限がある場合

「借地権」とは、土地の所有者に地代を支払い、その土地の上に建物を所有する権利です。土地そのものではなく、建物のみを所有している状態です。

リースバック業者が借地権上の建物を買い取る場合、土地所有者（地主）との借地契約の内容が重要になります。

地主との関係性や契約内容によっては、オーバーローンでなくともリースバックの利用が難しくなるため、事前に借地契約書を確認し、地主への相談をおこないましょう。

家賃保証会社の審査に通過できない場合

リースバック契約は、自宅の売買契約と、売却後の賃貸借契約の二本立てで成立します。この賃貸借契約において、一般的な賃貸と同様に「家賃保証会社」の利用が必須となるケースが多くあります。

家賃保証会社は、賃貸借契約者が家賃を滞納した場合に、大家（この場合はリースバック業者）に家賃を立て替えて支払う役割を果たします。そのため、申込者に対して厳格な審査が行われます。

審査で不利になる主な要因は以下の通りです。

リースバックを選択する主なメリット

オーバーローンという困難な状況を解決した上でリースバックを利用することで、以下の2つの大きなメリットが得られます。

同じ家に住み続けられる

リースバックの最大の魅力は、自宅を売却した後も、賃貸としてそのまま住み続けられることです。

家を売却をしても、慣れ親しんだ住環境を変えることなく、生活を継続できる安心感は非常に大きなメリットです。

短期間でまとまった資金を調達できる

リースバックは、通常の不動産仲介による売却とは異なり、リースバック業者との直接取引となるため、迅速な資金調達が可能です。

一般的な不動産仲介では、買主を探す期間も必要となり、売却完了までに半年から1年以上かかることも珍しくありません。一方、リースバックであれば、業者の査定から契約、決済までを最短で1週間〜1ヶ月程度で完了させられます。

このスピード感により、急な資金需要（ローンの残債一括返済、事業資金、医療費など）に対応できるまとまった資金を手に入れられます。

まとめ

本記事では、オーバーローン状態でもリースバックを利用する方法と、その際の注意点について詳しく解説しました。

オーバーローン状態でのリースバックは、通常の取引よりも専門性が高く、金融機関との交渉が必要です。成功の鍵は、任意売却のノウハウとリースバックの実績が豊富な業者選びにあります。

自身の状況に最適な売却価格や家賃設定を見つけるためには、複数の専門業者を比較検討することが最も確実です。

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