「リースバックのトラブル事例は？」
「リースバックは後悔する？」
これからリースバックを利用しようか考えている人の中にはそんな不安がある方も多いと思います。
結論、リースバックで後悔することはあります。
ですが、リースバックについてしっかり理解し、注意すべき点を守っていれば、後悔せずにリースバックを利用できます。
本記事では、リースバックで後悔した人のトラブル事例やリースバクのデメリットと注意点を解説します。
後悔しないように、リースバックを検討されている方はぜひ参考にしてください。
- リースバックで後悔した人のトラブル事例
- リースバックでトラブルを避けるポイント
- リースバックを利用して後悔した場合の対処方法
- リースバックの注意点
- リースバックで後悔したくない人のよくある質問
リースバックとは？
リースバックとは、ご自身の家を売却業者に売却し、同時にその家を賃貸借契約で借りるという仕組みです。
所有権は業者に移りますが、住み慣れた家に住み続けることができます。
リースバックは、不動産売却の業者によって査定が行なわれ、査定額に基づいた資金が一括で支払われるため、まとまった資金が欲しい方にはおすすめです。
ですが、リースバックにはデメリットがあるという点も忘れてはいけません。
リースバックのメリットとデメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| まとまった資金が手に入る 同じ家に住み続けられる 固定資産税や住宅ローンを負担しなくて済む | 所有権がリースバック業者に移転する 毎月の家賃を負担しなければならない |
トラブルが起きてから後悔しては遅いので、起こりやすいトラブルの内容や後悔しないためのポイントについて正しく理解しておく必要があります。
リースバックで後悔したくない人は
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| 査定社数 | 最大10社 |
リースバックのデメリットと注意点
リースバックの注意点は以下の通りです。
- 自分の所有物ではなくなる
- 税金が発生してしまうリスクがある
- 売却よりも買戻し金額の方が高くなってしまう
それぞれの注意点を解説します。
自分の所有物ではなくなる
自宅を購入する際には「自分の資産になる」という認識で購入しますが、リースバックしてしまうと所有資産ではなくなってしまいます。
所有権はリースバック業者が持つようになりますので、リフォームや建て替えを自由に行ってはいけません。
家族に相談せずにリースバックをしてしまうと、自宅や土地を相続できると思っていた子どもと揉めてしまうケースもあります。
表向きは何も変わらない生活ができますが、このような細かい部分への配慮も忘れないようにしましょう。
税金が発生してしまうリスクがある
リースバックで自宅を売却すると、税金が課されるリスクがあります。
自宅を所有する固定資産税等の負担はなくなりますが、売却時の税金について負担になる場合があります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 売却年の固定資産税
- 所得税
- 個人住民税
売却の翌年に納めるものもありますが、「知らなかった」では済まされません。
売却よりも買戻し金額の方が高くなってしまう
リースバックの買戻しを検討している場合は、買戻し金額が高額になる可能性も視野に入れておきましょう。
リースバック業者の利益を出すため、買戻し金額は1割～3割増になるのが相場です。
またリースバックの買戻しの際は、住宅ローンが組めない場合も多いです。
賃貸契約をしている間は家賃も発生していますので、そこまでしてリースバックをするべきなのかを冷静に考えておきましょう。
リースバックで後悔した人のトラブル事例
リースバックで後悔した人のトラブル事例は、以下の通りです。
- 勝手に売却されてしまった
- 家賃が引き上げされた
- 再契約を断られた
- 相場よりも安く売却してしまった
- 修繕費で揉めてしまった
- 買戻しに応じてもらえない
- 不動産が倒産してしまった
それぞれのトラブル事例を紹介します。
勝手に売却されてしまった
リースバックをすると自宅の所有者が変わりますので、知らない間にリースバック業者が自宅を売却してしまうケースがあります。
「勝手に売却しない」という約束をしていたにも関わらず、会社や投資家の都合により売却されてしまうとトラブルになってしまいます。
ただし、知らない間に売却されていたとしても、新しい所有者にも賃貸契約が問題なく引き継がれていれば、住み続けられるます。
家賃が引き上げされた
賃貸契約をしていると、契約更新の時期に家賃を引き上げられる場合もあります。
リースバックのトラブルでは、家賃引き上げがないように確認していたにも関わらず、値上げを言い渡される場合もあるようです。
そもそもリースバックは周辺相場よりも高額な家賃設定にされてる傾向があります。
その上、家賃の引き上げをされると、家計を圧迫する不安要素となるでしょう。
再契約を断られた
契約内容を確認し、「普通借家契約だから何度でも契約更新ができる」と予想していても、突然再契約を断られてしまうケースもあります。
法律的には普通借家契約であっても、その契約期間が過ぎれば契約が終了したものとみなされます。
双方が合意すれば何度でも再契約が可能ですが、貸主側に再契約を拒まれると借主は成す術がありません。
契約終了を理由に退去を言い渡されたら、出ていくしか方法がありません。
相場よりも安く売却してしまった
リースバック前に適正価格を確認するよう先述した通り、リースバックは売却価格が低く設定される傾向にあります。
「リースバックの売却価格は周辺相場よりも低いもの」ではありますが、適正価格をあまりにも下回っている金額であれば理由を確認しましょう。
自分の家の売却価格は、自分が納得すれば良いという問題でもありません。
相場よりあまりにも低額の場合は贈与とみなされ、贈与税が発生してしまう可能性もあります。
また住宅ローンが残っている状態で相場よりも安く売却してしまうと、金融機関等の債権者から訴えられる可能性もあります。
修繕費で揉めてしまった
修繕費で揉めてしまうケースも多々あります。
賃貸契約であれば、一般的には修繕費を負担するのは貸主です。
しかしリースバックの場合は、元所有と賃貸契約でも同じ人が住み続けるため、不具合の発見が遅れたり、原状回復という考え方があいまいになったりします。
そのためリースバックでは、修繕費を負担するのは借主になるケースが多いです。
退去時の原状回復の状態についても、確認しておく必要があるでしょう。
買戻しに応じてもらえない
口約束で簡単な約束しかしていないと、知らない間に転売されてしまい買戻しに応じてもらえない場合もあります。
リースバックは、将来的に買戻しを視野に入れている方も多いかと思います。
そのため、契約書などをしっかりと確認していなければ、実は買い戻しができなかったということも可能性としてはあります。
買戻しを検討している場合は、「何年以内」という制限の有無についても確認しておきましょう。
不動産が倒産してしまった
リースバック業者が倒産してしまうというトラブルもあります。
ただ新しい所有者が契約内容を引き継いでくれれば、問題なく住み続けられます。
不動産業者が倒産してしまうのは大きな不安材料ではありますが、倒産したからといって慌てる必要はありません。
リースバックで失敗を避けるポイント
リースバックでトラブルを避けるポイントは以下の通りです。
- 適正価格を把握する
- 契約書を確認する
- 信頼できる相談先を見つける
- 長期的な資金計画を立てる
- 信頼できるリースバック業者を選ぶ
- リースバック以外の方法も検討する
それぞれのポイントを紹介します。
適正価格を把握する
リースバックをする際には、物件の適正価格を把握しておきましょう。
住宅の売却価格は、築年数や立地、物件の状態や周辺の売り出し事例などを元に決められます。
周辺の物件の売却価格を参考に、おおよその適正価格を把握しておきましょう。
リースバックの場合には、通常の売却価格よりも低額になってしまう傾向にあります。
「その価格が納得できるものなのか」「適正価格とかけ離れすぎてはいないか」と判断できるよう知識を持っておきましょう。
契約書を確認する
リースバックでトラブルに巻き込まれないために、契約書は必ず確認しておきましょう。
リースバックをして賃貸契約を結ぶ際の契約方法は、主に2種類あります。
- 普通賃貸借契約(普通借家契約)
- 定期賃貸借契約(定期借家契約)
どちらの賃貸契約になるのかを、確認し、理解しておきましょう。
普通借家契約
普通借家契約(普通借家契約)は、一般的な賃貸契約の形です。
2年など一定の契約期間を設定し、契約期間が過ぎる頃に契約を更新します。
賃貸の期間に制限がなく、借主側の権利が尊重されます。
契約は何度でも更新可能で、借主の好きなタイミングまで同じ家に住み続けられます。
ただし普通借家契約でも、建物の建て替えや家賃の滞納という事情があれば、貸主の判断で退去になる可能性もあります。
定期借家契約
定期借家契約(定期借家契約)とは、契約の更新は原則なしという契約です。
契約の終了時期があらかじめ決められている賃貸契約で、契約期間が終了したら退去しなければいけません。
一般的には2~3年の期間が設けられていることが多いです。
定期借家契約であるのを認識しておらず、リースバックでトラブルになるケースもあります。
信頼できる相談先を見つける
リースバックのトラブルが起きても、相談できる相談先を見つけておくこと重要です。
トラブルが起きるのは、買主であるリースバック業者の交渉姿勢に問題があったり、リースバック業者の実績が少なかったりするケースです。
信頼できる買主や相談先を見つけるのは、リースバックの成功だけでなく、交渉成立に至るまでのストレスを減らすためにも重要なことです。
客観的で冷静な意見を言ってくれる専門家の意見を参考に、リースバックするかしないか判断してください。
長期的な資金計画を立てる
リースバックを利用する際は、今後も家賃を払い続けなければならないことも含めて長期的な資金計画を立てましょう。
一般的な不動産売買は、売却が成立すれば業者との付き合いはなくなります。
しかしリースバックは売却後は賃貸契約を結びますので、お付き合いが長く続いていきます。
長く付き合っていける業者なのかを見極め、長期的な資金計画を立てておきましょう。
信頼できるリースバック業者を選ぶ
大切な自宅を売却するのですから、信頼できるリースバック業者を選ぶのは必須です。
口約束ではなくきちんと契約書に記載し、それを確認しておけば事前に防げるトラブルもあります。
担当者は信頼できそうな人なのかはもちろん、インターネットで口コミをチェックしたりして、リースバック業者の評判もチェックしておきましょう。
リースバック以外の方法も検討する
不動産を活用して資金を手にする方法は、リースバックだけではありません。
リースバックはまとまった資金が手に入り、自宅から引越しをしなくてよいというメリットがあります。
しかし誰にとってもリースバックがベストな選択肢であるとは言い切れません。
売却やリバースモーゲージという選択肢もありますので、視野を広くもって検討していきましょう。
リースバックを利用して後悔してしまった場合の対処方法
リースバックを利用して後悔してしまった場合の対処方法は以下の通りです。
- 解約をする
- 退去する
- 消費生活センターに相談する
それぞれの対処方法についてご説明します。
解約をする
リースバックを後悔している場合には、解約をするというのも選択肢のひとつです。
以下の状況になると、リースバックを解約する人もいます。
- 転勤するので住み続けられない
- 海外勤務が決まった
- 家賃を払い続けるのが困難
ただし自己解約は違約金を請求される場合がありますので、よく検討し契約更新のタイミングを目安にすると良いでしょう。
クーリングオフは利用できない
リースバックではクーリングオフは利用できません。
クーリングオフとは、契約を結んだ後でも一定期間内であれば契約解除できる制度です。
買い手を守るための制度で、購入意志のない高額商品を売りつけられた場合などに利用できます。
リースバックの場合は、買い手がリースバック業者になります。
そのため自宅を売却した側からクーリングオフの申し出はできません。
退去する
リースバックは、一般的に借主側の意志で退去できるようになっています。
賃貸借契約書に「借主のタイミングで退去できる」という旨の記載があれば、中途解約できるのです。
退去できる契約になっていれば、契約更新の時期を待つ必要がありません。
このような選択肢を用意しておくためにも、事前の契約書の確認が欠かせません。
消費生活センターに相談する
もしリースバックをキャンセルしたくなったら、消費生活センターや国土交通省に相談してみましょう。
電話をすると専門の相談員が対応してくれて、同じようなトラブルに遭った人の事例を参考に対処法を教えてもらえます。
国民生活センターでも、リースバックのトラブルについて事例が紹介されています。
リースバックで後悔したくない人のよくある質問
- リースバックの欠点やデメリットは何ですか？
-
リースバックの最大の欠点は物件の所有権が移転してしまう点です。
他にも以下のような欠点やデメリットが存在します。
リースバックの欠点やデメリット- 物件の所有権が移転してしまう
- 通常の売却額より安い可能性がある
- 毎月家賃を支払わなければならない
ですが、物件の所有権が移転しても、同じ家に住み続けることは可能ですので、その点はリースバックのメリットと言えるでしょう。
- リースバックで何年住めますか？
-
契約によって住める年数は異なります。
定期借家契約のリースバックでは、契約期間の間は住むことが可能で、一般的には2年から3年で設定されることが多いため、長く住みたい方には向いていません。
ですが、普通借家契約では更新が前提とされているため、基本的には家賃を払い続ければ、住み続けることが可能です。
- リースバックでの物件の売却価格はなぜ安いのでしょうか？
-
リースバックで物件を買い取る業者の殆どが投資を目的としており、利回りを重視して購入するからです。
ですが、売却価格が安いことによって、月々の家賃や、買い戻しの金額が安くなるなどのメリットもあるため、以外にデメリットとは言えません。
リースバックで後悔しないようにトラブル事例を把握しよう！
リースバックは、不動産を売却して資金を手に入れ、引き続きその不動産を借りる取引です。
リースバックは多くのメリットがある一方で、「契約の更新ができずに退去を迫られた」「買戻しに応じてもらえない」「勝手に売却された」といったトラブルが報告されています。
こうしたトラブルを回避するためには、リースバックの契約書を入念に確認し、内容を理解することが重要です。
