リースバックのデメリットは？メリットや利用時の注意点もご紹介

リースバックとは、保有する自宅を売却し、まとまった資金を調達しながら、その家に賃貸としてそのまま住み続ける方法です。

まとまった資金が必要で、自宅を売却後もそのまま住み続けたい人にはメリットが多いリースバックですが、デメリットにばかり注目が集められることも少なくありません。

「リースバックのデメリットは？」

「リースバックって本当にメリットあるの？」

リースバックをよく知らない方は、こういった疑問を持っている方も多いかと思います。

確かにリースバックにデメリットがあることも事実です。

リースバックの仕組みをよく理解し、注意すべき点を把握していれば、デメリットによって後悔する可能性は低くなります。

この記事では、リースバックのメリット・デメリット、利用の注意点について解説していますので、ぜひ利用の検討材料としてください。

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リースバックとは？

リースバック（セール・アンド・リースバック）は、現在住んでいる自宅を売却してまとまった資金を確保しつつ、その家に賃貸契約としてそのまま住み続ける仕組みです。

リースバック業者との間で売買契約と賃貸借契約を結ぶことで、自宅を手放すことなく住み続けることが可能になります。

リースバック契約が成立すると、査定に基づいた売却代金が一括で支払われる仕組みとなっています。

国土交通省「住生活関連産業や新技術等を巡る状況について」によると、持ち家比率が高い世代でのニーズが増えており、リースバックの使い道には制限がないという点も注目されている理由です。

住宅ローンの返済や老後の資金不足、医療費の負担などといった、まとまった資金が必要な方を中心に、近年人気の不動産活用方法となっています。

リバースモーゲージとの違い

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも不動産を活用して資金を調達する方法ですが、その仕組みや特徴に大きな違いがあります。

リースバックは、不動産を売却して現金化しつつ、売却後もそのまま賃貸として住み続ける仕組みです。

一方、リバースモーゲージは、不動産を担保に金融機関から融資を受ける方法で、通常、元金返済は契約者の死亡後に行われます。

また、リースバックは売却による所有権移転が前提ですが、リバースモーゲージでは不動産の所有権は契約者に残ります。

これにより、家の所有権を手放したくない場合にはリバースモーゲージが選ばれることがあります。

ですがリバースモーゲージは資金の使途に制約がある反面、リースバックには制限はないため、活用しやすいのが特徴です。

リースバックのデメリット

巷で言われているリースバックのデメリットは以下の通りです。

ですが必ずしもネガティブな面ばかりではありません。

それぞれ詳しく解説していますので、リースバックの利用をご検討中の方は是非参考にしてください。

物件の所有権がなくなる

リースバックを利用すると、これまで通り自宅に住み続けられますが、売却するため自宅の名義や所有権は失います。

物件を資産として相続人に残したいという場合はデメリットになるでしょう。

ですが、リースバックは買戻しが可能となっています。

そのため、一時的に所有権がなくなってしまいますが、その期間も賃貸契約で住み続けることが可能ですし、契約時に買戻しについて取り決めを行っていれば、買戻すことも可能です。

売却金額が低くなる可能性がある

「できるだけ高く売却したい」とお考えの方は、リースバックは向いていません。

リースバックの売却価格は、賃貸契約後の家賃設定なども加味したうえで決定されるため、月々の家賃によって売却額も変動するためです。

そのため、月々の家賃をより安く設定しようとすると売却金額も通常の不動産売却より安くなってしまいます。

ですが、月々の家賃が安くなれば毎月の負担も軽くなり、生活が安定するため、売却金額と月々の家賃を柔軟に対応してもらえることがリースバックの強みです。

家賃の支払いが発生する

リースバックは、物件を売却した後に、家賃を支払って住み続ける方法です。

したがって、月々の家賃が発生します。

支払えなければ退去となってしまうので、どのくらいの家賃が発生するのか、毎月の支払いが可能であるかをよく確認しておかなければなりません。

家賃の支払いがあることに関しては必ず理解しておきましょう。

買戻し額が売却額よりも高くなる

物件の買戻しができるのがリースバックのメリットでもありますが、買い戻し額は売却額よりも高くなるのが一般的です。

買い戻し価格の目安として、リースバックでの売却価格の1.1〜1.3倍となります。

ですが、通常の不動産売却で買戻しができることは不可能に近いですし、一時的にまとまった資金を調達したうえで、買戻しができることを踏まえると、それほど大きなデメリットとは言えないでしょう。

リースバックのメリット

リースバックのデメリットを紹介しましたが、リースバックにはそれ以上にメリットがあります。

それぞれ具体的に解説していますので、利用を検討されている方はぜひご覧ください。

買戻しが可能

リースバックには買戻し制度があり、これが最大のメリットです。

まとまった資金が一時的に必要で、いずれ物件の所有権を再び持ちたいという場合などに、まとまった資金を調達しながら、再度物件を買戻すことができます。

ですが、売却時に「再売買予約権」をつけて売買契約を締結する必要がありますので、その点には注意が必要です。

まとまった資金がすぐに手元に入る

リースバックを利用すると、まとまった資金がすぐに調達することが可能です、

ハウスマッチでは、最短当日での資金調達が可能です。

通常の不動産売却は3ヶ月〜6ヶ月程度かかるのが一般的であり、不動産担保ローンを利用しても1ヶ月以上かかってしまう業者がほとんどです。

そのため、リースバックは非常にスピード感のある資金調達方法といえます。

例えば、「病気や事故で一時的に資金が必要」「進学でまとまった資金が欲しい」「ローンの返済に困っている」など、急な資金調達が必要な場合は、必要な資金を受けつつ、家に住み続けられるのです。

売却後も住み続けられる

自宅を売却した後、引き続き同じ家に住める点もリースバックの大きなメリットです。

通常の不動産売却であれば、売却後は新たに入居者が入るため、その家から退去しなければいけません。

その場合、新しい住まいの手配だけでなく、引越し代や新しい居住先に関わる礼金、仲介手数料などの費用も必要になります。

リースバックを利用すれば引越しに関する負担はありませんし、愛着のある住まいに今までと変わらず住み続けられます。

また、リースバックは、リースバックを利用したという事実が周囲にバレることはほとんどありません。

一般的な不動産売却では、看板や広告、WEBサイトなどで買い手を探すために周囲にバレてしまいやすいですが、リースバックは不動産が買い取りを行うために、そのようなリスクがないのです。

ペットがいる家庭には特におすすめ

リースバックはペットを飼っている家庭には非常におすすめの資金調達方法です。

物件を通常の売却して資金調達をすれば、リースバックより売却価格が高くなる可能性もあります。

ですが、引っ越しする必要があり、ペットにとってはかなりストレスに感じてしまいます。

特に何匹も飼っている家庭であれば、ペットはもちろん、本人の負担もかなり大きいものです。

そのため、ペットを飼っている方で、不動産を利用した資金調達をご検討中の方にはリースバックは非常におすすめです。

自宅の維持費や経費の負担がなくなる

リースバックを行うと、所有権がリースバック会社に移るため、固定資産税や火災保険などの費用負担がなくなります。

また、建物の劣化に伴う修繕費の負担もありません。

ただし、リースバック会社によっては、修繕費は全て借り手の負担とするケースもあるほか、家賃に含まれている可能性もあるので、よく確認しておく必要があります。

住宅ローンが残っていても売却できる

一般的に、住宅ローンの残債がある住宅は、抵当権を抹消しない限り、買い手が見つかりにくいです。

しかし、リースバックであれば、住宅ローンが残っていたとしても、ローン残債よりも売却価格の方が高ければ、売却できる可能性が高いです。

万が一売却金額よりも住宅ローン残が高い場合（オーバーローン）には、金融機関に利用を認めてもらう必要があります。

相続対策ができる

相続人が複数いる場合、物件を所有していると、相続時に揉め事の原因になりかねません。

そのような場合に、名義がまだ親にあるうちにリースバックを利用して現金にしておけば、分割しやすくなります。

売却後も賃貸として住み続けられるため、リースバックは相続対策としても非常に注目されています。

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リースバックの実際の使用事例

実際にリースバックを使用した事例には以下のような方がおられました。

リースバックのトラブルとして、契約者の死後、家族が退去させられるというような噂がありますが、そういった事実はなく、買戻しや賃貸契約の継続など、ご家族の要望で選択いただくことが可能です。

ハウスマッチでは、そういったご家族のその後の住居に関するサポートも行っております。

リースバック利用時に注意すべきこと

リースバックのメリットやデメリットについて説明してきましたが、ここでは、リースバック契約をする際の注意点について解説します。

契約後に後悔しないためにも、よく確認しておくようにしてください。

相場を調べ、複数の会社に見積もりを出す

リースバック業者はそれぞれに特徴や強みがあるため、初めから1つに絞らず、複数の会社に見積もりを依頼し、比較検討するのがおすすめです。

比較するポイントとしては以下の通りです。

• 物件の買取価格がどれくらいか
• 家賃はいくらになるか
• 実績は豊富か
• 得意な地域・物件か
• 買戻しの条件が適しているか
• 担当者の対応が良いか

中には、良い話ばかりを持ちかけて、最終的には安く買い取ろうとする悪徳な会社もあります。

強引に取引を進めようとしたり、何度も勧誘を行ったりする場合、安易に契約するのはやめましょう。

賃貸借契約が適切か確認する

リースバック業者と結ぶ賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

普通借家契約はリースバックの一般的な賃貸契約で、契約期間満了後も借り主が希望すれば契約が更新されて長く住み続けられますが、定期借家契約の場合、貸主の合意を得られなければ再契約ができず、退去となる可能性があるのです。

売却後も永続的に済む場合、普通借家契約となっているか、契約時に確認しましょう。

契約書の内容を細部までチェックする

リースバックの売買契約で交わす契約書の内容として、以下の項目があります。

• 売買価格
• 引渡しの日程
• 買い戻しに関する取り決め

また、賃貸借契約の内容は主に以下の通りです。

• 普通借家契約または定期借家契約
• 契約期間
• 家賃・敷金等の金額
• 家賃の支払い方法および期限
• 途中解約について
• 原状回復について（退去時）

契約書の内容を理解しないまま契約するとトラブルの元となるので、それぞれ想定していたものと相違ないかをよく確認し、納得したうえで契約をしましょう。

家賃の支払い計画を立てておく

リースバックの契約が開始されると、毎月の家賃の支払いがスタートします。

そのため、家賃を支払えるだけの収入がなければ、家計に大きなダメージを与えてしまい、家賃が払えずに退去となってしまう恐れがあります。

売却後もこれまでと同様に住み続けるためにも、あらかじめ月々の家賃を確認し、支払いが可能であるかを見極めましょう。

買戻しを検討している方も同様に、買戻しまでの計画を立てておくことをおすすめします。

契約前にリースバックのデメリットを理解しよう

本記事では、リースバックのメリットとデメリットについてご紹介しました。

リースバックはデメリットばかりが注目されますが、実際にはメリットが非常に多く、まとまった資金を調達したい方などには、非常に魅力的なサービスとなっています。

ですが、リースバックの仕組みをしっかり理解していなければ、後悔する可能性があるのも事実です。

そのため、利用を検討されている方は、しっかりと注意点を把握したうえで契約を行うようにしましょう。

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