不動産を購入するときには、多くの人が住宅ローンを組みます。
住宅ローンは高額であるため、返済するのは簡単ではありません。
急な収入減少などによって、住宅ローンの返済が滞ってしまうこともあり得るでしょう。
そのような場合、「オーバーローン」という状況になることがありますが、リースバックを利用すれば、自宅を活用してまとまったお金が手に入ります。
住宅ローンの返済が残っていてもリースバックは利用できるので、本記事ではその方法やメリット・デメリットなどをまとめました。
住宅ローンの残債が残っていてもリースバックはできる？
住宅ローンの残債があってもリースバックは利用できますが、住宅ローンの状況が「オーバーローン」か「アンダーローン」かで条件が変わってきます。
以下でオーバーローンとアンダーローンの違いや現状の確認方法について、解説します。
- オーバーローン
- アンダーローン
- アンダーローンかオーバーローンか調べる方法
オーバーローン
住宅ローンの残債があり、家の売却価格よりも残債価格が上回ってしまう状態をオーバーローンといいます。
オーバーローンの状態になってしまうと、家を売却したとしても住宅ローンを完済できません。
例えば住宅ローンが2,600万円残っているのに、家の売却価値が2,000万円にしかならない場合には、リースバックが利用できません。
一般的に、家は建ててから時間が経つと資産価値が低下していくものですが、急激に土地や住宅の価値が下がるとオーバーローンという状態に陥ってしまう場合もあります。
アンダーローン
住宅ローンの残債があったとしても、家の売却価格の方が高い状態をアンダーローンといいます。
アンダーローンであれば完済が可能で、問題なくリースバックが利用できます。
例えば住宅ローンが2,600万円残っていても、家の売却価格が3,000万円になれば400万円を手元に残せる状態です。
家を売却するのであれば、アンダーローンの状態であれば残ったお金は利益となります。
アンダーローンかオーバーローンか調べる方法
ご自身の家がアンダーローンなのかオーバーローンなのかを調べるには、自宅の価値を査定してもらう必要があります。
- 自宅の価値を査定してもらう
- 住宅ローン残債を調べる
- 自宅の価値から住宅ローン残債を差し引く
まずは自宅の価値を不動産会社で査定してもらいます。
不動産会社に行くのが面倒な場合は、インターネットでも査定ができますので利用してみましょう。
ご自身の住宅ローンの残債を確認したら、「自宅の価値ー残債金額」という計算式で差額を計算します。
プラスになればアンダーローンで、マイナスになればオーバーローンです。
住宅ローンがある状態でもリースバックするメリット
住宅ローンがある状態でもリースバックするメリットについては、以下があります。
- まとまった資金が受け取れる
- 引越しせずに住み続けることができる
- 自宅のランニングコストを減らせる
- 自宅を保有するリスクがなくなる
それぞれのメリットを解説します。
まとまった資金が受け取れる
リースバックを利用する最大のメリットとも言えるのが、まとまった資金が手元に入るという点です。
リースバックは現金を一括で受け取れますし、しかも売買契約成立後1ヶ月で支払われるというスピーディーさも魅力です。
リースバックで手にした資金の用途は、制限がありませんので自由に決められます。
- 子どもの進学で資金が必要
- 老後の生活費の足しにしたい
- 病気や怪我のための医療費にしたい
- 新事業を始めるための資金にしたい
どの用途に使用しても構いませんので、リースバックはまとまった資金が必要な時の選択肢のひとつとなるでしょう。
引越しせずに住み続けることができる
一般的には持ち家を売却すると、引越しを余儀なくされます。
しかしリースバックであれば、売却後も住み慣れた家に住み続けられるのがメリットです。
ライフスタイルやご近所付き合いを変えずに、同じ生活を継続させられます。
子どもの転校や引越し費用の問題に、頭を悩ませる必要はありません。
「家を売却したという事実を周囲に知られたくない」という不安をお持ちの方も安心です。
自宅のランニングコストを減らせる
自宅を所有していると、住宅ローンだけでなく、以下のランニングコストがかかります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 建物の修繕費
- 建物の火災保険料
これらの費用は賃貸であれば不要になりますので、金銭的な負担が軽減されます。
ただし賃貸契約を結ぶ際には、敷金や火災保険、保証料などが必要になりますので、初期費用がかかると頭に入れておきましょう。
自宅を保有するリスクがなくなる
自宅を所有するには、以下のリスクを抱えている状態だといえます。
- 災害や事故
- 土地の価値が急激に下がる
- 売却希望のタイミングで必ず売れるとは限らない
- 金利変動型住宅ローンは金利上昇のリスク
これらの問題は起きるかもしれないし、起きないかもしれません。
誰にも予測できないものではありますので、家を所有しているだけでリスクとも言えるでしょう。
しかしリースバックにすれば、これらのリスク負担から解放されます。
オーバーローンでもリースバックを利用する方法
住宅ローンが残ったオーバーローンの状態でも、リースバックが利用できます。
以下のような方法がありますので、確認しておきましょう。
- 足りない分の資金調達をする
- 任意売却を行う
それぞれの方法を解説します。
足りない分の資金調達をする
ローンの残債が売却価格より大きいと、オーバーローンとなります。
しかしリースバックをする際に、必ずしも自宅の売却価格が住宅ローンを上回っていなければいけないというわけではありません。
ローンの残債と売却価格の差額を、現金で用意しても構いません。
住宅ローンの残債と自宅の売却価格の差額が少なければ、現金での用意も可能という方もいるでしょう。
オーバーローンになってしまっているのであれば、正しい査定額を出してもらい、資金調達の必要があるのか検討してみましょう。
任意売却を行う
住宅ローンの残債と売却価格の差額を現金で用意するのは、困難だという場合も多いです。
その場合には、任意売却を検討してみましょう。
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の許可のもとで自宅を売却する方法です。
ただしオーバーローンで売却をすると、自宅が売れた後も返済が残るので注意が必要です。
住宅ローンの滞納が続いた家は、競売にかけられ高額な売却ができなくなるのが一般的です。
しかし任意売却であれば市場価格に近い金額での売却が可能になるので、売却資金でのローン返済が見込めます。
オーバーローンでリースバックするデメリット
オーバーローンでリースバックするデメリットについては、以下があります。
- 市場相場よりも売却価格が低くなるケースが多い
- 家賃と残債の支払いの二重払いになってしまう
- 家賃が割高になる可能性がある
- 家賃を払えないと退去させられてしまう
それぞれのデメリットを解説します。
市場相場よりも売却価格が低くなるケースが多い
リースバックで不動産を購入する運営会社は、今後どれだけの利益が見込めるかを重視しています。
利回り重視となるため、自宅の売却価格は、市場相場よりも低くなってしまうケースが多いです。
そのためリースバックの場合には、周辺の一般的な売却価格はあまり参考にならないかもしれません。
仮に売却価格が高額だと、家賃が高額になる場合もありますので注意が必要です。
売却価格だけを重視するのではなく、今後払い続ける家賃についても確認してリースバックを決めるべきでしょう。
家賃と残債の支払いの二重払いになってしまう
任意売却を利用してリースバックをすると、残債と家賃の二重払いになってしまいます。
自宅の売却後も返済を継続しなくてはいけないので、負担が大きくなってしまいます。
これではリースバック前の生活よりも、金銭的に苦しくなってしまう可能性があります。
焦って任意売却せずに、リスクをよく理解した上で検討していきましょう。
家賃が割高になる可能性がある
リースバックの家賃は、周辺の相場よりも高額に設定される傾向にあります。
「住み慣れた家に住み続けられる」というメリットは魅力的ですが、近所に引越しをした方が懸命というケースもあります。
家賃がいくらになるのかだけでなく、払い続けていけるのかという点も考慮しておく必要があります。
家賃を払えないと退去させられてしまう
当然ながら売却した家は、自分のものではありません。
もともとは所有者であったとしても、賃貸契約を結んだ「賃借人」という立場になります。
家賃が問題なく払えているうちはいいですが、滞納が続いていくと退去もあり得ます。
リースバックをしたら自分の家ではなく、借りている立場だと認識し、家賃の滞納がないようにしましょう。
住宅ローンの有無に関係なくリースバックできないケース
住宅ローンの有無に関係なくリースバックできないケースについては、以下があります。
- 物件に欠陥がある
- 再建築ができない物件
- 審査に通らない
- 建物が借地権上に建築されている
それぞれのケースを解説します。
物件に欠陥がある
物件そのものに欠陥があると住宅ローンの有無に関係なくリースバックできません。
具体的な欠陥とは、このようなものを指します。
- シロアリ問題がある
- 設備に不備がある
- 雨漏りする
- 事件が起きた瑕疵物件
このような物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵物件も不動産としての取り扱いが困難になるという理由からリースバックできない可能性があります。
また欠陥ではありませんが、テナントや工場、クリーニングなどを含む物件もリースバックでは好まれません。
事業用の不動産は、取り扱いが難しいと判断されるためです。
再建築ができない物件
物件が建築基準法を満たしていないものや、再建築できない既存不適格物件の場合は、リースバックできない場合があります。
建築基準法や都市計画法といった法律に基づき、建物が建築されていきますが、法律は適時改正されていきます。
建築当時は問題なかったという物件も、現行の法律では違反になるというケースもあるでしょう。
ただ建て替えや改築で現行の基準に適合できれば、問題はありません。
既存不適格物件であってもリースバックできる場合もありますので、リースバックの運営会社に相談してみるといいでしょう。
審査に通らない
賃貸物件の契約をするには、一般的には賃貸の保証会社の審査を受けなければなりません。
住宅ローンの有無に関係なく、賃貸主に家賃の支払い能力があるかを審査します。
収入額や収入の安定性、家賃の金額や過去の支払い状況により、「賃貸契約を結んでも大丈夫か」を確認していきます。
家賃の支払い能力がないと判断され、審査に通らなければリースバックは難しいです。
ただし保証会社の審査に通らなくても、保証人がつけばリースバックできる場合もあります。
建物が借地権上に建築されている
借地権とは、第三者から土地を借りて地代を支払って建物を建てる権利です。
土地と建物の所有者が異なっており、権利関係や取り扱いが複雑になります。
建物を売却するには、地主の承諾が必要になります。
ただし、地主の承諾を得られればリースバックが可能な場合もあります。
借地上の建物だという理由だけで諦める必要はありませんが、調整が必要になりますので覚えておきましょう。
住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できる！
住宅ローンの残債が残っていても、リースバックは利用可能です。
しかし、オーバーローン状態でリースバックを行うとリスクもありますので、充分に理解した上で検討していきましょう。
リースバックは住宅ローンの有無だけでなく、建物の状態や借地権なども関わってきます。
状況をトータル的に判断して、ご家族としっかり相談してください。
複雑な事情や住宅の状況に悩む場合は、リースバックの運営会社に相談してみるといいでしょう。
