「リースバックを契約するまでの手順は？」
「リースバックを契約する際に必要な書類は？」
上記のようにリースバックの契約について疑問を抱えてる方は多いのではないでしょうか？
今回は「リースバックを契約するまでの流れ」や「リースバックを契約する際に必要な書類」などについて解説していきます。
これからリースバックを契約しようと検討している方は、参考にしてください。
リースバックを契約するまでの流れ
リースバックの契約までの手順は以下になります。
- 相談・仮査定
- 仮査定額の提示（売却価格・家賃）
- 現地調査及び本査定
- 正式な契約条件の提示（売却価格・家賃）
- 契約（売買成立・賃貸開始）
それぞれの手順について紹介していきます。
相談・仮査定
リースバックの契約を検討するなら、まずはリースバック会社に相談します。
そこで、所有物件の情報や売却価格、家賃などの希望条件について確認されます。
質問される内容としては、以下のようなものが挙げられます。
- 物件の所在地や築年数
- 物件の状態や設備
- 希望の売却価格
- 希望の家賃
- 賃貸期間
- 買い戻し希望の有無
条件面で問題がなければ、仮査定の申込を行います。仮査定では、以下の費用も確認されます。
- 固定資産税
- 管理費
- 共益費
- 火災保険料
仮査定の結果、売却価格と家賃の合意に至れば、本査定を行います。
仮査定額の提示（売却価格・家賃）
申し込みの際に伝えた情報をもとに、仮の売却価格と家賃が提示されます。
仮査定は、あくまで周辺エリアの成約事例を基に算出されるため、個別要因が強い不動産の場合は、本査定との差額が大きくなる可能性があります。
例えば、戸建ての場合は、土地の形状や周辺環境、建物の構造や設備などによって、査定額が大きく変わることがあります。
現地調査及び本査定
仮査定結果に納得したら、次はリースバック会社による現地調査です。
リースバック会社が実際に物件を訪問し、物件の状態や設備、図面との照合、境界線の確認などを行います。
仮査定では、周辺地域の成約事例を基に概算の売買金額と家賃が提示されますが、現地調査によって、建物の不具合や図面との相違などが見つかる場合があります。
その場合は、最終的な売買金額と家賃が仮査定時と異なる可能性があります。
正式な契約条件の提示（売却価格・家賃）
現地調査が完了したら、運営会社から本審査の結果が通知されます。
本審査では、物件の状態や借主の信用状況などが審査され、最終的な売却価格や家賃が決定されます。
本審査の結果を受けて、契約するかどうかを判断しましょう。
契約する場合には、売却価格や家賃などの契約条件を確認することが大切です。
なお、運営会社によっては、売買価格や家賃の調整が可能な場合もあります。
その場合は、自身の条件を提示して交渉するようにしましょう。
契約（売買成立・賃貸開始）
リースバックの契約が成立すると、売買代金の支払いが行われます。
売買代金の支払いが完了すると、物件の所有権が運営会社に移転し、賃貸借契約も同時に成立します。
このような流れでリースバックを契約することになります。
あらかじめ手順を把握したうえで、契約を進めるようにしましょう。
リースバックを契約する際に必要な書類
リースバックを契約する際には、用意する書類が複数あります。
- 本審査時に必要な書類
- 契約時に必要な書類
- 提出を求められることがある書類
上記のように、契約までの工程に応じた必要書類について解説していきます。
本審査時に必要な書類
リースバック契約の本審査では、以下の書類の提出を求められます。
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、保険証など）
- 住民票
- 固定資産税通知書
- 収入証明書（源泉徴収票、年金通知書など）
本人確認書類と住民票は、本人確認と住所確認のために必要になります。住民票は、自治体の窓口やコンビニで取得が可能です。
固定資産税通知書は、不動産の評価額を確認するために使用します。固定資産税通知書は、自治体から毎年送付されるもので、売却価格の算出に必要な書類です。
収入証明書は、借主の収入状況を確認するために使用します。収入証明書として、勤務先から受け取った源泉徴収票や年金通知書などを提出します。
契約時に必要な書類
リースバック契約には、不動産売買契約と賃貸借契約の2種類があり、それぞれ必要な書類が異なります。
不動産売買契約では、以下の書類が必要です。
身分証明書
印鑑証明書
権利証（登記識別情報通知、登記済証）
身分証明書は、運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、本人であることを証明できる書類です。
印鑑証明書は、印鑑が法務局に登録されていることを証明できる書類です。権利証（登記識別情報通知、登記済証）は、不動産の所有権を証明できる書類です。
賃貸借契約では、以下の書類が必要です。
- 身分証明書
- 収入証明書
身分証明書は、上記と同じように運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、本人であることを証明できる書類です。
収入証明書は、源泉徴収票、年金証明書など、家賃を支払うことができる収入があることを証明できる書類です。
連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の承諾書も必要になるので頭に入れておきましょう。
保証会社と契約することで、連帯保証人が不要になる場合もあります。
これらの書類は、リースバック契約の締結に必要なものです。契約前に準備しておきましょう。
提出を求められることがある書類
また、以下の書類の提出を求められる場合もあります。
| 書類 | 目的 |
| ローン残高証明書・抵当権抹消書類 | 所有権の移転確認 |
| 自宅の図面 | 不動産の確認 |
| 掘削承諾書（前面道路が私道の場合） | 掘削の許可確認 |
| 自宅購入時の重要事項説明書 | 不動産の売買契約の確認 |
| 自宅建築時の建築確認通知書 | 不動産の建築確認の確認 |
| 境界確定書 | 不動産の境界の確認 |
| 管理規約・総会議事録（マンションの場合） | マンションの管理規約の確認 |
このように、リースバック会社によっては上記の書類を求められることがあるので、すぐに準備できるように把握しておきましょう。
売買契約書の確認する内容
売買契約書の確認する内容は以下の通りです。
- 売買価格
- 買い戻しの条件
それぞれの内容について解説していきます。
売買価格
売買契約書の内容を確認する際には、売買価格の確認も重要です。
確認するポイントは以下になります。
- 査定時に話していた金額になっているか
- 周辺相場とかけ離れていないか
事前に話していた金額と異なる場合は、理由を確認するようにしてください。
また、相場とかけ離れている場合は、他のリースバック会社と比較検討しましょう。
リースバック会社によって、売買価格の条件も異なるので比較検討することが大切になります。
このように、売買契約書の内容を確認する際には、売買価格の確認を怠らないようにしましょう。
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買い戻しの条件
リースバックは、売却した自宅を将来買い戻すことができます。
買い戻しを希望する場合は、売買契約書に買い戻しに関する条件を記載しておくことが重要です。
買い戻し価格は、売却価格に利回りを乗じて算定されます。
リースバック会社によって異なりますが、一般的には10～20％程度です。また、買い戻し可能な期間は、5～10年程度が一般的です。
売買契約書に買い戻しに関する特約が記載されていない場合、買い戻しを希望しても買い戻せない可能性があります。
また、買い戻しに関する条件が明確に記載されていない場合も、後々のトラブルの原因となる可能性があります。
したがって、リースバックを検討している場合は、必ず買い戻しに関する特約を売買契約書に記載するようにしましょう。
また、買い戻し価格や買い戻し可能な期間についても、しっかりと確認しておくことが大切です。
賃貸借契約書の確認する内容
賃貸借契約書の確認する内容は以下の通りです。
- 家賃・敷金・礼金などの金額
- 賃貸借契約の種別
それぞれの確認する内容について解説していきます。
賃貸借契約書の確認する内容
賃貸借契約書は、賃貸人と借主（入居者）の間で交わされる重要な書類です。
契約書の内容をしっかりと確認し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。
契約書には、契約期間や家賃、敷金、礼金などの重要な情報が記載されています。
これらの情報は、事前の打ち合わせで取り決めた内容と一致しているかを確認しましょう。
契約期間は、1年から2年、3年、6年など、リースバック会社によってさまざまなパターンがあります。
家賃は、以下の計算式で算出されます。
家賃 = 売却価格 × ７～12％（期待利回り） ÷ 12
上記の家賃相場からかけ離れた金額になっていないか確認するようにしてください。
また、査定時に提示された家賃と金額に違いがないかも確認することが大切です。
賃貸借契約書の内容を確認する際に家賃の金額は重要です。契約書の内容をしっかりと理解し、納得した上で契約するようにしてください。
賃貸借契約の種別
リースバックの賃貸借契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。
内容の違いは以下の通りです。
| 種類 | 特徴 |
| 普通借家契約 | 借主が借りたい期間だけ借りられる（更新できる）契約。 |
| 定期借家契約 | 定められた期間が過ぎたら契約は終了し（更新不可）、 借主は退去しなければならない契約。 |
リースバックの賃貸借契約は、一般的な賃貸借契約とは異なり、定期借家契約となる場合がほとんどです。定期借家契約では、契約期間が定められており、期間満了後は原則として更新できません。
その理由はリースバックでは、貸主が物件を運用して利益を得るため、定期借家契約で契約期間を短く設定することが多いからです。具体的には、2～3年の定期借家契約となる場合が一般的です。
リースバックの賃貸借契約は、一般的に2～3年の定期借家契約となります。
将来買い戻す予定がある場合や、長く住み続けたい場合は「 普通借家契約」がおすすめです。
または、契約期間が長い「定期借家契約」を契約するか、再契約（または更新）可能という内容を契約に含めるようにしましょう。
リースバックの賃貸借契約は、一般的な賃貸借契約とは異なるため、契約内容をしっかりと確認することが重要です。
特に、契約期間や買い戻しに関する条件は、後々のトラブルを防ぐためにも、しっかりと確認しておきましょう。
リースバックを契約する際の注意点
リースバックを契約する際には、以下の2点に注意しましょう。
- 複数の運営会社を比較する
- 売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類などの条件をしっかりと確認する
リースバックは、運営会社によって売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類などが異なるため、複数の運営会社を比較して、希望条件に近いリースバック会社と契約することが大切です。
例えば、売却価格は2000万円で、賃貸借契約の期間は5年、種類は普通借家契約という条件でリースバックを検討する場合、運営会社によって以下のようになります。
| 運営会社 | 売却価格 | 家賃 | 賃貸借契約の期間・種類 |
|---|---|---|---|
| 会社A | 2000万円 | 12万円 | 普通借家契約（5年） |
| 会社B | 2000万円 | 16万円 | 定期借家契約（5年） |
| 会社C | 2000万円 | 20万円 | 普通借家契約（3年） |
このように、複数の運営会社を比較することで、自分に合った条件でリースバックを利用することができます。
リースバックでは、売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類などが契約内容に重要になります。
そのため、これらの条件をしっかりと確認し、納得した上で契約するようにしましょう。
例えば、売却価格が相場よりも低い場合や、家賃が想定よりも高額な場合などは、契約を検討する際に注意が必要です。
また、賃貸借契約の期間が短い場合などは、将来的に買い戻す予定がある場合は、十分に検討しましょう。
これらの注意点を踏まえて、リースバックを検討するようにしてください。
まとめ
今回は「リースバックの契約」に関して紹介してきました。
リースバックを契約するまでの流れは、以下のとおりです。
- リースバック会社に相談
- 仮査定を受ける
- 本査定を受ける
- 契約
リースバックを契約する際には、以下の2点に注意しましょう。
- 複数のリースバック会社を比較する
- 売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類などの条件を確認する
リースバック会社によって、売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類などが異なるため、複数の運営会社を比較して、希望条件に近いリースバック会社と契約することが大切です。
また、リースバックでは、売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類などが契約内容に重要になります。
そのため、これらの条件をしっかりと確認し、納得した上で契約するようにしましょう。
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