リースバックの審査基準とは｜利用条件や注意点についても解説

リースバックとは、自宅を売却して現金化した後も、家賃を払うことでそのまま住み続けられる便利なサービスです。

リースバックの利用にも審査はありますが、銀行の融資や住宅ローンの審査基準とは明確に異なります。

金融機関のローン審査に通らなかった方でも、リースバックであれば利用できるケースは少なくありません。

本記事では、リースバックの審査の仕組みや、審査に落ちないためのポイント、さらに審査に落ちてしまった場合の対処法までを解説します。

リースバックの概要や審査について

まずは、リースバックの基本的な仕組みと、審査で見られるポイント、必要な書類について解説します。

なぜ「融資よりも審査が柔軟」と言われるのか、その理由を紐解いていきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、所有している自宅を不動産会社や投資家に売却し、同時にその物件の「賃貸借契約」を結ぶことで、売却後も今の家に住み続けられる仕組みのことです。

最大のメリットは、まとまった現金を手にしながら引越しの必要がない点です。「老後資金を確保したい」「ローンの返済負担を減らしたい」といったニーズに応える資金調達方法として注目されています。

よく比較される「リバースモーゲージ」は自宅を担保にお金を借りる『融資』ですが、リースバックはあくまで自宅の『売却（資産の譲渡）』です。借金が増えるわけではないため、資金用途の自由度が高く、将来的に資金を用意して家を買い戻すといった選択肢も持てます。

リースバックの審査

「リースバックの審査は、一般的なローン審査よりも通りやすい」と言われるのには、明確な理由があります。それは、審査の対象が「人の信用情報」ではなく「物件の資産価値」に重きを置いているからです。

住宅ローンなどの融資では、申込者の年収や勤務先、過去のクレジットカードの支払い履歴（信用情報）が厳しくチェックされます。一方、リースバックは「売買取引」であるため、以下の2点が重視されます。

そのため、年金受給者の方や求職中の方、過去に金融事故の履歴がある方でも、この2点を満たせば審査に通る可能性は十分にあります。ただし、誰でも通るわけではなく、明確な基準が存在することは理解しておきましょう。

リースバックの審査に必要な書類

スムーズに審査を進めるために、事前に以下の書類を準備しておくと安心です。

運営会社によって多少異なりますが、基本的には「本人確認」と「物件確認」のための書類が必要となります。

• 身分証明書：運転免許証、マイナンバーカード、健康保険証など
• 住民票：世帯全員の記載があるもの
• 固定資産税納税通知書
• 収入証明書：源泉徴収票、給与明細、年金通知書、確定申告書など
• 権利証（登記済証）または登記識別情報通知

場合によっては、住宅ローンの残高証明書や、物件の間取り図の提出を求められることもあります。手元にない書類がある場合は、早めに担当者に相談しましょう。

リースバックの利用条件や審査基準

リースバックの審査を通過するための条件は、大きく分けて3つあります。

これらは競合他社も含め、ほぼすべてのリースバック会社で共通するポイントです。

すべての名義人の同意がある

不動産売却の原則として、共有名義人全員の同意がなければ契約を進めることはできません。例えば、自宅が「夫婦の共有名義」であったり、「親子で持分を分けている」場合、あなた一人の意思だけで勝手に売却・リースバックすることは不可能です。

仮に配偶者や親族と別居していたり、関係が疎遠になっている場合でも、法律上、全員の実印と署名が必要になります。もし同意が得られない状態で進めようとすると、後のトラブル原因となるため、リースバック会社は申し込みを受け付けてくれません。まずは名義人全員で話し合い、合意形成を図ることが第一歩です。

家賃を支払う能力がある

リースバック後は「持ち家」から「賃貸」に変わるため、毎月の家賃が発生します。そのため、「この人は家賃を滞納せずに払い続けられるか」という支払い能力が審査されます。

ここで重要なのは、「高年収である必要はない」という点です。年金生活やパート収入であっても、設定された家賃に対して支払いが可能だと判断されれば問題ありません。

この審査は、主に「家賃保証会社」がおこないます。過去にクレジットカードの滞納歴（いわゆるブラックリスト）があっても、家賃保証会社の審査基準は信販系審査とは異なるケースが多いため、通過できる可能性はあります。ただし、現在の収入に対して家賃設定が高すぎる場合は「支払い不能」とみなされ、否決される要因となります。

オーバーローンでない状態

最も注意が必要なのが、住宅ローンの残債状況です。

売却価格よりも住宅ローンの残債が多い状態を「オーバーローン」と呼びます。通常、不動産を売却するには、売却代金でローンを全額返済し、銀行の抵当権を抹消しなければなりません。しかし、リースバックの買取価格がローン残債に届かない場合、差額を現金で用意できなければ抵当権を外せず、売却自体が成立しなくなります。

オーバーローンの状態でどうしてもリースバックを利用したい場合は、「任意売却」という手法と組み合わせる必要があります。これは金融機関と交渉して、ローンが残った状態でも抵当権を解除してもらう方法ですが、金融機関の合意が必要となるため難易度は上がります。

まずは「自宅がいくらで売れるか」と「ローンの残りはいくらか」を把握することが先決です。

こんな状態でもリースバックの審査に通る？ケース別に解説

ここでは、よくある属性別に、審査の通りやすさを解説します。

年金受給者・高齢者の場合

リースバックは年齢制限を設けていない会社が多く、高齢者の方でも利用しやすいサービスです。

年金も「安定した収入」とみなされるため、年金額の範囲内で家賃が支払えるのであれば、問題なく審査に通るケースが大半です。

無職・求職中の場合

原則として、定期収入がない場合は家賃の支払い能力がないとみなされ、審査は厳しくなります。ただし、売却代金の一部を「家賃の前払い」として預け入れることで、当面の家賃支払いを保証し、審査に通るケースがあります。

また、同居のご家族に安定収入があれば、連帯保証人になってもらうことで利用できる可能性があります。

過去に金融事故（ブラックリスト）がある場合

クレジットカードの滞納や自己破産などの履歴（信用情報）は、金融機関の融資審査では致命的ですが、リースバックの審査ではそこまで重視されません。

重要視されるのは「これから家賃を払えるか」と「物件の価値」です。

ただし、信販系の家賃保証会社を利用する場合は審査に影響することもあるため、独立系の保証会社を使っているリースバック会社を選ぶなどの工夫が必要です。

個人事業主・自営業の場合

住宅ローン審査では、収入の不安定さから敬遠されがちな自営業者ですが、リースバックでは確定申告書などで一定の事業収入が確認できれば問題ありません。

節税対策で所得を低く抑えている場合でも、実質の支払い能力を加味して柔軟に審査してくれる会社もあります。

リースバックの審査に落ちてしまう要因

属性に問題がなくても、物件そのものの性質によって審査に落ちてしまうケースがあります。

リースバック会社は「買い取った物件を将来的に再販売して利益を得る」事業であるため、以下の点がシビアに見られます。

売却する物件の需要が少ない

リースバック会社が最も恐れるのは、「買い取ったものの、将来誰も買ってくれない（現金化できない）」というリスクです。これを「流動性が低い」と表現します。

具体的には以下のような物件が該当します。

これらの物件は一般的な市場での売却が難しいため、リースバックの審査でも敬遠される傾向にあります。

エリア対象外の物件

リースバック会社ごとに、取り扱い可能な「対象エリア」が決まっています。

首都圏や主要都市部では多くの会社が対応していますが、過疎地域や山間部、人口が極端に少ないエリアなどは対象外となることが多いです。理由は、物件の管理コストがかさむ上に、将来的な不動産価値の下落リスクが高いためです。

また、その地域の不動産相場に精通していないと適正な査定が出せないという事情もあります。

リースバックの審査に落ちてしまった場合の対処法

もし審査に落ちてしまっても、すぐに諦める必要はありません。以下の方法で解決できる可能性があります。

別のリースバック会社に申し込む

これが最も有効な手段です。リースバック会社によって、審査基準や得意とする物件エリアは異なります。A社では「築古だからNG」と断られても、B社では「リフォーム前提で買い取るのでOK」となることは珍しくありません。

1社の結果だけで判断せず、複数の会社に査定を依頼してみましょう。

親族間売買（親子間売買）を検討する

リースバック会社（第三者）への売却ではなく、子供や親族に自宅を買い取ってもらい、その親族に家賃を払って住み続ける方法です。親族の同意と資金力が必要ですが、審査という概念がなく、柔軟なルールで住み続けられるメリットがあります。

ただし、贈与税などの税務リスクがあるため、税理士や専門家への相談が必要です。

リースバック以外の売却方法に切り替える

どうしてもリースバックの審査が通らない場合、「住み続けること」を一度見直し、通常の仲介売却をおこなうのも選択肢の1つです。リースバックよりも高く売れる可能性が高いため、手元に残る資金が増え、その資金で新しい住居へ引っ越すことが可能です。

申し込みから審査・契約までの流れ

実際にリースバックを利用する場合の一般的な流れは以下の通りです。全体で2週間〜1ヶ月程度かかるのが一般的です。

リースバックの審査を受けるときの注意点

ここでは、審査をスムーズに進め、希望通りの条件で契約するために、申し込み前に確認しておくべき2つの注意点をお伝えします。

住宅ローンの残高を確認する

前述の通り、オーバーローンは審査落ちの大きな要因です。審査を申し込む前に、必ず銀行から届く「返済予定表」などで正確なローン残高を確認してください。

また、自身で「自宅の価値はこのくらいだろう」と予想していても、リースバックの買取価格は市場価格の7割～8割程度になることが一般的です。

「思ったより安くてローンが返せない」という事態を防ぐためにも、早めに査定を受けて「買取可能額」と「ローン残高」のバランスをシミュレーションしておくことをおすすめします。

家賃の支払いがある

リースバックの家賃は、基本的に「売却価格（買取価格）」に連動して決まります。高く売れれば売れるほど手元の資金は増えますが、その分、毎月の家賃も高くなるのが一般的な仕組みです。

「まとまったお金が手に入ったから安心」と思っていても、毎月の家賃が生活を圧迫しては本末転倒です。最悪の場合、家賃滞納により退去を迫られるリスクもあります。

年金や給与などの月々の収入から、無理なく支払える家賃設定になっているか、長期的な収支計画を立てたうえで契約に進むようにしてください。

まとめ

リースバックは融資とは異なり、「個人の信用情報」よりも「物件の価値」や「家賃の支払い能力」が重視されるサービスです。そのため、銀行ローンに落ちてしまった方でも利用できるチャンスが十分にあります。

もし「物件の条件が悪い」「エリアが微妙かもしれない」と不安な場合でも、会社によって審査基準は異なります。A社では断られたけれど、B社では審査に通ったという事例は多々あります。

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審査に通るかどうか悩んでいるだけでは前に進みません。まずは一括査定を利用して、「自分の家はリースバックできるのか」「いくらで売れて、家賃はいくらになるのか」を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。