リバースモーゲージは金利に影響されるってほんと？仕組みとリスクを解説

「リバースモーゲージの詳しい内容がわからないから知りたい」
「リバースモーゲージは金利に影響されるって聞くけど、なぜか理由を知りたい」

老後の資金調達の手段として注目されているのが「リバースモーゲージ」です。
しかし、詳しい内容や仕組みを理解しないまま契約してしまい、後悔している方も多い傾向です。

そこで今回は、リバースモーゲージの仕組みやリスクについて詳しく解説していきます。
また、国が運営する不動産担保型生活資金についてやリースバックとの比較もしました。

この記事を読めば、自分に合う納得のいくサービスを選択できますので、ぜひ最後までご覧ください。

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リバースモーゲージの金利と仕組み

リバースモーゲージとは、高齢者向けの融資制度の1つです。
民間の金融機関が出しているものや公的なものなど、さまざまな種類があります。

ここでは、リバースモーゲージの仕組みと変動金利について解説します。
仕組みは把握していなければ借入において損をする場合もありますし、変動金利を知らなければ思いもよらない支払いになる場合もあります。

まずは、リバースモーゲージの基礎をしっかりと理解しておきましょう。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、所有している自宅や土地を担保に、自宅の評価額に応じた金額を借り入れできる融資制度です。
ここでいう「自宅」とは戸建てであり、マンションは不可の場合がありますので注意してください。

リバースモーゲージは、住宅ローンのように元金と利息を一緒に返済していくものではありません。
商品の内容は金融機関によってそれぞれ異なりますが、シニア層向けのローンという点は共通しています。

融資タイプは以下となります。

契約者が存命の間は、利息のみを返済していきます。
その後、契約者が亡くなった際に自宅を売却したり、手持ちの資金で元本部分を返済したりする仕組みです。

融資を受ける際に自宅を売却するのではなく、自宅を担保にして住み続けながら融資を受けるという特徴があります。

リバースモーゲージは変動金利

金利とは、お金の貸し借りに関わる手数料のことです。

リバースモーゲージは融資商品なので、借りた金額に対して利息を支払う必要があり、多くは変動金利となっています。

固定金利は一定期間金利が固定されるため返済額は変わりませんが、変動金利は定期的に金利が見直され、返済額も変わっていきます。

そのため変動金利は、金利が下がれば利息も下がりますが、金利が上がれば支払う利息も増えていく仕組みとなっているのです。

利息返済額が変わりやすいことから返済額が増えることで、家計を圧迫する恐れがあることを理解しておきましょう。

金利の変動パターンを把握しておく

では、どのような理由で金利が変動するのでしょうか。
金利の変動パターンは以下です。

金利が上昇するパターンと下落するパターンを把握しておけば、どのタイミングで支払う利息が変化するのか事前に察知することができるので、急な出費に追われることもなくなるでしょう。

では、それぞれ解説します。

金利が上昇する場合

金利が上昇することで利息の返済金額が増えたり、借りられる金額が減ったりと大きな影響が出ます。
金利が上昇する理由としては、3つの理由が関係しています。

まず景気の回復です。
景気がよくなると、消費者の購買意欲も高まり経済投資に繋がります。

企業の場合は、生産を増やし設備投資などにもつながっていきますので、景気が回復すると金利上昇へ影響が出ると言われています。

次に物価の上昇です。
物価とはモノの値段だけでなく、サービスの価格も意味します。

物価の上昇（インフレーション）は、いち早く商品やサービスを購入したい人や企業が増えることで、お金自体の需要が増加することから金利上昇につながります。

また、物価の上昇が進んでいるときは、お金の価値が下がっているとも言われています。
そのため、日銀が利上げを行う可能性もあります。

最後に、為替の影響による金利の上昇です。
金利の変動は、外国為替による影響があります。

たとえば円安ドル高が進むと、ドルで預金をしたり資産運用する方が増える一方、円建ての商品を解約したり売却する人が増えてしまいます。

その結果、円での資金供給が減少し金利の上昇につながってしまうのです。

金利が下落する場合

景気が悪化することで金利が下がります。

まず景気の悪化の要因としてあげられるのは、消費者の購買意欲が低くなり企業の生産数も抑えられてしまう点です。
その結果、資金需要も減り金利の下落につながります。

次に消費者が購買行動を控えることで物価の下落状態が起こります。

物価の下落（デフレーション）が起こると、経済活動の活発化を目指した金融緩和が行われ、金利を下げていきます。

人為的に金利を引き下げることで、世の中に出回るお金の量を増やすのです。
お金を借りやすくしたり、投資や消費にお金を回したりすることにつながっていきます。

そして、円高になると輸入商品の価格が下がります。
国内の物価も下がるため資金需要の低下につながっていきます。

その結果、金利の下落につながるのです。

リバースモーゲージの金利計算方法

金利の計算方法について、例を挙げて紹介していきます。

利息は、借り入れ金額と金利から計算します。
住宅ローンの金利相場は、1％前後が一般的ですが、リバースモーゲージの金利は、多くの商品が3％〜6%です。

今回は例として3％で計算します。
自宅の評価額が3,000万円で、1,800万円の融資を金利3％で受けた場合は、1,800万円×3%（0.03）＝54万円となり、年間の返済額（利息）は54万円です。

そして、年間の返済額を12か月で割ります。
結果、54万円÷12か月＝4.5万円となり、毎月の返済額（利息）は4.5万円です。

このような計算式となります。

リバースモーゲージの金利リスク3選

リバースモーゲージは、お金を借りるために金利が発生します。
そのため、金利リスクが生じることを理解しておきましょう。

リバースモーゲージの金利リスクとして以下の3つがあげられます。

それぞれ解説します。

①利息の返済金額が増える

変動金利の場合、金利が上昇すれば利息も高くなり、月々の返済額も増加します。

月々借りている場合でも返済金額が増加しますし、まとまった金額を一度に借り入れした場合は、より負担も大きくなってしまいます。

一定期間ごとに変動金利契約は金利の見直しが実施されるため、年金など収入が一定の高齢者にとって利息の増加は大きな出費になりかねません。

近年では、大きな金利変動は見られませんでしたが、この先で大きな金利上昇があれば、返済額が家計を圧迫するリスクが高まることを理解しておきましょう。

②借入可能額が減少する

リバースモーゲージの融資限度額は、不動産の評価額に応じて決まります。
そのため、土地や建物の価値が下落すると、借り入れ可能額が減少する恐れもでてきます。

そのうえ、年金契約型契約の場合は利息分は借入残高に加算される仕組みから、金利が上昇することで借入可能額が減少する恐れもでてくるでしょう。

借り入れ額が融資限度額まで達してしまうと、その後は融資を受けられません。
さらに、金利上昇によって借入残高が予定していた借入上限額を超えてしまうことで、返済額があがってしまう危険性もあることを理解しておきましょう。

③資産価値が下がると返済を求められる

自宅の価値が下がり、融資可能額が下がることで場合によっては超過融資分の返済を求められる恐れがあります。

リバースモーゲージは、契約者が亡くなった後は、自宅を売却し元金返済する商品が基本です。
しかし、売却金額が元本の額を下回るケースも少なくありません。

そのため、リバースモーゲージには相続人が差額を支払う「リコース型」と返済の必要がない「ノンリコース型」が用意されています。

多くの方がノンリコース型を選ぶ傾向にありますが、リコース型よりも金利が高く設定されている点も注意しておきましょう。

リバースモーゲージの利用用途

資金使途は、原則自由となっています。
しかし、事業資金や投資目的などに利用することはできません。
また、商品によって利用用途を住宅に関する資金に限定している商品もあります。

リバースモーゲージは、シニア層に向けたローンのため、以下のような利用用途で申し込みをする方が多いです。

それぞれ解説していきます。

住宅ローンの返済

リバースモーゲージは、住宅ローンからの借り換えもできます。

住宅ローンを組んでいる方の多くは、定年退職後も支払い継続する契約をしている方もいるでしょう。
また、退職金を住宅ローンの返済に回すという方もいます。

ローンを借り換えることで、月の返済額を減らしたり、退職金を老後資金として確保できたりと精神的な余裕につながるため、検討している方が多い傾向にあります。

住宅のリフォーム

住宅のリフォームのバリアフリー化など、まとまった金額が必要になった場合にリバースモーゲージの利用を検討している方が多いです。

生活をするうえで、年齢を重ねるにつれ足腰が弱くなり、ちょっとした段差でもつまずいて転んでしまうことも多くなります。

また、長年住んでいると修理や取り替えなどが必要になっていきます。
そのため、住宅の老朽化にあわせてリフォームを検討するわけです。

住宅のリフォームは、修繕箇所や希望リフォーム工程によって大きく金額が変わります。
余生を快適に過ごすため、まとまった資金を必要とする人が多いということです。

住宅の購入

リフォームを検討する際に、引越しによる別住宅の購入を検討している方も多いです。
理由として「修理する箇所が多い」や、「子どもが独立して広い住宅が不要になった」などがあげられます。

住み慣れた自宅を手放すことになりますが、駅の近くや買い物がしやすい場所に引っ越しするなど、より住みやすい環境で生活することが可能です。

高齢者は免許返納により自動車の運転ができなくなるため、今までと同じ生活環境ではいられない背景があります。

不動産担保型生活資金とは

「不動産担保型生活資金」は、国が運営する公的なリバースモーゲージです。

各自治体の社会福祉協議会が窓口となり、主に高齢の低所得世帯に対して生活資金の支援を目的とした制度となっています。

不動産担保型生活資金は、以下の特徴があります。

民間のリバースモーゲージの条件とは違う点がありますので、利用する方はしっかりと理解しておきましょう。

制限が多い

不動産担保型生活資金を利用するには、多くの制限があります。
たとえば以下があげられます。

すべての高齢者の方が利用できる制度ではないため、気をつけましょう。

低金利で変動が少ない

不動産担保型生活資金の金利は年3％、または毎年4月1日時点の長期プライムレートのいずれか低い金利です。

日銀の統計データによると2023年4月時点で、長期プライムレートの金利は高くて1.60％となっています。

一般の金融機関の変動金利は、3％～6％が多いのに対して、3％もしくは長期プライムレートの低い金利で設定されており、変動も少ないのが特徴です。

融資は毎月で上限がある

不動産担保型生活資金は、資金は土地評価額の約70％、月30万円以内までの受け取りとなります。

上限設定があるため、30万円以上の貸付はできません。
また、3か月分まとめての支払いになりますので注意しましょう。

不動産担保型生活資金は、金融機関と異なる点が多々あります。

もし、支援が必要となった場合には社会福祉協議会で相談できますので、お近く社会福祉協議会の場所をチェックしておきましょう。

金利リスクを払拭したリースバックがオススメ

老後の資金調達手段のもう1つの選択肢として、注目されているのが「リースバック」です。

リースバックは、所有している戸建てやマンションなど自宅を売却します。
売却した後は賃貸物件として家賃を払いながら、引き続き住み続けられるという仕組みです。  

「リバースモーゲージ」と「リースバック」の違いは、どのような点があるのか比較しました。

	リースバック	リバースモーゲージ
物件	不動産全般（戸建て、マンション）	土地付きの建物（マンションは不可の場合が多い）
対象者	個人、法人	個人
年齢制限	なし	あり（商品により異なる）
借り入れの有無	なし	あり
金利の発生	なし	あり
税金の負担	なし	あり
使用用途	自由	生活資金や住宅資金のみ
所有権	移転する	移転しない
担保の設定	なし	必要
家族の同居	可能	単身もしくは配偶者のみ
保証人	なし	必要
収入条件	なし	商品によりあり
受け取りまでの時間	現金化までの時間が早い	時間がかかる
その他	・買い戻しできる可能性がある・周りに知られず売却できる	・売却が前提

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まとめ｜リバースモーゲージの利用は金利リスクを把握しましょう！

この記事では、リバースモーゲージの金利や仕組みについて詳しく解説しました。

リバースモーゲージは、サービスを利用している間は、今までの自宅に住み続けられ、元金を返済せずに利息のみの支払いですむためメリットがあります。
しかし、利用制限や変動金利のための金利リスクなどデメリットも多く注意が必要です。

一方、リースバックは金利リスクもなく同じように自宅に住み続けられます。
リスクを抑えて自宅に住み続けたいという方は、制限やリスクの少ないリースバックがオススメの方法と言えるでしょう。

自分に合った選択ができれば、老後も安心して生活できます。
リバースモーゲージとリースバックの特徴をしっかりと理解して、選択しましょう。

どういった選択肢をすべきか迷った方は、一括査定をして自宅の評価額などの情報を収集するのもオススメです。

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