リバースモーゲージは「やばい」と言われる真相｜メリット・デメリットも解説

「リバースモーゲージ」と検索すると「悲惨」「やばい」などのネガティブな言葉が並んでおり、利用をためらう方も少なくありません。

ですが、結論から言えばリバースモーゲージは決して怪しいサービスではなく、仕組みを正しく理解すれば老後資金の有効な選択肢となります。

しかし、仕組みの誤解やご自身の状況とのミスマッチから、結果的に損をしてしまうケースがあるのも事実です。

たとえば「想定より融資額が少なかった」「亡くなった後、子どもに借金が残ってしまった」などの事例も、実際に存在します。

そこで本記事では、リバースモーゲージが「やばい」と言われる理由や、具体的メリット・デメリットについて徹底的に解説します。

リバースモーゲージの利用を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

リースバックの利用が適している場合も多くございます！

リバースモーゲージは必ずしも「やばい」わけではない

リバースモーゲージの利用が、必ずしも悲惨な結果を招くわけではありません。

この制度は自宅を担保に老後資金の融資を受け、生前の返済は利息のみを支払い、契約者の死亡後に自宅を売却して元金を一括返済するという、国が認めた金融商品です。

ではなぜ「やばい」という評判が目立つのでしょうか。

それは、ご自身の状況に適さない方が利用してしまうケースがあるためです。

上記のような事例に当てはまりそうな方には、リースバックを利用することがおすすめです！

▼リースバックとリバースモーゲージのおすすめな人

リースバックが適している人	リバースモーゲージが適している人
まとまった資金を調達したい方 収入に不安があり、審査に落ちる可能性がある方 年齢が75歳未満の方	少額の資金調達が目的の方 収入に不安のない方 年齢が75歳以上の方

リバースモーゲージは高齢者向けのサービスであるため、60歳~70歳の方は審査に通らない可能性があり、仮に通っても少額しか借りられない場合がほとんどです。

そのため75歳までの方であれば、リースバックが適している場合が多いです。

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そもそもリバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、主に60歳以上のシニア層が、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける仕組みです。

「逆住宅ローン」とも呼ばれます。

この制度の最大の利点は、月々の返済負担を最小限に抑えながら、住み慣れた家で生活を続けられる点です。

融資額は自宅の資産価値や契約者の年齢によって決まり、一括または分割で受け取れます。

適切に活用すれば、老後の生活に経済的なゆとりをもたらす有効な手段です。

リバースモーゲージに関して、詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

リバースモーゲージの金利

リバースモーゲージの金利は、変動金利が適用されるのが一般的です。

これは、契約期間が長期にわたるため、市場金利の変動に応じて金利を見直す必要があるからです。

そのため、将来的に金利が上昇し、毎月の利息支払額が増えるリスクがあることは理解しておきましょう。

リバースモーゲージの利用条件と審査基準

リバースモーゲージの利用条件や審査基準は金融機関ごとに異なりますが、主に以下の点が考慮されます。

通常のローンとは異なり、将来の返済能力より現在の不動産価値と契約者の年齢が重視されるのが特徴です。

リバースモーゲージの種類｜公的・民間の違いを比較

リバースモーゲージは、提供する機関によって「公的リバースモーゲージ」と「民間リバースモーゲージ」の2種類に分けられます。

それぞれ特徴や条件が異なるため、ご自身の目的に合ったものを選びましょう。

公的リバースモーゲージ（不動産担保型生活資金）

社会福祉協議会が窓口となり、低所得の高齢者世帯を対象とした生活支援の性格が強い制度です。

民間リバースモーゲージ

銀行や信用金庫などの金融機関が提供する商品です。

リバースモーゲージが悲惨と言われるデメリット8選

リバースモーゲージは便利な反面、見過ごせないデメリットも存在します。

契約後に後悔しないよう、以下の8つのリスクを必ず理解しておきましょう。

長生きすると自宅を失うリスクが高まる

リバースモーゲージには、想定以上に長生きした場合に融資限度額に達してしまい、生活資金が枯渇する「長生きリスク」があります。

さらに、契約期間が定められている商品の場合は期間満了時に一括返済を求められ、返済できなければ自宅を失うことになります。

寿命は誰にも予測できないので、長生きをリスクと捉えるのであれば、期限付きでないものを選ぶと良いでしょう。

不動産の価値変動で借入額が変動する

リバースモーゲージでは、定期的に担保不動産の評価額が見直されます。

その際、地価下落などの影響で評価額が下がると、融資限度額も減額されるリスクがあります。

すでに借入額が限度額を超えていた場合、差額の一括返済を求められるケースもあるため、特に地方にお住まいの方は注意が必要です。

相続人とのトラブルになりやすい

契約者が亡くなると、担保である自宅は売却され、借入金の返済に充てられます。

つまり、子どもなどの相続人は自宅を相続できません。

このことを事前に伝えて同意を得ておかないと、深刻なトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

金利の上昇によるリスクがある

リバースモーゲージは変動金利が主流のため、市場金利が上昇すれば毎月の利息負担も増加します。

支払いが滞れば、最悪の場合、契約期間中であっても自宅の売却を求められる可能性もあります。

契約時の低金利が将来も続くとは限らないことを念頭に置いておきましょう。

日本銀行のサイトを定期的に確認することで、金利政策の最新の動向や将来の見通しに関する情報を得られます。

相続人に債務だけ残る恐れがある

リバースモーゲージには「リコース型」「ノンリコース型」の2種類があります。

子どもに負担をかけたくない場合は、ノンリコース型を選ぶことをおすすめします。

保証人の同意が必要

リバースモーゲージの契約には、連帯保証人や推定相続人全員の同意が必須となるのが一般的です。

これは、将来の返済や相続に関するトラブルを未然に防ぐためです。

家族に内緒で手続きを進めることはできないため、事前に十分な話し合いをおこないましょう。

使用用途が決められている

借入金の使い道は、生活費や医療費、家のリフォーム費用などに充てるのが一般的です。

事業用資金や株式投資といった目的での利用は、すべての金融機関で禁止されています。

金融機関によっては、より厳格な使途制限を設けている場合もあるので注意しましょう。

審査が厳しい

リバースモーゲージは高齢者向けとはいえ、誰でも利用できるわけではありません。

年齢、年収、不動産の価値、所在地、健康状態などを総合的に審査されます。

特にマンションは対象外となるケースが多く、希望しても審査に通らない可能性があることはデメリットと言えるでしょう。

リバースモーゲージのメリット

デメリットを理解した上で、今度はそのメリットに目を向けてみましょう。

ご自身の状況に合致すれば、リバースモーゲージは非常に心強い制度です。

自宅を手放さずに資金を得られる

リバースモーゲージの最大のメリットは、住み慣れた我が家で生活を続けながら、老後資金を確保できることです。

所有権を保持したままなので、引っ越しの手間やコストもかかりません。

資金を得たことを近所に知られることなく、愛着のある自宅で安心して暮らし続けられます。

高齢者でも契約できる

一般的なローンは年齢が上がるほど契約が難しくなりますが、リバースモーゲージは高齢者であることを前提とした制度なので、年齢による懸念点が払拭されます。

定年退職後で定期収入が年金のみという方でも、持ち家を活用して融資を受けられる点は、十分なメリットだと言えるでしょう。

月々の支払は利息のみ

リバースモーゲージは通常のローンのように元金を返済する必要がなく、月々の支払いは利息分だけで済むため、家計への負担を大幅に軽減できます。（元金は契約終了後に一括で払う）

年金収入の範囲内で無理なく支払えるケースが多く、現役時代のような返済に追われる心配がないことがメリットです。

リバースモーゲージを賢く利用するポイント

リバースモーゲージを有効活用し、後悔を避けるためのポイントは以下の3つです。

資金の使い道を明確にして利用する

リバースモーゲージを活用する際は、まず「何のためにいくら必要か」を具体的に計画しましょう。

医療費や介護費用、住宅の修繕費など、目的を明確にすることで無駄遣いを防ぎ、計画的な資金利用が可能になります。

漠然とした不安から、安易に借り入れるのは避けた方が賢明です。

デメリットもよく理解しておく

リバースモーゲージを利用する際は、ここまでに解説した8つのデメリットをご自身の状況に当てはめて考えてみましょう。

特に「金利上昇」「不動産価格下落」「長生き」といったリスクは、誰にでも起こり得ます。

最悪の事態を想定し、許容できるかを判断することが重要です。

口コミや評判を確認する

リバースモーゲージを検討する際には、口コミや評判を確認することも大切です。

実際の利用者の声を知ることで、メリットだけでなくデメリットについても具体的な情報が得られます。

例えば、契約条件や手続きの煩雑さ、予期せぬトラブルなど、公式情報にはない実態を把握できるでしょう。

複数の口コミを比較し、共通点や相違点を見極めることで、自分に合ったリバースモーゲージの選択が可能になります。

口コミや評判など実際の利用者の声を参考に、慎重に検討することが重要です。

リバースモーゲージに向いている人・向いていない人

リバースモーゲージは、すべての人にとって最適な選択とは限りません。

ご自身の状況がどちらに近いか、冷静に判断しましょう。

リバースモーゲージ以外の資金調達方法

リバースモーゲージ以外の資金調達方法には、以下の2つがあります。

それぞれ仕組みや特徴、メリットとデメリットも違っているため、人によってはリバースモーゲージよりもリースバックや住宅ローンが適している場合もあります。

資金調達で後悔しないためにも、どの資金調達方法が適しているのか、是非参考にしてください。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージ以外で資金をつくるなら、リースバックがおすすめです。

リースバックもリバースモーゲージと同じく、所有している不動産を活用して資金を得る方法ですが、その仕組みに違いがあります。

	リースバック	リバースモーゲージ
審査条件	通過しやすい	通過しにくい
住居継続	賃貸契約にて住む	継続して住む
資金調達額	評価額の70％前後	借り入れ上限が評価額の 50％~60％※
残債	残らない	残る可能性がある
所有権	自宅の所有権を売却	自宅の所有権は保持

※リバースモーゲージは不動産評価以上に、収入も考慮されるため、実際には年収の10％~20％程度で収まる場合が多くあります

収入面に不安がある方や、相続人に負債を残したくない方、より多くのまとまった資金が必要な方には、リースバックが適しています。

リバースモーゲージと住宅ローンの違い

リバースモーゲージと住宅ローンは、どちらも不動産を利用した金融商品ですが、その目的や対象者、返済方法などに大きな違いがあります。

	リバースモーゲージ	住宅ローン
所有権	自宅の所有権は保持	自宅の所有権は保持
住居継続	継続して住む	継続して住む
資金調達方法	自宅を担保に融資を受ける	自宅を担保に融資を受ける
借入額の制限	住宅価値に基づく	収入や信用に基づく
返済方法	死亡時や売却時に一括返済	毎月の分割返済
対象年齢	高齢者向け	年齢制限なし
利息	変動利息が多い	固定利息や変動利息が選べる

住宅ローンは主に新しく自宅を購入するために利用するローンで、毎月の定期的な返済が必要です。

この返済には、借入金の元本と利息の両方が含まれており、通常は数十年にわたって支払いを続けます。

一方のリバースモーゲージは、高齢者が保有している自宅を担保にして老後の資金を借り入れるローンで、生前の返済はなく、毎月の支払いは利息分のみです。

借入金の元本は、契約者が亡くなったり、不動産を売却したりした後に、その売却額で清算されます。

リバースモーゲージは、契約者が自宅に住み続けられ、同時に資金を確保できることが特徴です。

定年退職後に住宅ローンの支払いが残っている場合、リバースモーゲージを利用して住宅ローンの返済にあて、日々の返済額を少なくするといった利用方法もあります。

リバースモーゲージに関するよくある質問

リバースモーゲージに関するよくある質問は以下の通りです。

それぞれに詳しく回答しますので、是非ご覧ください。

まとめ

この記事では「やばい」だといわれることがあるリバースモーゲージのデメリットを中心に、リバースモーゲージの特徴を解説しました。

リバースモーゲージの契約は金融機関によって違いがあるので、詳細まで確認することが重要です。

契約した後のリスクや将来的な影響を十分に理解し、配偶者や子どもたちとも話し合って、失敗のないようにしましょう。

また、老後の資金をつくるには、「リースバック」という方法もあります。
リースバックはリバースモーゲージよりも資金用途が自由という特徴があります。

さらに、リバースモーゲージが「借金」であることに対して、リースバックは「売却」なので、借金にあまりいい印象を持たない場合や、自宅を相続人に引き継がせたい場合は、リースバックを検討すると良いでしょう。