「リバースモーゲージの利用条件は？」
「リバースモーゲージのメリットは？」
これからリバースモーゲージの利用を検討している方は、多いのではないでしょうか。
リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けるローンで、家に住み続けられる点が特徴です。
今回は、「リバースモーゲージを利用できる条件」や「リバースモーゲージのメリット」などを紹介していきます。
これからリバースモーゲージの利用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
リバースモーゲージの概要
ここではリバースモーゲージの以下の概要について紹介していきます。
- リバースモーゲージとは
- リバースモーゲージの種類
- 「リバースモーゲージ」と「リースバック」の違い
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてお金を借り入れ、契約者が死亡後か契約期間終了後に自宅を売却し返済する仕組みです。
元本の返済は死亡後になるため、老後資金にゆとりを持たせることができます。
リバースモーゲージは、契約者が生存している間は、利息分のみを返済するタイプが一般的となります。
住宅ローンは、借入金を毎月返済して最後に残高が減っていくのに対して、リバースモーゲージは最後にまとめて返済します。つまり、通常の住宅ローンの逆のような仕組みというわけです。
リバースモーゲージの種類
リバースモーゲージは、公的機関による制度と、金融機関の商品があり、元本の返済や利息分も合わせて亡くなった後に返済する商品もあれば、生前に毎月の利息分の返済が必要な商品もあります。
金融機関によって条件やサービス内容が異なりますが、以下が主なサービス内容になります。
①【年金方式】定期的に定額の融資を受けることができ、毎月の返済の支払いは無く、亡くなったときに不動産を売却し一括返済する。
②【一括融資型】まとまった金額を一括して借りるタイプが一括融資型です。
毎月利息分のみを返済していき、亡くなったときに不動産を売却し一括返済する。
③【自由融資型】決められた融資金額の範囲で、必要な時に融資を受ける自由融資型です。
亡くなったときに不動産を売却し一括返済する。
上記のように、サービス内容に種類があり、状況に合わせて活用方法を選ぶようにしましょう。
現在の経済状況を把握したうえで、条件の合ったリバースモーゲージのサービスを選ぶことが大切になります。
「リバースモーゲージ」と「リースバック」の違い
| リバースモーゲージ | リースバック | ||
| 仕組み | 不動産を担保に融資を受ける | 不動産を売却後、賃貸契約する | |
| 借り入れの有無 | あり | なし | |
| 所有権 | 移転しない | 移転する | |
| 担保の有無 | 必要 | 不要 | |
| ポイント | ・最終的には不動産を売却する ・資金の使用用途に制限がある | ・売却して賃貸に切り替え ・資金の使用用途は原則自由 | |
リバースモーゲージは自宅を担保として、融資を受ける金融サービスです。
その際に所有権は移転はされず、自宅を担保としての提供し借り入れする仕組みです。
リバースモーゲージで借り入れた資金の使途に制約があり、生活費等としての利用に限定されます。
一方、リースバックは自宅を売却後、そのまま賃貸借契約を交わして賃貸で住み続けるサービスになります。
担保の設定や借入は無く、売却することでまとまった資金が一括で得ることができます。
売却することになるので所有権は移転します。
また、資金の使途に制約がなく自由に活用できるのが特徴です。
上記のように「リバースモーゲージ」と「リースバック」はサービス内容が異なり、全く別の商品になります。
資金を自由に使いたい場合はリースバックもおすすめ
リースバックは、所有不動産を売却することで短期間で資金を得ることができ、資金の使途に制約がなく自由に活用することができます。
リバースモーゲージを利用できる条件
リバースモーゲージを利用できる条件について以下の項目に沿って紹介していきます。
各項目について解説していきます。
収入の条件
リバースモーゲージは、安定した収入がないと利用できません。
なぜなら、利息分の返済が毎月続くため返済能力が問われるからです。
定年退職していて年金収入のみの場合でも、一定の年金収入があれば審査に通過できる可能性があります。
リバースモーゲージは、融資上限額の計算に年収と返済比率（返済額が所得に占める割合）を精査してるケースが多いので、収入が多く、他に借り入れがないと審査の際に有利になります。
このように、リバースモーゲージを利用する条件として、安定した収入があることが条件になります。
年齢の条件
リバースモーゲージの利用には年齢制限があり、一般的には55歳以上が条件になることが多いです。
しかし、金融機関によって年齢の条件は異なり、50歳以上や60歳以上から利用可能な商品もあります。
また、年齢の上限は80歳までという制限がある金融機関が多いので注意するようにしましょう。
金融機関によっては、本人だけではなく、配偶者にも年齢制限があることもあるので確認するようにしてください。
このように、年齢の条件は金融機関によっても大きく異なるので、自分の年齢の条件に合った業者を選ぶようにしましょう。
資金の使い道の条件
リバースモーゲージで得た資金の使い道は、生活資金のみと制限している金融機関が多いです。
リバースモーゲージは、老後の生活資金確保を主な目的としていますので、事業資金としての活用は認めてくれません。
しかし以下の資金使途は認められることもあります。
・自宅のリフォーム
・子どもの家の取得費
・老人ホームの入居する際の一時金
このように、リバースモーゲージはあくまで生活資金として活用することを目的としているので頭に入れておきましょう。
担保となる不動産の条件
リバースモーゲージを利用する際の担保となる不動産の条件は、一戸建てを担保にする商品が一般的です。
なぜなら、長期的に資産の価値が下がりにくい土地を評価しているためです。
しかし、金融機関によっては、マンションも担保対象となることがあるので確認するようにしてください。
また、物件のエリアが不動産需要が見込まれる首都圏、関西圏、主要都市と制限されることもあります。
自宅を所有していても金融機関に「資産価値が低い」と思われると、審査に通過できなかったり、必要な金額を借りられなかったりする可能性もあります。
金融機関によって、担保となる不動産の条件は異なるので、複数社で比較して条件が良いところを選ぶことが大切です。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのメリットは以下の通りです。
- 引っ越ししなくていい
- 高齢でも融資が受けられる
- 月々のお支払いは利息分のみ
それぞれのメリットについて解説していきます。
引っ越ししなくていい
リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受けますが、そのまま住み続けることができます。
引っ越す必要がないので、住み慣れた家で生活することができます。
また、引っ越ししなくていいので引っ越し費用も掛からないこともメリットの一つです。
高齢での引っ越しになると、新しい環境でのストレスや労力もかかるので負担が大きくなります。
このように、自宅を担保に入れても、そのまま住み続けることができることで様々なメリットがあります。
高齢でも融資が受けられる
リバースモーゲージは、老後の生活資金等を確保することなどが目的となっているため、住宅ローンなどとは異なり、高齢であっても融資を受けることができます。
一般的な住宅ローンや自動車ローンなど借り入れは、安定した収入が必要になるため、高齢者だと利用することが困難になります。
しかし、リバースモーゲージは亡くなったあとに自宅を売却して得た売却金を返済に充てる仕組みなので、世帯収入（年金収入）が低くても借入れすることが可能です。
このように、高齢でも自宅を担保に入れて融資を受けることができるのは、リバースモーゲージの最大のメリットといえます。
月々のお支払いは利息分のみ
住宅ローンなどは毎月、元金の返済とあわせて利息を支払っていかなければなりません。
しかし、リバースモーゲージは毎月の支払いが利息のみになるため、毎月の支払いの負担を減らすことができます。
また、月々の利息の支払いも不要で、死亡後に一括で返済する商品もあります。
なので、定年後も住宅ローンの残債が残ってしまった場合も、リバースモーゲージに借り換えることで月々の返済の負担を抑えられるケースもあります。
このようにリバースモーゲージを利用することで、月々のローン返済の負担を軽減させることができます。
リバースモーゲージの注意点
リバースモーゲージの注意点は以下になります。
- 金利の上昇で月の返済額が増える
- 長生きした時のリスク
- 自宅売却が前提となっている
それぞれの注意点について解説していきます。
金利の上昇で月の返済額が増える
リバースモーゲージは、変動金利型のサービスが多くなります。
ここ最近は低金利が続いている状況ですが、国の金融政策や景気の状況によって金利が上がると、想定していた融資額が減ったり、月々の返済額の負担が大きくなる可能性があります。
今後は金利が上がる可能性もあるので、毎月の支払い額は、月々の収入に対して余裕のある返済金額に設定しておくことがおすすめです。
このように、リバースモーゲージは金利の上昇の影響を受けやすいので、注意するようにしてください。
長生きした時のリスク
リバースモーゲージは、死亡後に自宅を売却して返済することが一般的ですが、金融機関によっては最終返済期限が設定されていることもあります。
長生きして最終返済期限を迎えた場合は、元金と利息を一括返済しなければなりません。
もし一括返済ができない場合は、契約者が存命でも自宅を売却して一括返済する必要があります。
また自宅を売却する際に、売却価格より借入金残高が上回る場合は、最終的には自宅も失い、借金だけが残るリスクがあります。
高齢者で年金収入だけでは、利息を含めた債務を一括で返済することは難しくなります。
このように、想定より長生きした場合は存命でも自宅を売却して一括返済する必要があるので注意が必要です。
自宅売却が前提となっている
リバースモーゲージは、契約者が死亡した後に自宅を売却することが条件となっているため、相続財産として残りません。
なので、家族と一緒に暮らしていた場合、自宅を売却することで残された遺族は住む家がなくなる可能性があります。
リバースモーゲージを利用する際は、同居している親族に同意を得てから利用するようにしてください。
また、上記のようなトラブルがあるので金融機関によっては、相続人になる親族全員の同意が得られないと利用できないこともあるので注意が必要です。
このように、リバースモーゲージは契約者が死亡した後に自宅を売却することが条件になっているので、相続人とトラブルにならないようにしておくことが大切になります。
まとめ
今回は、「リバースモーゲージの利用条件」について紹介してきました。
・収入の条件： 安定した収入を求められ、年金収入のみでも審査に通過する可能性もある
・年齢の条件： 50歳～80歳 （金融機関によって異なる）
・資金の使い道の条件： 基本的に老後の生活資金のみと制限される
・担保となる不動産の条件：一戸建ての土地の評価額が重視される
上記のように、リバースモーゲージを利用するには条件を満たさないと利用できない場合があります。
また、資金使途については、生活資金のみと制限される金融機関が多いので注意が必要です。
リバースモーゲージは、契約者が死亡した後に自宅を売却することが条件となっているため、相続財産として残らないことも頭に入れておくようにしましょう。
もし「リバースモーゲージ」の審査におちてしまった場合は、「リースバック」を利用するのがおすすめです。
リースバックは、自宅を売却し資金を得るとともに、売却後もそのまま家に住み続けることができるサービスです。 短期間で資金を得られるほか、引越しの手間がないといったメリットがあります。
また、リースバックは自宅を売却して資金を得る仕組みなので、審査が緩く利用しやすいです。
そこでおすすめなのが、一度で最大10社に一括査定（最大10社）ができる【ハウスマッチ】です。
一括査定を行う事で、一番条件が良いところを判断でき、実績豊富な専門スタッフと直接やり取りすることができるので、無駄な労力をかけることなく短期間でリースバック契約を行なうことができます。
これからリースバックの利用を検討してる方は、【ハウスマッチ】の利用をおすすめします。
