「老後も賃貸物件で暮らすことはできる？」
「老後の賃貸のメリットは？」
上記のように老後の賃貸について不安に思ってる方はいるのではないでしょうか。
持ち家や賃貸にはそれぞれメリットがあり、ライフスタイルに合わせて決めていくのが大切になります。
今回は、「老後の持ち家と賃貸を比較」や「高齢者が賃貸物件を契約する際のポイント」について紹介していきます。
老後のライフプランを計画している方は、ぜひ参考にしてください。
老後の持ち家と賃貸を比較
持ち家と賃貸について以下の項目を比較していきます。
- 初期費用
- ローン返済と家賃
- 修繕費などの諸経費
- 資産形成
- 住み替え・引越し
それぞれの項目について解説していきます。
初期費用
初期費用に関しては「持ち家」の方が経済的負担が大きくなります。
【持ち家】
不動産を購入する際に、頭金、ローン費用や不動産取得税や登記手数料、不動産会社への仲介手数料などの諸費用がかかり、相場として物件価格の３〜１０%程度初期費用が必要と言われています。
例）3000万円の物件を購入した場合は、90万～300万円程度の初期費用が掛かります。
【賃貸】
賃貸の場合、敷金、礼金、前家賃、仲介手数料などが主な費用になります。
月額家賃が基本となり、最大でも５カ月程度と言われています。
物件によって家賃が異なりますが、持ち家と比べて初期費用は安くすみます。
このように「初期費用」で比較すると賃貸の方が、負担は少ないです。
ローン返済と家賃
持ち家の場合は、住宅ローンを利用して、毎月ローンの返済をしていくのが一般的です。
ローンが払い終わると、管理費や修繕費などの支払いのみになるので、賃貸より負担が少なくなります。
賃貸の場合は、初期費用の負担は少ないが、住み続ける限り、毎月の家賃を支払い続けなくてはいけません。
しかし、持ち家の住宅ローン返済と賃貸の家賃の総額は、住む物件やエリア、ローンの条件などにより変わるため、安易に比較することができません。
修繕費などの諸経費
持ち家の場合は、維持費として以下の費用が発生します。
- 固定資産税 家や土地などの固定資産にかかる税金
- 修繕費 経年劣化による自宅の修繕にかかる費用
- 保険料 火災保険、地震保険など
持ち家の場合は、資産になるので毎年、固定資産税がかかります。
年間の固定資産税の目安は、戸建てで10万～15万円、マンションで8万円～12万円程度です。
また。固定資産税は住宅ローンを完済した後も支払わなくてはいけません。
一戸建ての修繕費は、新築から30年間で300万円～700万円ほどかかるといわれています。マンションの場合は、住宅ローン以外に管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。
国土交通省の発表では、マンションの月々の修繕積立金は、1平米当たり月200円前後になっております。
例えば、1平米当たり220円で計算した場合、65平米のマンションを月に14,300円の修繕積立金がかかることになります。
一方賃貸の場合は、固定資産税や修繕費の支払いはオーナーさんの負担になるので不要です。
火災保険に関して、物件を契約する際に加入することになり、2年間で約２万円になります。
また、賃貸物件の修繕は故意または、不注意にて壊してしまったもの以外はオーナーさんの負担になるため支払いは不要になります。
このように、税金や修繕費などの維持費は持ち家の負担が大きくなり、賃貸の方が経済的負担が少なくなります。
資産形成
持ち家の場合、住宅ローンを完済すると家が資産になります。将来的に子供に相続することも可能です。
また、資産価値が高い不動産だと、売却することでまとまった資金を得ることができます。
一方、賃貸物件は家賃を支払っても、自分の資産にはなりません。維持費や初期費用の負担が少ないが、資産にならないことはデメリットといえます。
このように、資産形成の観点で比較すると、持ち家は資産になるので優れております。
住み替え・引越し
家族構成や転勤などで、引っ越しすることになった際は、持ち家の場合はすぐに引っ越すことは難しくなります。
住宅ローンの兼ね合いもあるので、自宅を売却してから引っ越すのが一般的です。
売却までに時間がかかることもあり、すぐに引っ越しできるわけではありません。
また、売却金額によっては住宅ローンの支払いが残ることもあるので、簡単には住み替えすることが難しいです。
一方、賃貸の場合は、ライフスタイルや収入に合わせて、住み替えがしやすくなります。
住宅ローンの支払いや、売却しなくて済むため、スムーズに住み替えることができます。
このように、住み替える際は、持ち家は負担が大きいが、賃貸は簡単に住み替えることが可能です。
老後に賃貸に住み続けるメリット
老後に賃貸に住み続けるメリットは以下の通りです。
それぞれのメリットについて紹介していきます。
状況に合わせて引っ越しできる
賃貸は、ライフスタイルに合わせて、住む場所を変えることができるのがメリットです。
なぜなら、持ち家のように住宅ローンもなく、物件を売却する手間もないからです。
「通っている病院の近くがいい」「自然が多い街に住みたい」などの理由でも、賃貸の場合は身軽に引越しすることができます。
また、将来的に老人施設に入所する際には、持ち家の場合は、物件を処分や売却する必要がありますが賃貸であれば、その手間も省くことができます。
このように、ライフスタイルに合わせて柔軟に住む場所を変えることができるのが賃貸のメリットになります。
住宅ローンの負担がかからない
賃貸は家賃の支払いはありますが、住宅ローンの支払いは不要です。
住宅ローンは、低金利ですが借入期間が長いため金利負担が大きくなることがあります。
例えば、3500万円を金利1.0で35年でローンを組んだ場合は、返済総額は約4,500万円になります。
借入期間が短くなると、返済総額は少なくなりますが現実的ではありません。
また、返済期間が長くなるので、その期間に収入減などがあると、住宅ローンの支払いの負担が大きくなることもあります。
しかし賃貸は、自分の状況に合わせて家賃の安い物件などに住み替えることができるので、負担も抑えることができます。
このように、賃貸は住宅ローンの支払いがなく、収入状況に合わせて住み替えることができるので負担を抑えることができます。
税金がかからない
持ち家の場合は、「固定資産税」や「都市計画税」を毎年支払わなくてはいけません。
しかし、賃貸は「固定資産税」や「都市計画税」の支払いが不要なので、経済的負担が少なくなります。
老後の収入が限られるなかで、毎年の税金の負担を気にせず生活をできるのは、賃貸のメリットといえます。
このように、賃貸の場合は税金の支払いを抑えることができるので、結果として経済的負担を抑えることができます。
老後に賃貸に住み続けるデメリット
老後に賃貸に住み続けるデメリットは以下の通りです。
・家賃を払っていても資産にならない
・住みたい物件に住めない場合もある
・リフォームできない
各、デメリットについて紹介していきます。
家賃を払っていても資産にならない
持ち家の場合は、住宅ローンを完済すると自分の資産になります。
しかし賃貸は、住宅ローンの支払いの代わりに家賃を支払うが、自分の資産になることはありません。
なので、住み続ける限り家賃の支払いが続くことになります。
また、資産にならないので、子供に相続することもできません。
このように家賃を払っていても自分の資産にならないことがデメリットといえます。
住みたい物件に住めない場合もある
老後になってから、新しい物件を契約しようと思っても契約を断られることがあります。
その理由は、支払い能力の懸念や孤独死のリスクなどにより、大家の審査に通らないからです。
年金のみの収入だけだと、万が一のときに家賃を滞納されるリスクを懸念する大家が多くなります。
最近では、高齢者向けの物件も増えておりますが、まだ物件数が少ないのが現状です。
なので、住みたい物件があっても、契約できないこともあるので注意するようにしましょう。
住みたい物件があれば、老後を見越して住むところを選ぶことが大切です。
リフォームできない
賃貸物件は、自由にリフォームすることができないのがデメリットといえます。
老後のことを考えて、バリアフリーが必要になりリフォームしたくても賃貸物件だと難しくなります。
最初から、バリアフリーの設備が整った物件であれば問題ないですが、そうでないのであれば引っ越しを検討しなくてはなりません。
このように、持ち家だと自由にリフォームすることができるが、賃貸は基本的にリフォームすることができません。
老後に賃貸物件で生活するなら、快適に過ごせるようにバリアフリー化している賃貸物件を選ぶことが大切になります。
高齢者が賃貸物件を契約する際のポイント
高齢者が賃貸物件を契約する際のポイントは以下になります。
- 家族に保証人になってもらう
- 家賃債務保証を利用する
- 持ち家の人はリースバックを利用する
各ポイントについて紹介していきます。
家族に保証人になってもらう
賃貸契約の際に家族に連帯保証人になってもらうことで、審査を通過しやすくなります。
高齢になると、収入の不安から審査に落ちることが多くなるので、収入のある子どもに連帯保証人になってもらうことでスムーズに契約することが可能です。
また、家族の近くに住むようにすれば、困ったときに助けてもらうこともできます。
また、近所に家族がいることで、貸主が高齢者と賃貸契約する際に感じる健康面の不安を軽減することができるので、審査の際に有利に働くこともあります。
このように、老後に賃貸契約する際は、家族に連帯保証人になってもらうことで、契約できる可能性が高くなります。
家賃債務保証を利用する
連帯保証人がいない場合は、「家賃債務保証」を利用することで契約しやすくなります。
「家賃債務保証」とは入居希望者が賃貸住宅の契約を締結する際に、保証会社が借主の連帯保証人に近い役割を果たす制度です。
なので、家賃債務保証サービスにお金を払うことで保証会社が連帯保証人になってくれるので、家族に頼らずに賃貸契約することができます。
このように、連帯保証人がいない場合でも「家賃債務保証」を利用することでスムーズに契約することができます。
今回は、「老後に賃貸に住むこと」について紹介してきました。
持ち家の人はリースバックを利用する
持ち家の方で賃貸に住み替えを検討している方は、「リースバック」を利用するのもおすすめです。
リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を得るとともに、売却したあとの家を借りて継続して住み続けられるサービスのことです。
リースバックのメリットは以下になります。
リースバックを利用することで、短期間で売却することができ、まとまった資金を得ることができます。
また、売却後も「賃貸借契約」を結ぶことで家賃を支払えばしみ続けることが可能です。
まとまった資金が入った後に、住み慣れてた家に住み続けることができるのでメリットは大きいです。
引っ越す必要がないので、引っ越しにかかる費用も節約することができます。
このように、持ち家の方はリースバックを利用して賃貸に住み替えることをおすすめします。
| リースバック | 一般的な不動産売却 | |
| 引っ越し | 不要（同じ家に住み続けられる） | 必要 |
| 売却期間 | 最短1週間 | 早くても半年 |
| 売却価格 | 市場相場の約80％ | 自分で価格設定できる |
まとめ
老後に賃貸で暮らすメリットは以下になります。
・状況に合わせて引っ越しできる
・住宅ローンの負担がかからない
・税金がかからない
賃貸は、住宅ローンを支払う負担がなく、収入状況に合わせて簡単に住み替えることができます。
また、固定資産税などの税金の支払いも不要です。
しかし、老後になると収入や健康面の懸念から、賃貸契約するのが難しくなる場合もあります。
その際は、以下のポイントを押さえることで契約しやすくなるので参考にしてください。
- 家族に保証人になってもらう
- 家賃債務保証を利用する
- 持ち家の人はリースバックを利用する
上記のように家族に保証人になってもらったり、「家賃債務保証」を利用することで契約できる可能性は高くなります。
また、持ち家の人はリースバックを利用することで、まとまった資金を得られ、売却後も賃貸契約を交わすことで、同じ家に住み続けることもできます。
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