「老後の住まいは持ち家か賃貸のどちらが良い？」
「老後に持ち家に住む注意点は？」
上記のように、老後の住まいに関して疑問を抱えてる方はいるのではないでしょうか。
「持ち家」や「賃貸」にはそれぞれのメリットやデメリットが存在します。
今回は「持ち家と賃貸のメリット・デメリット」や「持ち家を活用した老後の資金の作り方」などについて紹介していきます。
これから老後の住まいを検討する方は、ぜひ参考にしてください。
老後の住まいの考え方
老後の住まいは、快適で安心な生活を送るために重要です。
しかし、選択肢が多く、何を基準に選べば良いのか悩む方も多いのではないでしょうか。
そこで、老後の住まいを選ぶ上で、特に考えておきたい3つのポイントをご紹介します。
1. 持ち家か賃貸か
2. マンションか戸建てか
3. 都市部か郊外か
このように、住む環境によっても老後の生活は変わってきます。
老後の住まいは、持ち家か賃貸か、マンションか戸建てか、都市部か郊外かといった3つのポイントを軸に、自分のライフスタイルや健康状態、経済状況などに合わせて選ぶことが大切です。
また、早めに準備を始めることで、より理想的な住まいを見つけることができます。
この後で上記の3つのポイントについて詳しく解説していきます。
老後の住まいは「持ち家」か「賃貸」か？
老後の住まいの「持ち家」と「賃貸」のメリット・デメリットを紹介していきます。
それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、老後の住まいを検討するようにしてください。
持ち家のメリット・デメリット
老後の住まいで持ち家を選ぶ場合、いくつかのメリットとデメリットがあります。
老後の住まいで持ち家を選ぶメリットは以下になります。
- 家賃を払う必要がない
- 住み慣れた家で暮らせる
- 相続資産になる
持ち家はローンを完済すれば、家賃を払う必要がなくなり、毎月の住居費を抑えることができます。
また、持ち家は、自分の思い通りにリフォームや改装をすることができ、住み慣れた家で暮らすことができます。
さらに、持ち家は資産となるので、子供や孫などへ相続することができ、相続人はとってもメリットがあります。
老後の住まいで持ち家を選ぶデメリットは以下になります。
- 修繕費や管理費などの維持費がかかる
- 持ち家は、相続人の間で争いが発生する可能性がある
- 住み替えが難しい
持ち家は、修繕費や管理費などの維持費がかかります。特に、マンションの場合は管理費や修繕積立金が高額になる場合があります。
また、持ち家は資産になるので相続することができるのですが、相続人の間で争いが発生する可能性があります。
持ち家は、賃貸に比べて住み替えが難しく、生活拠点を変えたくても持ち家がネックになり慎重に考える必要があります。
売却する際も、思った以上に期間がかかることがあるので、すぐに住み替えることが難しいです。
老後の持ち家には、家賃を払う必要がない、住み慣れた家で暮らせるなどのメリットがあります。
一方、修繕費や管理費などの維持費がかかる、相続の問題などのデメリットもあります。
老後の持ち家を選ぶ際には、これらのメリットとデメリットを理解した上で、自分のライフスタイルや健康状態、経済状況などに合わせて選ぶことが大切です。
賃貸のメリット・デメリット
老後の住まいで賃貸を選ぶ場合、いくつかのメリットとデメリットがあります。
老後の住まいで賃貸に住むメリットは以下になります。
- ライフスタイルの変化に合わせて住み替えやすい
- 初期費用が比較的少ない
- 修繕費や管理費などの維持費を負担する必要がない
賃貸は、ライフスタイルの変化に合わせて住み替えがしやすいです。体力が衰えてきたら、バリアフリー設備が充実した物件に、子供や孫の近くに引っ越したいなど、状況に応じて住み替えることで、快適な生活を維持することができます。
また、賃貸は、持ち家に比べて初期費用が比較的少なく、住宅ローン、頭金、不動産取得税、登記費用などの費用がかかりません。
さらに、修繕費などの維持費を負担する必要がありません。大規模修繕費、設備の修理費用、共用施設の管理などの費用は、大家が負担することになります。
老後の住まいで賃貸に住むデメリットは以下になります。
- 家賃を払い続けなければならない
- 自由にリフォームできない
- 入居審査がある
賃貸の場合は、住み続ける限り、家賃を払い続けなければなりません。老後の収入が減ると、家賃負担が重くなる可能性があります。
また、大家の許可を得なければ、バリアフリー設備の設置など、自由にリフォームすることができません。
賃貸は、入居審査があり、年齢、収入、信用情報などによって、入居を断られる可能性があるので注意が必要です。
老後の賃貸には、ライフスタイルに合わせて住み替えやすい、初期費用が比較的少ないなどのメリットがあります。
一方、家賃を払い続けなければならない、自由にリフォームできないなどのデメリットもあります。
老後に賃貸を選ぶ際には、これらのメリットとデメリットを理解した上で、選ぶようにしてください。
持ち家の場合は「マンション」か「戸建て」か？
老後に持ち家に住む場合は「マンション」と「戸建て」のどちらがいいのか悩むポイントです。
ここでは、「マンション」と「戸建て」のメリット・デメリットを解説していきます。
マンションのメリット・デメリット
老後の住まいがマンションの場合には、いくつかのメリットとデメリットがあります。
老後の住まいとしてマンションに住むメリットは以下の通りです。
マンションは、オートロックや防犯カメラなど、セキュリティ設備が充実しているマンションが多いです。高齢者の一人暮らしや夫婦二人暮らしの場合、防犯面での安心感は大きなメリットとなります。
また、立地や築年数にも左右されますが、一般的にマンションは戸建てに比べて資産性が高いと言われています。
特に都心や生活利便性の高いエリアでは、購入時よりも売却時の方が価格が上がっているケースも多く見られます。
共用部分の清掃や設備のメンテナンスは管理会社が行ってくれるため、住人は気にする必要がありません。老後は体力も低下していくため、建物の維持管理を任せられるのは大きなメリットです。
老後の住まいにマンションに住むデメリットは以下の通りです。
マンションは、戸建てと比べて管理費や修繕積立金などのランニングコストがかかります。将来の大規模修繕に備えて毎月費用を負担する必要があるため、計画的な資金管理が求められます。
また、上下左右の住戸との壁が薄いため、生活音に気を遣う必要があるというデメリットがあります。特に深夜や早朝の騒音は、トラブルに繋がる可能性もあるため注意が必要です。
ペット飼育やリフォームなど、持ち家に比べて自由度が低い場合があります。規約やルールを守らなければいけないため、事前に確認しておくことが重要です。
老後の住まいにマンションを選ぶには、セキュリティや資産性といったメリットと、ランニングコストや生活音といったデメリットを理解した上で、自身のライフスタイルに合った判断をすることが重要です。
マンションを選ぶ際には、立地や周辺環境、管理状況、修繕積立金の状況なども慎重に確認しましょう。
戸建てのメリット・デメリット
戸建てのメリットは以下の通りです。
戸建ての場合は、マンションに比べて、広々とした空間を確保することができます。庭や駐車場など、外部の空間も自由に活用できます。
また、ペット飼育やリフォームなど、持ち家であるため、自分で自由に決めることができます。自分の思い通りにできるところはメリットといえます。
立地や築年数にも左右されますが、戸建ては土地の価値も加算されるため、資産価値が下がりにくいと言われています。マンションに比べて資産価値が低いと言われますが、土地の価値が下がらないことである程度の資産価値は残ることが多いです。
戸建てのデメリットは以下の通りです。
戸建ては、庭の草むしりや外壁の塗装など、建物の維持管理はすべて自分で行う必要があります。老後は体力も低下していくため、負担が大きくなる可能性があります。
また、マンションに比べて、セキュリティ面での不安があります。防犯対策は自己責任となるため、しっかりと対策する必要があります。
周囲に家が少なく、孤立感を感じる可能性があります。高齢者になると、地域コミュニティとの繋がりも重要です。
このように、老後の住まいに戸建てを選ぶには、広々とした空間や自由度といったメリットと、維持管理やセキュリティといったデメリットを理解した上で、選ぶようにしてください。
戸建てを選ぶ際には、周辺環境や将来的な維持管理の負担なども考慮する必要があります。
住む場所は「都市部」か「郊外」か？
老後の生活において住む場所は、生活に大きく影響するので、重要なポイントです。
ここでは、「都市部」と「郊外」のメリット・デメリットを紹介していきます。
都市部に住むのメリット・デメリット
老後の住まいとして都市部を選ぶメリットは以下の通りです。
- 医療機関へのアクセスが良い
- 介護サービスの充実している
- 公共交通機関が充実していて便利
- 娯楽施設が充実してるので楽しむことができる
都市部には、大学病院や専門医療機関など、医療機関があります。高齢になると、医療機関へのアクセスが重要になるので、周辺に医療機関があるのは便利です。
都市部では、デイサービスや訪問介護などの介護サービスが充実しています。介護が必要になった場合でも、安心して暮らすことができます。
また、電車やバスなどの公共交通機関が充実しているので、車を持っていない高齢者でも、移動に困ることがありません。
都市部には、映画館や美術館、劇場など、娯楽施設があるので、退屈せずに、充実した生活を送ることができます。
老後の住まいとして都市部を選ぶデメリットは以下の通りです。
- 物価の高さ
- 人口密度が高い
都市部は、家賃や食費など、生活費が高くなる傾向があるので、負担にならないように自分の収入と合っているかを確認することが必要です。
家賃や物価は、都市部でもエリアによって大きく異なります。予算に合わせて、住む場所を選ぶことが重要です。
また都市部は、人口密度が高く、騒音や人混みなど、ストレスを感じる場合があります。
老後の都市部暮らしには、医療機関や介護サービスへのアクセスといったメリットと、物価や人口密度といったデメリットがあります。
自身の健康状態や経済状況などを考慮し、メリットとデメリットを比較検討することが重要です。
郊外に住むのメリット・デメリット
老後の住まいとして郊外に住むメリットは以下になります。
- 静かで落ち着いた環境
- 家賃や物価が安い
- 自然と触れ合える
都市部に比べて、騒音が少なく、落ち着いた環境で生活することができます。
また、公園や緑地が多く、自然を感じながら生活することが可能です。都心部に比べて、家賃や物価が安く、同じ家賃でも広い家に住むことができます。
老後の住まいとして郊外に住むデメリットは以下になります。
- 交通アクセスが不便な場合がある
- 買い物が不便
- 医療機関や介護サービスが少ない
都市部に比べて郊外は、電車やバスなどの公共交通機関が少ない場合があります。車がない場合は少し不便に感じることも多いです。
また、都市部に比べて、医療機関や介護サービスが少ない場合があります。周辺にない場合は、移動する手間や労力もかかるので周辺に医療機関や介護サービスがあった方が便利です。
都市部に比べて、スーパーやコンビニなどの商業施設が少ないので、日用品などの買い物をする際は不便に感じることも多くなります。
このように、老後の郊外暮らしには、静かな環境や自然との触れ合いといったメリットと、交通アクセスや医療機関といったデメリットがあります。
老後の持ち家の注意すべきこと
老後の持ち家の注意点は以下になります。
- 住宅ローンによる老後破綻
- 相続対策の問題
それぞれの注意点について解説していきます。
住宅ローンによる老後破綻
老後の住まいとして持ち家を選ぶ場合、住宅ローン破産のリスクを十分に理解しておくことが大切です。
住宅ローン返済が困難になった場合、最悪の場合、住んでいた家が競売にかけられ、住む場所を失ってしまう可能性があります。
なので、老後に返済負担の少ない計画を立てることが大切になります。
毎月の収入で無理なく返済できる金額でローンを組むことが重要です。
住宅金融支援機構のフラット35では、年収に対する返済比率の基準を以下のように定めています。
年収400万円未満：30％
年収400万円以上：35％
ボーナスは勤務先の業績によって支給額が変動するため、ボーナス払いはなるべく利用しないことをおすすめします。
また、転職などで一時的に収入が減っても慌てずに済むように、まとまった貯蓄を準備しておくことがおすすめです。
老後のライフプランに合わせて、適切な広さや設備の住まいを選ぶことが重要です。広すぎる家は維持管理費がかさみ、老後の生活を圧迫する可能性があります。
持ち家以外にも、賃貸住宅や高齢者向け住宅など、様々な住まい方があります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、自分に合った住まい方を選ぶことが大切です。
相続対策の問題
持ち家の場合、生前のうちに自身が亡くなった後の住まいについて考えることも重要です。
持ち家を相続する際は、現金のように均等に分割しづらい資産のため、相続人が複数いる場合は相続トラブルになることもあります。
なので、老後に持ち家で生活する際は、相続のことを考えて早めに準備をするようにしましょう。
持ち家の相続対策には、大きく2つの選択肢があります。
1. 生前に贈与する
・同居している親族に贈与すれば、住み続けられる
・贈与税がかかるが、「相続時精算課税制度」で軽減することができる
2. 生前に売却する
・現金化することができ、相続の際に分配しやすくなる
・売却金で自身の老後資金にも充てることができる
このように、上記の対策をすることで「相続対策」や「争族対策」にもつながります。
老後の持ち家の注意点を理解し、早めに対策をするようにしてください。
持ち家を活用した老後の資金の作り方
持ち家を活用した老後の資金の作り方は、以下の通りです。
- リバースモーゲージ
- リースバック
上記のサービスについて解説していきます。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、住み続けながら老後の生活資金を確保できるローンです。
一般的な住宅ローンとは異なり、返済は利息のみで、元金は死亡後にまとめて返済します。
この制度は、自宅の評価額に基づいて融資枠を設定し、契約者は生存中は利息のみを返済します。そして、死亡後は担保不動産を売却して元金返済を行います。
リバースモーゲージには、公的機関と金融機関の2種類があります。
公的機関は各自治体や社会福祉協議会など低所得者向けで、金融機関は幅広い使い道に対応しています。また、住宅金融支援機構の「リ・バース60」は住宅関連費用限定です。
リバースモーゲージのメリットは、毎月の返済負担が少なく、老後の生活資金を確保できる、自宅に住み続けられることが挙げられます。
一方で、利息負担が大きい、担保不動産の価値が下がると返済が困難になる、相続人が担保不動産を相続する義務が発生するなどのデメリットもあります。
利用条件は、年齢60歳以上（金融機関によって異なる）、自宅所有、居住、返済能力があることです。
リバースモーゲージは、老後の生活を豊かにする選択肢の一つですが、メリットだけでなくデメリットも理解した上で利用することが大切です。
リースバック
持ち家がありながら老後の生活費が足りない場合、多くの方が自宅の売却を検討します。
しかし、売却には転居や引っ越しの負担、そして住み慣れた家を手放すのを懸念する人は多いです。
そこで選択肢の一つとなるのが「リースバック」です。
リースバックとは、自宅を売却した後に賃貸として借りて住み続けられるサービスです。
- まとまった資金を手に入れられる
- 住み慣れた家に住み続けられる
- 引越しや仮住まいの必要がない
- 固定資産税などの負担がなくなる
上記がリースバックのメリットに挙げられます
一方、デメリットは以下になります。
- 相続人に自宅を残せない
- 家賃を払い続ける必要がある
このように、リースバックにはメリットとデメリットの両方があります。
リースバックを検討する際は、複数のリースバック会社を比較して、自分に合った条件を選ぶようにしましょう。
リースバックは、老後の生活を豊かにする選択肢の一つです。メリットだけでなくデメリットも理解した上で、検討することをおすすめします。
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まとめ
今回は、「老後の住まい」について紹介してきました。
老後の住まいとして「持ち家」や「賃貸」はそれぞれのメリット・デメリットがあります。
自身のライフプランや経済状況に合うものを選ぶことが大切です。
また、老後は収入が少なくなり、老後破綻のリスクもあるので、持ち家の方は、自宅を活用して老後資金を調達することも頭に入れておかないといけません。
リースバックは、自宅を売却することで短期間でまとまった資金を調達することができ、そのまま自宅に住み続けることができるサービスです。
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