この記事では「オーナーチェンジ物件に自分が住みたい場合の方法」について紹介します。
定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約によって方法が異なるので、それぞれの特徴についても解説します。
他にも「オーナーチェンジ物件に自分が住むメリット・デメリット」や「オーナーチェンジ物件に自分で住むための注意点」についても解説します。
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、借主がいる状態で売買される収益物件のことです。
不動産のオーナーが、賃貸借契約に基づく貸借権を維持したままの状態で、不動産の所有権を移転させるため、家賃を受け取る借主の権利はそのまま引き継ぎ、安定した収入を確保できます。
しかし、修繕義務や敷金返還義務などの貸主の義務もそのまま引き継がれてしまうデメリットもあります。
オーナーチェンジ物件に自分が住みたい場合の方法
オーナーチェンジ物件に自分が住みたい場合の方法については、大きく分けて以下の2つがあります。
- 定期建物賃貸借契約の場合
- 普通建物賃貸借契約の場合
それぞれの方法を解説します。
定期建物賃貸借契約の場合
定期建物賃貸借契約とは、事前に定められた期間が満了することで賃貸借契約が終了する契約形態です。オーナーに更新の義務がないので、契約が終了すればすぐに借主に退去してもらうことができます。
一般的に、建物賃貸借契約は借主に有利な内容になっておりますが、定期建物賃貸借契約は貸主に有利な契約です。
普通建物賃貸借契約の場合
普通建物賃貸借契約は一般的な契約方法で、1年以上の賃貸借期間が定められており、契約更新が可能です。契約後は入居者が自ら退去するまでは原則として同じ条件で更新されていきます。
また、オーナーであっても正当な理由がない限りは、契約を解除することができません。
居住者に退去してもらう方法については、主に以下があります。
- 自然に退去するのを待つ
- 交渉して退去してもらう
- 強制的に退去させる
それぞれの方法を紹介します。
自然に退去するのを待つ
普通建物賃貸借契約で手間がかからず、問題が起こりにくいのは、自然に退去するのを待つことです。
入居者が何らかの理由で退去し、契約満了前でも契約が解除されるケースも見られますが、入居者の都合によって決まるので、退去してもらえる予定は立てられません。
交渉して退去してもらう
オーナーが早く住みたいという場合には、立退料を支払うことで退去してもらえる可能性があります。
立退料は引越し先の敷金・礼金、引越し費用などの諸費用を支払う必要があるので、数十万程度が必要になると考えておきましょう。
入居者との話し合いがこじれてしまうと、立退料が高くなってしまうリスクもあるので、計画的に話し合うことが肝要です。
強制的に退去させる
入居者に対して、強制退去を命じられるケースは、以下が挙げられます。
- 3ヶ月以上家賃を滞納している
- 契約内容を違反している
上記の項目に当てはまる場合には立退料不要で、賃貸借契約を解除させられます。
しかし、強制的に退去させるには、裁判所からの立退き催告が必要になります。
オーナーチェンジ物件に自分が住むメリット
オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットについては、以下の3つがあります。
- 家賃収入を得られる
- 物件価格が安めに設定されているケースもある
それぞれのメリットを解説します。
家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件に自分が住むメリットとして、家賃収入を得られることが挙げられます。
一般の住宅であれば購入後に家賃を得られることはないので、賃料収入を得られるのは大きなメリットといえるでしょう。
物件価格が安めに設定されているケースもある
オーナーチェンジ物件は、物件価値が低く設定されているケースが多くあります。賃貸物件として価値が低い立地でも、自分自身で住む分には問題がないのであれば、安い価格で家を手に入れられるという考え方もできます。
ただし、地域によっては自宅用物件と比べて価格が高くなるケースもあるので、事前に周辺の相場を調べておきましょう。
オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリット
オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットについては、以下があります。
- 購入後すぐに住めない
- 住宅ローンが利用できない
- 立ち退き料が必要になる
購入後すぐに住めない
オーナーチェンジ物件はすでに入居者が暮らしているので、購入後すぐに住むことはできません。
契約内容によっては退去まで数年かかってしまうケースもあります。購入後、すぐに住める家を考えているのであれば、オーナーチェンジ物件はおすすめできません。
住宅ローンが利用できない
オーナーチェンジ物件は賃貸物件扱いになるので、住宅ローンを利用することはできません。
不動産投資ローンであれば利用可能ですが、金利に差があります。
- 住宅ローンの金利相場…約0.5％
- 不動産ローンの金利相場…約2.5％
返済までの期間が長くなればなるほど費用が高くなってしまうので注意しましょう。
立ち退き料が必要になる場合がある
オーナーチェンジ物件にすぐ住みたい場合には、入居者に退去してもらうために立ち退き料が必要になります。こちらに相場はありませんが、引越し費用や新しい賃貸の敷金・礼金などを全額負担するケースが一般的です。
立ち退き料を支払わないで退去を待つ方法も検討できますが、いつから住み始められるかはわかりません。
オーナーチェンジ物件に自分で住む際の確認事項
オーナーチェンジ物件に自分で住む際の確認事項については、主に以下の3つがあります。
- 売却理由
- 賃貸借契約の種類
- 入居者の保証人や敷金の有無
売却理由
オーナーチェンジ物件を購入する前に、売主に売却理由を確認しておきましょう。売却理由によっては、オーナーチェンジ物件に住まない方が良いケースもあります。
たとえば、大きな破損をしており修繕に多額の費用がかかってしまうケースです。
しかし、売主は不利益になる情報はなるべく伝えないようにする傾向があるので、少しでも疑問に思ったり不審な点があれば、しっかりと調べるようにしましょう。
賃貸借契約の種類
オーナーチェンジ物件に自分で住む際の確認事項として、どのような賃貸借契約を結んでいるのか確認をしておきましょう。
具体的に賃貸借契約は、以下の2種類に分けられます。
- 普通借家契約
- 定期借家契約
普通借家契約の注意点
普通借家契約は、借主の意思によって契約更新ができるので、入居者にとって権利が強い契約です。
正当な理由がない限り契約は自動更新となってしまうので、退去まで何年も待たなければいけない可能性があります。
定期借家契約の注意点
定期借家契約は、契約期間が満了してしまうと入居者の意思では契約更新ができません。
オーナーチェンジ物件を購入後にすぐに住みたいと思っている方は、定期借家契約をしている物件を探すのをおすすめします。
入居者の保証人や敷金の有無
オーナーチェンジ物件を購入する前には、入居者の保証人や敷金の有無を確認しておきましょう。入居者に保証人がいれば、家賃が滞納されてしまった場合でも保証人に請求できます。
また、敷金がない場合は、自腹で修繕費を支払わなければいけなくなってしまいます。
オーナーチェンジ物件に自分で住むための注意点
オーナーチェンジ物件に自分で住むための注意点については、以下があります。
- 敷金の返還が必要
- 原状が不明瞭となっている物件も多い
- 入居者に問題がある場合もある
敷金の返還が必要
元々住んでいた人が退去する場合には、敷金の返還が必要になります。
オーナーチェンジ物件は賃料を受け取れる権利だけではなく、敷金返還や修繕義務も引き継ぐことになるからです。
基本的に旧オーナーガ敷金を預かっているはずなので、必ず売買時に敷金分を受け取っておきましょう。
原状が不明瞭となっている物件も多い
オーナーチェンジ物件では、原状回復が不明瞭となっている物件が多いです。入居者に対してどのような状況で貸したのか不明確であると、原状回復で揉めてしまう可能性があるので、もし物件を購入する際には、事前に契約状況と原状回復の条件をしっかりと確認することが重要です。
入居者に問題がある場合もある
オーナーチェンジ物件では、入居者自体に問題がある場合も想定しておきましょう。
オーナチェンジ物件は、プライバシーに関わる観点から、入居者に関わる詳細な情報が記載されませんので、購入後に入居者とトラブルになってしまうケースは少なくありません。
購入後に現在の入居者がトラブルメーカーであることが発覚するケースもあるので、あらかじめ注意が必要です。
オーナーチェンジ物件を理解して上手に住む方法を見つけましょう
今回は、オーナーチェンジ物件に自分が住みたい場合の方法を知りたい方に向けて、オーナーチェンジ物件に自分が住むメリット・デメリットやオーナーチェンジ物件に自分で住むための注意点を紹介しました。
オーナーチェンジ物件はメリットだけではないので、慎重に検討しましょう。
