不動産投資をお考えの方の中には「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にする人も多いのではないでしょうか。
オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者の方向けともいわれていますが、詳しく理解せずに購入すると、後悔してしまう恐れがあります。
この記事では、オーナーチェンジ物件のメリットやデメリット、物件の選び方について詳しく解説します。
なぜオーナーチェンジ物件が出回るのかについても説明しますので、この記事を参考に不動産投資を成功させましょう。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件というのは、入居者がいる状態で売りに出された賃貸物件をいいます。
名前の通りオーナーだけが変わる物件で、一棟ものから区分所有など様々なタイプがあります。
オーナーチェンジ物件を購入すると、それに関わる権利や義務も新オーナーに引き継がれるのが特徴です。
オーナーチェンジ物件で引き継ぐ権利
オーナーチェンジ物件を購入した後、前オーナーから引き継ぐ権利として、以下のものがあります。
- 賃料を受け取る権利
- 契約終了時に建物が返還される権利
- 契約終了時に建物を原状回復してもらう権利
それぞれ詳しく見ていきましょう。
賃料を受け取る権利
賃貸経営において最も重要な賃料の受け取り権は、物件の引き渡し後に前オーナーからそのまま引き継がれます。
| 民法第601条（賃貸借） 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、この効力を生ずる。 |
そのため、引き継いだ後は現在の入居者から毎月の賃料を受け取れます。
入居している側からすると大きな変化はありません。
契約終了時に建物が返還される権利
建物の所有権も前オーナーから引き継がれるため、入居者が解約した場合、その部屋の所有権は新オーナーに返還されます。
※民法第601条（賃貸借）
契約終了時に建物を原状回復してもらう権利
入居者が解約して退去する際に、入居者の部屋の使い方が問題で劣化したり破損したりした部分を入居者に修繕してもらう権利です。
| 民法第621条（賃借人の原状回復義務） 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を現状に復する義務を負う。 ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。 |
ただし、経年劣化など生活による通常損耗については入居者に修繕費を負担する義務はなく、オーナー自身の負担になるので注意しましょう。
オーナーチェンジ物件で引き継ぐ義務
オーナーチェンジ物件では、権利の他に以下の義務も引き継ぐことになります。
- 建物を使用させる義務
- 建物を修繕する義務
- 敷金を返還する義務
注意しておかなければならないのは、基本的に前オーナーが結んだ契約を引き継ぐのを拒めず、納得がいかない場合は前オーナーに対して契約を見直して貰わなければならない点です。
建物を使用させる義務
前オーナーが入居者と結んだ賃貸借契約に基づいて、オーナーチェンジした後も入居者にそのまま賃貸させる義務が生じます。
※ 民法第601条（賃貸借）
また、オーナーは入居者が快適に過ごせるように環境整備を行ったりクレームなどの対応をしたりといった義務もあります。
建物を修繕する義務
物件が壊れたり劣化したりした場合に、オーナーには修繕を行う義務が生じます。
ただし、入居者の過失や故意によるものは基本的に入居者が負担となります。
| 民法第606条（賃貸人の修繕義務）1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときには、賃借人は、これを拒むことができない。 |
入居者が快適に過ごすために必要なものであり、これを怠ると入居率の低下に繋がるので注意しましょう。
敷金を返還する義務
入居者は退去時に敷金の返還を請求でき、オーナーには敷金の返還義務があります。
| 民法第622条（敷金）の2第1項賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。一 賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき。二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。 |
たとえ、入居時の敷金を前オーナーが受け取っていたとしても、返還義務は新オーナーにあります。
ただし、入居者が賃貸借に基づく債務を履行しない場合、敷金を債務に弁済することが可能です。
オーナーチェンジ物件が売却される理由
オーナーチェンジ物件を購入する前に、なぜその物件を売るのか、その理由を知っておく必要があります。
なぜなら、売却理由によっては購入をやめておいた方が良いケースがあるからです。
売却理由として考えられるものをご説明します。
不動産投資を続けるのが難しくなった
オーナーが、病気や高齢などの理由で不動産投資を続けられなくなったり、投資意欲が減退したりする場合に物件を手放す場合があります。
長期的に大きな金額が動く不動産投資は、精神面にも影響を与えるため、上記のような理由で売却する投資家も多いのです。
物件自体には大きな問題は無いといえます。
大規模修繕しなければならなくなった
大規模修繕には多額の費用がかかるため、それを迎える前に売却を考える投資家もいます。
物件の状態をよく知らずに購入すると大きなリスクを背負う恐れがあるので気をつけなければなりません。
このような物件を購入する場合、大規模修繕の費用がかかっても結果的に利益が生じるのか、よく確認しましょう。
空室増加リスクがある
今後、空室が増加する可能性があるときに、売却を考えるケースがあります。
たとえば、周辺に競合となる物件が増加したり、近隣の学校や会社がなくなったりするなど、入居率が下がってしまう恐れがあるのです。
きちんと現地で調査を行わなければ収支計画通りに進まなくなる可能性が高いです。
まとまった資金が必要になった
マイホーム購入など、オーナー自身にまとまった資金が必要になって売却を検討する場合もあります。
この場合は前向きな売却といえるため、物件自体に問題はない可能性が高く、比較的安心して購入できるでしょう。
売却に適切なタイミングだった
ある程度の利益が生じたタイミングで物件を売却するのは投資家の出口戦略の一つです。
物件自体に問題はなく、賃貸経営が順調にできた証であるといえるので、安心して物件を購入できるのではないかと思います。
ただし、損切りを行っている可能性もあるので、物件自体や周辺の調査は行っておくべきです。
オーナーチェンジ物件を購入するメリット
オーナーチェンジ物件は、不動産投資初心者にとっても扱いやすいものだとされています。
その理由として、以下のメリットが挙げられます。
- 価格が安い
- 融資を受けやすい
- 購入後すぐに収入がある
詳しく説明しますので、オーナーチェンジ物件の購入を検討している人は自身のニーズに合っているか確認しましょう。
価格が安い
オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸人に賃貸権が発生しており、オーナーの権利に制限がかかるために物件価格も低額になっているケースが多いです。
また、空室物件だと、購入直後にリフォームを要する場合が多いですが、オーナーチェンジ物件は入居者がいるためリフォームする必要がなく、初期費用が抑えられる、手間が省けるという点でもメリットです。
融資を受けやすい
オーナーチェンジ物件は、入居者が存在し家賃が発生しているので、収支計画の見通しが立てやすく安心材料になります。
そのため、金融機関からの物件評価も高くなる可能性があり、ローン審査が通りやすくなるでしょう。
購入後すぐに収入がある
オーナーチェンジ物件には既に入居者が付いているため、購入した時点から家賃収入が得られます。
空室リスクも少ないため、新たに入居者を募集する必要がありません。
ですから、入居者募集にかかる広告費用などもかからず、すぐに収益化できるので、大きなメリットだといえます。
資金計画も立てやすく、不動産投資の初心者であっても大きな失敗は少ないと言われています。
オーナーチェンジ物件を購入するデメリット
すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件には、それゆえに以下のデメリットもあります。
- 建物や室内を事前に確認できない
- 入居者について事前に把握できない
- 入居者との契約を変更できない
- サクラが紛れ込んでいる可能性がある
デメリットについても詳しく説明しますので、メリット・デメリットを比較して、オーナチェンジ物件の購入が向いているか判断しましょう。
建物や室内を事前に確認できない
空室物件を購入する場合には、事前に建物や設備などに問題がないか確認するのが一般的です。
ですが、オーナーチェンジ物件はすでに入居者が生活しているため、購入前に内部を詳しく把握したくてもできません。
購入後、想定以上に劣化していてリフォームや修繕が必要になるケースもあるので注意しなければならないポイントです。
入居者について事前に把握できない
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者が住んでいるため、全てを内覧することができません。
入居者の使用の仕方によっては極度に汚かったり、傷んでいたりする場合がありますが、それを確認できないため、購入後に思わぬ修繕費用がかかってしまう可能性があります。
入居者との契約を変更できない
オーナーチェンジ物件は前オーナーと入居者が締結した契約をそのまま引き継ぐため、新オーナー自身が入居者審査をするわけではありません。
そのため、モラルの低い入居者がいて、トラブルを引き起こす場合があるのです。
このように、前オーナーと入居者が結んだ契約を変更できない点がデメリットになる場合もあります。
サクラが紛れ込んでいる可能性がある
悪質なオーナーの場合、入居率を高く見せるために、サクラの入居者が紛れ込んでいる場合があります。
サクラがいた場合、オーナーチェンジ後はすぐに退去するため、思ったよりも収益が見込めない恐れがあります。
こういった悪質なオーナーチェンジ物件があるというのを、あらかじめ理解しておく必要があります。
後悔しないオーナーチェンジ物件の選び方
オーナーチェンジ物件を選定する場合、どのような点に注意したら良いのでしょうか。
そこで、オーナーチェンジ物件の購入で失敗しないための、物件を選ぶ際のポイントについて解説していきます。
できるだけ情報を集める
好条件のオーナーチェンジ物件を見定めるには、できる限りの情報を収集しておかなければなりません。
確認しておくべき内容としては以下の通りです。
- 過去の運営情報
- 売りに出した理由
- 周辺の環境
- 契約内容
オーナーチェンジ物件では、新オーナーが勝手に賃貸借契約を変更できないため、現在のオーナーと入居者の間で結ばれている契約内容の確認は必須となります。
現在の家賃と周辺の相場を比較する
現在の物件の家賃と周辺の家賃相場を比較してみましょう。
購入前にレントロール（賃料表）を売主や仲介業者から見せてもらって比較ができます。
もし格安な場合、なぜ安いのか、不自然な点はないかを調べておかなければなりません。
まれにレントロールが虚偽である場合があるため、実態と比べて相違ないか調べるのも重要です。
信頼できる業者から購入する
オーナーチェンジ物件を購入する場合、不動産業界に精通している業者を選びましょう。
物件の特性、市場動向などを理解している不動産業者であれば、安心して任せられます。
業者の買取実績を確認するのも大切なポイントです。
オーナーチェンジ物件について理解を深め不動産投資を成功させよう
不動産投資において、オーナーチェンジ物件は多くのメリットがあるため、不動産初心者でも始めやすいものになっています。
ただし、物件選びを失敗してしまうと損をする可能性があるので、購入前に入念な調査が必要なのです。
今回紹介した記事の内容を参考にオーナーチェンジ物件の特性やメリット・デメリットを把握して、不動産投資を成功させるための物件選びを行いましょう。
