「住宅ローンを滞納してしまってるけど大丈夫？」
「滞納が続くと差し押さえされる？」
マイホームの返済が苦しくなり、このような状態に陥ってしまった人もいるかもしれません。
住宅ローンを滞納すると遅延損害金が発生し、ブラックリストに入り今後の生活に大きな悪影響が出る可能性があります。
そうならないためにも早めの対策が大切になります。
本記事では、「滞納し続けるとどうなるのか」「住宅ローン滞納するリスク」「住宅ローンを払えなくなったときの対策」について解説していきます。
今現在、住宅ローンを滞納してる方は参考にして早めに対策するようにしてください。
住宅ローンを滞納するとどうなるのか？
住宅ローンを滞納し続けると以下のことが起こります。
- 家を差し押さえられ競売で売却される
- 家が競売にかけられて強制退去させられる
それぞれについて詳しく解説していきます。
家を差し押さえられ競売で売却される
住宅ローンを滞納する一番のリスクは、金融機関に家を差し押さえられてしまうことです。
滞納すると、金融機関が抵当権を使って家を差し押さえることができ、競売にかけて売却し、その売却代金を回収します。
また、競売の売却代金を全額返済に回しても残るローン残債は、免除されないので支払わなくてはいけません。
滞納が発生してから競売までは約1年半で終わります。
住宅ローンを滞納し続けると家が競売にかけられるので、早めの対策が必要になります。
家が競売にかけられて強制退去させられる
住宅ローンを滞納すると最終的に競売にかけられ、居住者は退去しなければなりません。
競売にかけられ売却が完了すれば、家に住めなくなるので、新しく住む家を探さないといけません。
滞納で信用情報に傷がつくので、契約できる賃貸の幅が狭くなります。
また、引越しにかかる費用や 新しい物件の初期費用などで大きな出費が発生することになります。
お子さんがいる場合は、転校や転園をしなくてはいけない場合もあり、お子さんにも負担がかかってしまいます。
強制退去になると様々なリスクがあることを把握しておきましょう。
住宅ローンの滞納から競売までの流れ
住宅ローンの滞納から競売までの流れを「滞納期間」別で解説していきます。
- 【1～2カ月】
- 【3ヶ月】
- 【3～6カ月】
- 【6～10カ月】
- 【10～12カ月】
住宅ローンを滞納すると金融機関の処置内容も把握しておきましょう。
「1～2カ月」金融機関から書面もしくは電話で連絡がくる
滞納1ヶ月〜2ヶ月の期間には金融機関から書面または電話で連絡があります。
この期間であれば、勤め先や家庭の事情で支払えないこともあるので、返済が遅れてる理由を金融機関に伝えて、すぐに返済を行なえば大きな問題になりません。
また、1ヶ月〜2ヶ月の滞納であれば、まだ競売にかけられることはないですが、早めに支払いするようにしてください。
「3カ月」督促、催促書が届く
滞納3ヶ月は督促、催促書が届く期間です。
「滞納している住宅ローンを期日までに入金してください」という内容になります。
期日までに全額支払うことができない場合は、次に「催告状」が届き、「このまま滞納が続くと、一括返済を求める場合があります。」という厳しい内容になります。
それでも、催告状も無視して滞納を続けると、個人信用機関に金融事故情報を記録され、ブラックリストに入ってしまいます。
ブラックリストに入ると、クレジットカードを作ることができなくなり、新しくローンを組むことができなくなります。
3か月以上滞納を続けると、ブラックリストに入るので注意するようにしてください。
「3～6カ月」利益喪失予告書の通り、期限の利益が喪失
期限の利益喪失予告書の通り、期限の利益が喪失し、期限の利益が喪失すると、金融機関から住宅ローン残債を一括で請求されます。
一括返済ができない場合、保証会社が代位弁済を行い、債権が保証会社に移ることになります。
期限の利益喪失後に一括返済もできなければ、金融機関は競売の手続きを開始します。
競売はすぐに開始されるわけではなく、半年以上の期間があり、それまでに一括返済できれば競売は防ぐことができますが、資金を用意するのは難しいのが現実です。
競売にかけられると市場相場の60％の価格で売却され、売却金はローンの返済に全額充てられます。
「6～10カ月」競売開始と家を差し押さえされる
滞納から「6〜10カ月」経過すると裁判所から競売開始の決定通知が届くことになります。
この時点で不動産が差し押さえられた状態になり、勝手に自宅を売却したり処分したりできなくなるようになります。
差し押さえが決定してからすぐに引き渡しをする必要はなく、競売にて落札されるまでは住み続けることも可能です。
しかしこの段階になると落札されるまで時間の問題なので、新しく住む家を用意しなくてはなりません。
「10～12カ月」競売の入札の開始
住宅ローンを滞納して12〜16ヶ月経つと「期間入札の通知」が届きます。
具体的に競売が進められていく時期で、競売の入札期間や開札期間など具体的な日時の記載があります。
そして、競売に向けての準備のため、裁判所の執行官が自宅を調査に来ることになり、外観や室内の写真を撮ったり、物件の状況を確認し、競売の基準価格を決めるための査定を行います。
入札が開始され、落札されればその売却金額で家を手放すことになります。
以上が、大まかな競売までの流れになります。
一般的に住宅ローンの滞納が始まってから、競売の入札までは10ヶ月〜14ヶ月ほどの期間になります。
このような事態にならないためにも、住宅ローンの滞納は絶対に避けなければなりません。
家が競売にかけられ売却される以外の住宅ローン滞納するリスク
住宅ローンを滞納する最大のリスクは競売にかけられ自宅が無くなることです。
しかし、競売以外にもリスクがあります。
競売以外のリスクは以下になります。
- 連帯保証人に督促がくる
- 優遇金利などの適用が解除される
- ブラックリスト入りする
家が競売にかけられて売却される以外にも上記のリスクがあります。
それぞれのリスクについて説明していきます。
連帯保証人に督促がくる
ローン契約者が返済を滞納すると、連帯保証人にも同じように督促されます。
具体的には、電話による連絡や、郵送での督促状の送付が行われます。
債権者は、連帯保証人が不動産や自動車などの財産を所有している場合、差し押さえの対象とすることが可能になるので、住宅ローンを滞納することで連帯保証人の家族にも迷惑がかかるケースがあります。
優遇金利などの適用が解除される
住宅ローン借り入れ時は優遇金利が適用されますが、住宅ローン滞納により優遇金利が解除されます。
延滞すると優遇金利から店頭金利への適用になり、金利が上がり返済する金額にも影響してきます。
銀行の掲げている金利は優遇後の金利であることが多く、優遇後の金利で毎月支払いを予定するため、店頭金利となってしまったことでさらに支払いが厳しくなります。
住宅ローンを滞納することで、優遇金利が適用されなくなり、返済金額が高くなるリスクがあります。
ブラックリスト入りする
住宅ローンに限らず、一般的なローンの滞納の場合、「61日以上の延滞、または3回目の支払い日を超える延滞」をしたらブラックリストに入ってしまいます。
ブラックリストに載ってしまうと、新たにクレジットカードを作れなくなり、新たにローンを組むことも不可能です。
また、携帯機種代の分割払いなどもできなくなり、生活に支障が出ることになります。
借金完済後5年程度を経過するまで、この期間中は上記の制限がかかることになります。
完済から5年経てば、制限が解除されクレジットカードなど新たにローンが組めるようになります。
このようにブラックリストに載ると、クレジットカードなどが作れなかったりするリスクがあります。
住宅ローンを払えなくなったときの対策
住宅ローンが払えないときは、状況に応じた適切な対処法が存在します。
払えないと感じたら、早めに対処していくことがポイントです。
住宅ローンを払えなくなったときの対策は以下です。
- 任意売却をする
- リースバックをする
- 金融機関に相談する
- 家計を見直す
- 住宅ローンの借り換えをする
- 住宅ローンが滞る前に売却する
上記の対策があるので早めに対応するようにしましょう。
任意売却をする
任意売却とは、競売以外の手法で行う債権者のための売却です。
売却をしてもローンの残債が残ってしまう状態にもかかわらず、金融機関の承諾を得て売却をすることになります。
この際のローン残債は必ず支払わなければならないので注意してください。
そんな任意売却は市場価格の80％〜100％で売却できるケースが多いので、競売にかけられて売却するより高く売却することができます。
その結果、ローンの残債を少なくすることが可能です。
リースバックをする
不動産リースバックを利用して早期売却することも対策の一つです。
不動産リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を得た後に、売却後の自宅と賃貸契約を結ぶことで、そのまま住み続けることができる、不動産売買と賃貸を組み合わせた新しい仕組みです。
不動産リースバックのメリットは、任意売却より早く売却できることや、売却した家に家賃を支払ってそのまま住み続けることができ、期間内であれば買い戻しもできることです。
任意売却は、買い手が現れるまでに時間がかかるので、それまでに競売で入札される可能性もあります。
しかし、不動産リースバックは不動産会社が買い取ってくれるので早期で売却できるので競売で売却されるのを防ぐことができます。
競売まで時間がない場合は、「不動産リースバック」がおすすめです。
金融機関に相談する
住宅ローンが支払えないと感じてしまった場合、お金を借りている金融機関に相談するようにしましょう。
金利の見直しにより金利を引き下げられると、借入期間の延長と同様、毎月の返済額を減らすことができます。
金利の見直しには、金融機関の了承が必要なので、対応してもらえるとは限らないので注意してください。
また、合わせて借り入れ期間を延長できるかも確認するようにしてください。
借り入れ期間を延長することができると、毎月のローン返済額が低くなり負担を少しでも軽減することができます。
住宅ローンの返済に困った際は、契約してる金融機関に相談するようにしましょう。
家計を見直す
住宅ローン以外の家計の出費を見直すことで、住宅ローン滞納を防ぐこともできます。
例えば、自動車の売却や保険の解約をすることで、まとまった資金をつくることも可能です。
また、毎月かかる携帯代も家族全員で格安SIMにすることで、大幅に携帯代を安くすることができます。
まず、現在の出費を見直すことで、住宅ローンの支払いの負担も軽減できるので、家計の見直しをするようにしましょう。
住宅ローンが滞る前に一般売却する
住宅ローンを払えなくなったら、最初に検討すべきなのが一般売却です。
一般売却は最も高く売れる売却手法なので、住宅ローン残債も完済できる可能性は高くなります。
住宅ローンの滞納する前で、債権者に制限されてない状態であれば有効であり、立地のいい物件や築浅の物件であれば買い手もすぐに見つかることもあります。
一般売却で売却する場合、最短でも4〜5ヶ月程度はかかるのでなるべく早く売却できるように早めに不動産会社に依頼することが大切になります。
住宅ローンを支払いがきついと思った早いタイミングで一般売却できれば、高く売ることができ、ローンの残債も完済できる可能性もあります。
まとめ
本記事では住宅ローンを滞納するリスクについて紹介してきました。
最悪の場合、競売にかけられ家が強制的に売却されてしまいます。
そのような事態を避けるために短期間で自宅を売却できる「リースバック」を利用するのがおすすめです。
売却後もそのまま家に住むことができ、お子さんがいる場合は、転校などを考えなくて済みます。
住宅ローンが払えなくなったら、早めにリースバックを利用することでそのまま自宅に住み続けることができます。
