「リースバックは罠がある？」
「リースバックは後悔する？」
上記のようにリースバックに関するネガティブな疑問も多くあると思います。
しかし、リースバックに「罠」はなく、リースバックの商品性を理解されてない方が多いです。
商品性をしっかり把握したうえで、リースバックを利用すると様々なメリットを得ることができます。
今回は「リースバックが罠と言われてしまう理由」や「リースバックを利用する際の注意点」について紹介していきます。
リースバックの利用を検討している方はぜひ参考にしてください。
リースバックが「罠」と言われてしまう理由
リースバックが「罠」と言われてしまう理由は以下になります。
- 買取価格が相場より低くなる
- 家賃が相場より高い
- 買戻し価格が高い
- ずっと住み続けることができない
- 業者によって条件が異なる
それぞれの理由について解説していきます。
買取価格が相場より低くなる
リースバックでの買取価格が相場より低くなるのが一般的です。
その理由は、リースバック会社は買取した物件を再度賃貸で貸し出すことが多く、自由に売買できないので、物件価値が下がるリスクを考慮し、市場相場より安い価格で買取になるからです。
上記のようにリースバック会社もリスクを軽減するために、買取価格が市場相場より少し安くなります。
具体的な買取価格は、以下の計算式で算出されます。
買取価格＝市場価格×60~80%
リースバック会社によって買取価格は異なりますが、市場価格より低くなるところがほとんどです。
リースバック会社は、短期間で現金化できるので、リースバック会社のリスクを考えると市場価格より低い買取価格になるのは「罠」ではないと考えられます。
家賃が相場より高い
リースバック後の賃貸契約の家賃が周辺相場より高くなることがあります。
その理由は、物件の買取価格と期待利回りによって家賃が設定されるので周辺相場と関係がないからです。
リースバック後の家賃金額の計算式は以下になります。
家賃＝買取価格×7～13％（期待利回り）÷12ヵ月
上記のように買取価格が高くなれば、その分家賃も高くなります。
期待利回りはリースバック会社が決めるものですが、低ければ低いほど家賃は安くなります。
このように周辺相場で家賃が決まるわけではないので、上記の計算式をもとにシミュレーションするようにしてください。
買戻し価格が高い
リースバックでは一度売却した物件を買戻しできる制度があり、その買戻しの際の物件価格が相場より高くなるケースもあります。
一般的な買戻し価格は売却金額から約10％増しされた価格になります。
例）2500万円で売却した場合は約2,750万円が買戻し価格です。
約10％の上乗せされる理由は、リースバック業者がリースバック期間に負担した諸費用分を請求されるからです。
このようにリースバック業者の負担分があるので買戻しの際は買取価格より高くなることがあります。
買い戻す時期によっては周辺相場より高くなることもありますが、買取価格によって決まるので安くなることがほとんどです。
ずっと住み続けることができない
リースバック後の賃貸契約内容によっては、住める期間が定められることがあります。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」という2種類の契約形態があります。
「普通借家契約」の場合は契約期間後も正当な事由がない限りは契約を更新することができ、半永久的に住み続けることが可能です。
しかし、「定期借家契約」になると2年～5年など住める期間が制限されて更新できない場合もあるので注意が必要です。
一般的なリースバック業者は「定期借家契約」が多く、長く住み続けるのであれば「普通借家契約」のリースバック会社を選ぶようにしましょう。
このように賃貸契約内容によって住める期間が異なるので契約の際は確認するようにしてください。
業者によって条件が異なる
リースバック業者によって買取価格や家賃など条件が異なります。
リースバック業者を選ぶ際は複数社で見積をして自分の条件に合う業者を選ぶことが大切になります。
契約の際に確認する内容は以下の通りです。
上記の条件を比較することが大切です。
1社だけの見積では適正な条件なのかを判断することは難しいので、必ず相見積もりするようにしてください。
またリースバック業者によっても得意な物件やエリアなどがあるので、業者によって条件が大幅に変わることがあります。
そんな時は一括で見積できるサービスをしているリースバック会社もあるのでおすすめです。
無駄なやり取りや時間を省くことができ、簡単に複数社に見積を取ることができます。
このように業者によって条件は異なるので、複数社で見積を取るようにしてください。
リースバックのリスクについて
リースバックの主なリスクは以下になります。
- 安売りしてしまう
- 急に家賃が変更することもある
- 大幅なリフォームができないこともある
各リスクについて解説していきます。
安売りしてしまう
リースバックは素早く物件を売却することができるが、通常の売買に比べて売却金額が安くなることがあります。
その理由は、通常の売買の場合は、時間をかけて条件が合う買主を探すことができるので好条件で売却できる可能性が高くなるからです。
しかし設定価格によっては、買主が現れず1年以上売れないことも多々あります。
それに比べてリースバックは最短1週間で売却することができるので、その分買取価格が一般の売買に比べると下がってしまいます。
できるだけ早く資金を用意したいのであればリースバックがおすすめですが、買取価格を重視するのであれば時間をかけて一般の売買をおすすめします。
このようにリースバックは、短期で売却できる分、通常の売却金額よりも安くなることがあります。
急に家賃が変更することもある
一般的にはリースバック後に家賃が変更されることはないですが、中には家賃を上げる業者もいるので注意が必要です。
契約の際に「家賃の変更はなし」という内容の記載があれば、変更されることはないですが、契約書に記載がない場合は変更の申し立てがある場合があります。
リースバックを契約する際は「家賃変更」についても必ず確認するようにしてください。
契約書には記載されてなく、担当者に口頭で「家賃の変更はなし」といわれる場合も注意が必要です。
家賃が上がる可能性は低いですが、万が一に備えて契約書に記載されてるか確認するようにしてください。
大幅なリフォームができないこともある
リースバックを利用すると物件の所有権が無くなるのでリフォームする際は承諾を得る必要があります。
一般的な賃貸契約とは異なり、クロス・床の張替や水回りの交換などのリフォームは認められることが多いです。
しかし、間取り変更などの大幅なリフォームは物件の資産性に影響するのでリフォームできないこともあります。
資産性に影響するので所有者は容易に承諾できないのが理由です。
このように軽微なリフォームはすることができますが、大幅なリフォームができないこともあるので注意するようにしましょう。
リースバックを利用する際の注意点
リースバックを利用する際の注意点は以下です。
- 売却相場を調べておく
- 賃貸契約の内容を確認
- 買戻しの条件を確認
各注意点について解説していきます。
売却相場を調べておく
リースバックの条件を比較するためにも売却相場を把握することは大切です。
先述でも紹介しましたが、リースバックの買取価格の計算式は以下になります。
買取価格＝市場価格×60~80%
上記の計算式に沿って自分の物件の買取価格を把握するようにしてください。
自分の物件の価値がわからないとリースバック業者の言い値にもなりかねないので注意してください。
また、複数社で見積をしてからの判断材料にもなり、安売りを防ぐことができます。
このように自分の物件の買取相場を把握し、条件に合った業者を選ぶようにしてください。
賃貸契約の内容を確認
リースバック後の賃貸契約の内容を必ず確認するようにしましょう。
賃貸契約の内容によっては2年しか住めなかったり、住める期間が異なるので注意が必要です。
一般的には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類になります。
リースバック業者の中でも「定期借家契約」が多く、2年～5年と住める期間が制限されることがあります。
将来的に長く住みたいと考えてるのであれば「普通借家契約」の契約を更新できる契約にする必要があります。
契約時に見落としており、住める期間が制限されてしまうこともあるので必ず確認するようにしてください。
リースバックのメリットは引っ越ししなくていいところなので、退去しなくてはいけなくなると引っ越し費用なども掛かることになります。
このようにリースバックを契約する際は「賃貸契約内容」を確認し退去リスクを避けるようにしてください。
買戻しの条件を確認
将来的に買戻しを検討している方は、契約の際に買戻し条件を確認することが大切です。
リースバック業者によって「契約から〇年以内」など買戻しできる期間が設定されてることもあるので必ず契約の際に確認しておくようにしてください。
買戻しをしたいタイミングで期間が過ぎていると、買戻しできないケースもあるので注意が必要です。
また、買戻しの期間や価格は業者によって異なるので、買戻しを検討している場合は、買戻し条件を基準にリースバック会社を選ぶことも大切になります。
このように買戻しの条件は業者によって異なるので、契約前に必ず確認するようにしてください。
優良なリースバック業者の選び方
優良なリースバック業者の選び方は以下です。
取引実績が多い業者
複数社への相見積もりが可能か
それぞれのポイントについて解説していきます。
取引実績が多い業者
リースバックを選ぶ際は取引実績が豊富なリースバック業者を選ぶと安心して取引することができます。
経験豊富なスタッフが対応してくれるので、リスクや注意点などの丁寧に説明を受けることができ、自分の条件に合ったプランを提案してくれます。
利用者によって買取価格・家賃・賃貸契約期間・買戻し条件など重視するポイントが異なります。
そんな重視するポイントに沿った提案をするには経験が必要になるため、取引実績が多い業者に依頼するのがおすすめです。
このようにリースバック業者を選ぶ際は、自分の条件に沿った提案をしてくれる取引実績が豊富な業者を選ぶようにしましょう。
複数社への相見積もり
リースバック業者を選ぶ際には、複数社で見積をするようにしてください。
業者によって条件が様々なので、比較したうえで自分に合った業者を選ぶことが大切になります。
しかし、複数社で見積をするとなると各業者の担当者とやり取りすることになり、膨大な時間と労力がかかってしまうのが現実です。
その労力を省くためにも「一括見積サービス」を行なってるリースバック業者を選ぶのがおすすめです。
「一括見積サービス」とは提携している各業者の見積を取ることができるので、簡単に複数社の条件を確認することができます。
また窓口も一人の担当者のため無駄なやり取りも発生しないのでスムーズに比較検討することができます。
このように「一括見積サービス」をしているリースバック業者を選ぶことで簡単に複数社の条件を比較することができるのでおすすめです。
まとめ
今回は「リースバックが罠と言われてしまう理由」などについて紹介してきました。
リースバックが罠と勘違いされるのは、買取価格や家賃が市場の相場よりも安くなることなどが理由になります。
しかし、リースバックには短期で自宅を売却でき、そのあとに住み続けることができるので商品のメリットを把握していれば「罠」と感じることは少ないと思います。
商品性を理解してない状態であれば「罠」と感じやすくなるかもしれないですが、リースバックには様々なメリットがあることも忘れてはいけません。
リースバック業者によって条件が異なるので、後悔しないためにも以下の注意点は把握して契約するようにしましょう。
- 売却相場を調べておく
- 賃貸契約の内容を確認
- 買戻しの条件を確認
また、リースバック会社によって条件が様々なので、複数社で比較検討することが大切になります。
複数社で見積りするのが面倒な方は「一括見積サービス」を利用するのがおすすめです。
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