「法人の向けのリースバックとはどんな内容？」
「法人がリースバックを利用するメリットは？」
上記のように、資金繰りの改善にリースバックの利用を検討している経営者の方はいるのではないでしょうか。
リースバックは個人向けの商品が多いイメージですが、法人向けのリースバックサービスも数多く存在します。
今回は「法人のリースバックの活用方法」や「法人がリースバックを利用するメリット」などについて紹介していきます。
これから法人でリースバックの利用を検討している方は、参考にしてください。
法人向けリースバックとは
法人向けリースバックとは、法人で所有している不動産を売却することでまとまった資金を得ることができます。
売却後も賃貸契約を交わして家賃を支払えばそのまま利用することができますし、最終的に買戻すことも可能です。
最近では個人向けのリースバック商品が増えてきましたが、実はリースバックは法人向け側面が強いです。
法人の場合は一時的に業績が悪くても、急激に業績が回復することがあるので、最終的に買戻しができる可能性が高いからです。
個人の場合は、急に年収が上がることが少ないため、買戻しする人は少ないのが現実です。
しかし、法人の場合は大口の案件が決まったり、急に業績が好調になることがあるので将来的に買戻しできることも多く、リースバックを資金調達の手段として利用する法人も多いです。
このように、法人向けのリースバックは一時的に業績が悪くなり、銀行からの融資を断られた際にリースバックを利用することで資金繰りを改善することができます。
法人のリースバックの活用方法
法人のリースバックの具体的な活用方法は以下になります。
- 自社ビルの売却
- テナントや工場などを売却
- 保有している土地などの売却
それぞれの活用方法について紹介していきます。
自社ビルの売却
法人がリースバックを利用する際に、一番多いのが自社ビルの売却になります。
自社ビル（本社）は立地のいい場所に構えてることも多く、資産価値も高いので、調達できる資産も多いのが特徴です。
あの大企業の「エイベックス」も本社ビルを売却対象にしてリースバックを利用しております。
このように、自社ビルの立地が良い場合は、資産価値が高くなるので多くの資金を調達することができます。
売却後もリース（賃貸）で利用し続けることができるので、そのまま事業を継続することができます。
資金繰りが改善された後に、必要であれば最終的に買戻しをするかを判断するようにしましょう。
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テナントや工場などを売却
法人のリースバックでは、テナントや工場なども売却対象にすることもできます。
自社ビルだけでなく、店舗や工場なども対象のリースバック商品もあります。
今現在の必要な資金を考慮し、本社ビルを避けて店舗や工場を売却するケースも多くなります。
会社の財務状況によって、リースバックする物件を選ぶことも大切になります。
このように、必要な資金に応じてテナントや工場を売却してリースバックを活用することができます。
保有している土地などの売却
法人のリースバックを利用する際に、保有している土地を売却対象にすることも可能です。
手放したくない土地であれば、リースバックを利用して最終的に買戻すことがおすすめですが、不要な土地であれば一般売却するほうが高く売ることができます。
その理由は、リースバックの売却価格は市場価格の70％～80％になるからです。
不要な土地の場合は、一般売却をすることで市場価格で売却することができ、多くの資金を調達することができます。
土地を売却対象にしてリースバックする際は、手放したくなく将来的に買戻すことを検討している場合に活用することがおすすめです。
このように、土地もリースバックの売却対象にすることができるので、将来的にも保有しておきたい土地はリースバックを利用するようにしましょう。
法人がリースバックを利用するメリット
法人がリースバックを利用するメリットは以下の通りです。
- 短期間で資金調達できる
- 売却後も物件をそのまま使える
- キャッシュフローの改善
- 物件を買戻すことができる
それぞれのメリットについて解説していきます。
短期間で資金調達できる
リースバックを利用することで、まとまった資金を短期間で得られることがメリットの一つです。
法人がリースバックを利用する目的は、キャッシュフローの改善のことが多く、少しでも早く資金を調達したいと考えております。
リースバックを利用した際の売却金は、最短で1週間で着金することができるので資金調達までに時間がかからないので、早急にキャッシュフローを改善することが可能です。
また資金の使い道は自由なため、新規事業への投資などのさまざまな目的に使うことができます。
このように、リースバックを利用することで最短1週間でまとまった資金を調達できることは最大のメリットといえます。
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売却後も物件をそのまま使える
リースバックを利用することで、売却後も物件をそのまま使うことができます。
一般的な売却の場合は、売却後は退去しないといけませんが、リースバックの場合はこれまで通り使用することができるので移転する必要がありません。
移転する必要がないので、移転にかかる費用を削減することもできます。
また、これまでの通り使用することができるので、生産性を落とさずに事業を続けることができるのもメリットです。
そして、そのまま事務所を利用することができるので、取引先に売却したことも知られることもありません。
資金繰りが苦しいと思われると、取引を中断されることもありますがそのリスクも防ぐことができます。
このように、リースバックを利用することで売却後もそのまま物件を使用することできることもメリットの一つです。
キャッシュフローの改善
法人がリースバックを利用することでキャッシュフローや財務状況を改善することができます。
法人では、売掛金（売上の入金待ち）と買掛金（支払先に払う費用）のバランスによってキャッシュフローが悪化することがあります。
売掛金が多く、買掛金が少ないことで現金が減ってしまい、このサイクルが続くと支払いをすることができなくなります。
建設業などは工事完成後に入金されることも多く、工事が長引くと入金待ちの売掛金が膨らんでいき、完成までに下請会社への支払いが発生するのでキャッシュフローが悪化しやすくなります。
そんなときに、リースバックを利用することでまとまった資金を得ることができるので、買掛金の支払いを滞りなくすることが可能です。
このように、リースバックを利用することでキャッシュフローを改善することができるのもメリットです。
物件を買戻すことができる
リースバックで売却した物件は、将来的に買戻すことができます。
一時的に資金繰りが悪化して、リースバックでまとまった資金を調達した後に、経営が安定してきたら物件を買戻すことが可能です。
一度売却した物件を買戻すことができるのもリースバックのメリットになります。
しかし、業者によって買戻し条件が異なり「契約してから5年以内」「買戻し価格は〇〇万円」などと設定されてることもあるので注意が必要です。
特に買戻し期間については、期間を過ぎると買戻しができなくなるので契約の際に確認するようにしましょう。
このように、一度売却した物件を買戻しすることができることもリースバックのメリットになります。
法人向けリースバックのデメリット
法人向けリースバックのデメリットは以下の通りです。
- 賃料が周辺相場より高くなることもある
- 買戻し価格が高い
- 物件の改修には所有者の同意が必要
それぞれのデメリットについて解説していきます。
賃料が周辺相場より高くなることもある
リースバックの家賃は売却価格によって決まるので、周辺相場より高くなることがあります。
リースバックにおける家賃相場は以下の計算式で算出されます。
例）売却価格が5000万円で期待利回りが10％の場合
5000万円×10％÷12＝約416,000円
上記のように、リースバックの家賃は周辺相場ではなく、売却価格と期待利回りによって決まります。
なので、売却価格によっては周辺相場より高くなることがあるので注意が必要です。
しかし、リースバックにおける売却価格は、周辺相場より安くなるので、周辺相場の家賃より安くなる場合もあります。
このように、リースバックでは売却価格によって家賃が決まるので、周辺の相場より高くなることもあります。
買戻し価格が高い
リースバックの買戻し価格は、売却価格より高いことがあります。
法人リースバックの買戻し価格の相場は以下の計算式によって算出されます。
買戻し価格 ＝ リースバックの売却価格 × 1.1～1.3
例）売却価格が5000万円の場合 5000万円×1.2＝6000万円
上記のように、売却価格から10％～30％高く、買戻し価格が設定されることが一般的です。
リースバック業者は、リース時の物件の維持費などにかかる諸経費を回収するために、売却価格より10％～30％高い価格に設定されます。
また、リースバックでは周辺相場より安く売却することになるので、買戻し価格は周辺相場と同等の価格になることが一般的です。
あらかじめ、契約の際に「買戻し価格」を決めておくことで、買戻しの際のトラブルを防ぐことができます。
このように、買戻し価格は売却価格より10％～30％高くなることが一般的なので頭に入れておくようにしましょう。
物件の改修には所有者の同意が必要
リースバックにて売却した物件は、所有者の同意がないとリフォームなどの改修ができません。
その理由は、リースバックを利用して物件を売却することで所有権が移転してしまうからです。
そのため、リフォームする場合などは物件の所有者に承諾を得る必要があります。
また、リフォームを行うことで資産価値が低下することもあるため、勝手にリフォームをすることは禁止されている理由の一つです。
以前までは所有権があったので、独断でリフォームすることができましたが、リースバック利用後は許可が必要になるので注意するようにしてください。
このように、リースバック後は、自由にリフォームなどができないことがデメリットといえます。
リースバックが向いている法人の特徴
以下のような法人はリースバックが向いているといえます。
- 金融機関の返済に追われている
- 新規事業の投資金が足りない
- 売掛金が多くキャッシュフローが悪化している
- 滞納している税金を支払いたい
- 金融機関に融資を断られた場合
上記のように一時的に業績が悪化して資金繰りが困っている法人は、短期的に資金調達ができるリースバックが向いているといえます。
業績が悪くなると金融機関から融資を受けることが難しくなるため、資金調達のひとつの手段としてリースバックを利用する人も多いです。
また、売掛金が多く一時的に現金がショートしそうな場合にも、リースバックを利用することで素早く資金調達できるので改善することができます。
リースバックを利用することで、売却後も同じ物件を利用することができるので、事務所を移転したくない場合にもリースバックはおすすめです。
このように、資金繰りが悪化しており、金融機関からの資金調達が難しい状況の法人は、短期間で資金調達できるリースバックの利用が向いております。
まとめ
今回は「法人のリースバックの活用方法」などについて紹介してきました。
法人の資金調達の一つの手段としてリースバックは多くの企業に利用されております。
法人がリースバックを利用するメリットは以下になります。
- 短期間で資金調達できる
- 売却後も物件をそのまま使える
- キャッシュフローの改善
- 物件を買戻すことができる
法人の場合は、一時的にキャッシュフローが悪化することや、金融機関から融資を断られた時などにリースバックを利用することで解決することができます。
また、業績が回復した際は売却した物件を買戻すことができるのもリースバックのメリットです。
しかし、リースバックを利用することで賃料が周辺相場より高くなることもあるので頭に入れておくようにしましょう。
このようにリースバックを利用することでキャッシュフローの改善や新規事業への投資をすることができるので資金調達したい法人におすすめです。
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