自宅のリフォームや住宅ローンの借り換えを検討する際、シニア世代の新たな選択肢として普及しているのが「リ・バース60」です。
リ・バース60は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「リバースモーゲージ型住宅ローン」です。一般的な住宅ローンとは異なり、月々の支払いは利息のみに抑えられ、元金は債務者が亡くなった際に住宅の売却等で一括清算する仕組みとなっています。
本記事では、リ・バース60の仕組みや利用条件、メリット・デメリットを詳しく解説します。
また、一般的なリバースモーゲージやリースバックとの違い、実際の利用事例についても深掘りしますので、ぜひ最後までご覧ください。
リ・バース60とは？
リ・バース60とは、満60歳以上の方を対象とした「リバースモーゲージ型住宅ローン」です。政府が全額出資する住宅金融支援機構と、銀行や信用金庫などの民間金融機関がタッグを組んで提供している公的な性格の強い商品です。
一般的な住宅ローンとの決定的な違いは、その「返済のカタチ」にあります。通常、ローンは借りた直後から「元金と利息」の両方を返していきますが、リ・バース60では、債務者が生きている間の支払いは「利息のみ」で完結します。
借りた元金は債務者が亡くなった後に自宅を売却して清算するか、相続人が一括で返済する仕組みになっています。これが、シニア世代にリ・バース60が選ばれている理由です。
リ・バース60の利用条件
リ・バース60の利用条件は、主に以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 利用対象者 | 借り入れ申込日時点で満60歳以上の方（一部の金融機関では満50歳以上満60歳未満の方も利用できます【リ・バース50】） |
| 利用限度額 | ・建物および土地の担保評価額の50％または60％（満50歳以上60歳未満の場合は担保評価額の30％） ※ただし、8,000万円以下で所要資金以内であること。 |
| 資金用途 | ・住宅の建築資金または購入資金（土地購入、マンション、中古住宅を含みます） ・住宅のリフォーム資金 ・住宅ローンの借換資金 ・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 ・子世帯などが居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金 |
| 年収に対する年間返済額の割合 | ・年収400万円未満の場合：30％以下 ・年収400万円以上の場合：35％以下 |
| 借り入れの終期 | リ・バース60の債務者が亡くなったとき（連帯債務者がいる場合は、全員が亡くなられたとき） |
| 融資の金利 | 取り扱い金融機関により異なる |
| 返済方法 | 毎月利息のみの支払い |
| 融資手数料 | 取り扱い金融機関により異なる |
審査では、物件の価値だけでなく、本人の「支払い能力」や「意思疎通能力」も重視されます。
単なる不動産査定以上のステップが必要となるため、余裕を持った計画が必要になるでしょう。
リバースモーゲージローンとの違い
「リ・バース60」と、銀行や自治体が独自におこなう「リバースモーゲージ」は、使い勝手に大きな差があります。
資金使途の明確な違い
一般のリバースモーゲージは、資金使途が「自由」であるケースが多く、生活費の足しにしたり、旅行や趣味に使うことも可能です。
対して「リ・バース60」は、あくまで住宅ローンの一種であるため、使途は「住宅関連」に限られます。リフォームや住み替えなど、明確な住まいの目的がある場合に適した商品です。
対象エリアと物件の許容範囲
民間独自のリバースモーゲージは、銀行がリスクを嫌うため、対象が「首都圏の土地付き一戸建て」などに厳しく限定されることが多々あります。
一方、リ・バース60は住宅金融支援機構が保険（保証）を引き受けているため、地方の物件やマンションでも審査に通りやすいというメリットがあります。
金利・事務手数料の相場
リ・バース60の金利や事務手数料などは、取り扱っている金融機関によって異なります。
相場については、以下を参考にしてください。
| 金融機関の種類 | 金利相場 | 事務手数料相場 | 利用可能額相場 |
|---|---|---|---|
| 都市銀行 | 2.47～2.975％ | 110,000円 | 8,000万円 |
| 地方銀行 | 2.975～3.175％ | 110,000円 | 8,000万円 |
| 第二地方銀行 | 2.475～2.975％ | 110,000円 | 8,000万円 |
| 信用金庫 | 3.375～3.895％ | 88,000円 | 8,000万円 |
これからリ・バース60の利用を検討している方は、各金融機関のホームページを確認しましょう。
リ・バース60のメリット
シニア世代の資金調達において、リ・バース60が選ばれるのには4つの理由があります。
返済が利息のみ
リ・バース60の最大の魅力は、元金の返済がないため、月々の支出を抑えられることです。
たとえば1,000万円借りて金利3%の場合、月々の支払いは約25,000円の利息のみで済みます。年金生活の中で、大きな元金返済を抱える不安から解放されるのは、十分なメリットではないでしょうか。
商品タイプを選べる
リ・バース60は、元金の返済方法が違う商品タイプ（「ノンリコース型」と「リコース型」）を選ぶことが可能です。
ノンリコース型
ノンリコース型は、担保物件の売却代金で全額返済できなくても相続人に残債の返済義務が生じない商品タイプです。
相続人へ負担をかけないよう、リ・バース60を利用している方の約99%がこちらのタイプを選択しています。（2022年時点のデータ｜住宅支援機構より）
ただし、次にご紹介するリコース型に比べて適用される金利が高くなるので、毎月の返済額が増える点を理解しておく必要があります。
リコース型
リコース型のリ・バース60では、担保物件の売却代金で債務を完済できなかった場合に相続人が返済する義務を負います。
ノンリコース型よりも適用金利が低く、生存中の返済負担が少ない点はメリットです。ただし、相続人は返済リスクが生じるためしっかり相談したうえで申し込むようにしましょう。
高齢者でも借入れ可能
通常の住宅ローンには「完済時の年齢制限（80歳など）」がありますが、リ・バース60にはそれがありません。
「高齢であること」が利用の前提であるため、退職後で年金以外の収入がない方や、健康上の理由で団信（団体信用生命保険）に入れない方でも、自宅の資産価値があれば融資を受けられます。
担保物件の価格変動によるリスクが低い
通常のリバースモーゲージでは、数年ごとの評価見直しで不動産価値が下がると「追加の返済」を求められることがあります。
しかしリ・バース60は、契約時の評価をベースにするため、存命中に地価下落を理由に追い銭を求められるリスクは低くなります。
リ・バース60のデメリット
以下は、リ・バース60の主なデメリットです。
住宅関係費以外に利用できない
リ・バース60で得た資金は、生活費や医療費、孫への教育資金などには使えません。
万が一住宅以外の用途に使用したことが発覚すると、契約違反として融資の一括返済を求められるリスクがあるため、目的を絞った利用が必須です。
融資限度額が少ない
リ・バース60では担保評価の50〜60%しか借りられないため、3,000万円の価値がある家でも、借りられるのは1,500万円程度だと考えておきましょう。
高額な住み替えを検討している場合は、手元の現金を組み合わせる必要があります。
金利上昇のリスクがある
変動金利型を契約した場合は、世の中の金利が上がると毎月の利息支払額が増えます。
「元金が減らない」ということは、金利上昇の影響を全額、ダイレクトに受け続けることを意味します。そのリスクは事前に把握しておきましょう。
支払いを続けても元金は減らない
リ・バース60では、毎月利息分だけを支払うので、何十年支払っても借金は減りません。
長生きすればするほど利息の総支払額は増え続け、最終的には「家という資産」を使い切る形になるため、注意が必要です。
後悔しないために知っておくべき3つのポイント
こちらでは、リ・バース60の契約を進めるにあたって、押さえておきたい3つのポイントについて解説します。
相続人の「納得」をどう得るか
リ・バース60は、将来的に「実家を手放す」ことを前提とした契約です。
たとえノンリコース型で子供に金銭負担をかけないとしても、親の死後に実家が残らないことへの不満がトラブルに発展することがあります。
「子供の将来の介護負担を減らすための自活である」という視点を共有し、事前に家族全員の合意を得ましょう。
「担保評価」の厳しさとカウンセリングの実態
銀行の査定額は、市場価格よりもシビアに出るのが通例です。
また、契約前には「カウンセリング」がおこなわれ、本人の理解力や判断能力が厳しくチェックされます。少しでも認知機能に不安があると判断されると審査が通らないため、健康で判断力があるうちに検討を進めることが肝要です。
マンション居住者が直面する「年数」の壁
マンションの場合、管理状況や修繕積立金の有無が厳しく見られます。
特に、借入期間中に法定耐用年数を大きく超えてしまう古いマンションでは、融資額が減額されたり、対象外になるケースがあるため、早めの確認が必要です。
リースバックという選択肢もある
「住宅以外の用途にも資金を使いたい」「借金という形は避けたい」という方には、リ・バース60よりも「リースバック」が適しているかもしれません。
リースバックは、自宅を不動産会社に売却し、一括で現金を受け取った後、今度は「借主」として家賃を払って住み続ける仕組みです。
- メリット：資金使途が自由、固定資産税の支払いがなくなる、最短数週間で現金化が可能
- デメリット：毎月の家賃が周辺相場より高くなる傾向がある
所有権を残したいならリ・バース60、現金を自由に、早く手にしたいならリースバックの活用を検討しましょう。
リ・バース60の活用事例
こちらでは、リ・バース60の利用事例を紹介します。
【Aさんの事例】住宅ローンの支払いを減らすために乗り換える
定年退職後、毎月15万円の住宅ローン支払いが重荷になっていたAさん。
リ・バース60に借り換えたことで、月々の支払いが「利息のみの3万円」に減ったことで、年金の範囲内で余裕を持って暮らせるようになったそうです。
【Bさんの事例】リフォーム資金としての借入れ
築40年の自宅のバリアフリー化を望んだBさん。高齢を理由に銀行のリフォームローンを断られましたが、リ・バース60を活用して500万円を調達。
月々わずかな利息負担でリフォームを完了し、愛着のある家をリフォームして住み続けられることになりました。
【Cさんの事例】新居に住み替える
子供の近くのマンションへ住み替えを希望したCさん。
旧居の売却益では足りない分をリ・バース60で補い、手元の貯金を老後資金として残したまま、理想の住み替えを実現しました。
リ・バース60の申込方法
リ・バース60の申し込み手続きの流れは、主に以下のようになっています。
- 金融機関によるカウンセリング
- 利用者の申込み審査
- 審査結果の連絡
- 融資実行
金融機関によるカウンセリングでは申込者の疑問点や不安点をヒアリングしながら、注意事項の説明がおこなわれます。
担当者の説明を聞いて問題なさそうであれば、必要書類を揃えて融資の申し込みをしましょう。
その後、金融機関から審査結果が届いたら本申込みの手続きへ進み、融資実行の流れとなります。
具体的な手続き方法は金融機関によって多少異なるので、気になる方は事前に問い合わせしておくと安心です。
債務者が亡くなった後の返済手続きについて
リ・バース60は債務者が亡くなったあとに元金を返済する仕組みなので、債務者は自身の死後問題なく返済できるのか不安を感じることもあるでしょう。
こちらでは、債務者が亡くなったあとの具体的な返済手続きについて確認していきます。
元金の返済方法は大きく分けて2パターン
元金の返済方法は、大きく分けて以下の2つのパターンです。
- 物件の売却：相続人が家を売り、その代金で完済する方法。余ったお金は相続人のものになる
- 現金返済：相続人が自分たちの貯金などで元金を一括返済し、家を相続する
最終的に、相続人が手元のお金で元金を一括返済すれば、家を手放さずに済みます。
手順としては遠回りですが、もしリ・バース60の契約に同意したあとに「やっぱり家を手放したくない」と考えるのであれば、時間をかけて資金を用意しておきましょう。
配偶者が住み続けることも可能
多くのリ・バース60では、夫婦で連帯債務を負う形を取ります。
主債務者が亡くなっても、配偶者が存命であれば、そのまま「利息のみの支払い」を続けることで住み続ける権利が守られます。
リ・バース60について理解を深めよう！
リ・バース60は、満60歳以上の方を対象とした住宅ローンです。
月々の返済が利息のみで済むといったメリットがある反面、融資限度額が少なかったり使途が制限されていたりするデメリットもあります。
融資を受ける目的によっては「リースバック」や「リバースモーゲージ」のほうが老後の生活に適していることもあるので、単なる一時しのぎではなく長期的な資金計画を立てて検討していきましょう。
どの方法が最適なのか判断が難しい場合は、取り扱い実績が豊富な不動産会社や金融機関へ相談してみるのもおすすめです。
