持ち家の維持にはいくら税金がかかる？固定資産税や都市計画税の軽減する方法を紹介！

「持ち家の固定資産税はいくらかかる？」

「固定資産税の負担が減る軽減措置はある？」

このように、持ち家の維持をするための税金について疑問を抱えている方はいるのではないでしょうか。

持ち家の場合は、年間で固定資産税や都市計画税がかかってきます。

今回は、「持ち家の維持にかかる税金の種類」や「持ち家の固定資産税が高くなるケース」などについて紹介していきます。

これから不動産の購入を検討している方は、参考にしてください。

持ち家の維持にかかる税金の種類

持ち家の維持にかかる税金は以下の通りです。

各、税金について解説していきます。

固定資産税

固定資産税は、持ち家を所有している期間中は毎年納める必要がある税金です。

市町村および東京23区が、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課税します。

固定資産税は、「土地にかかる固定資産税」と「建物にかかる固定資産税」の2種類があります。それぞれの税率をかけて算出した課税標準額の合計が、固定資産税となります。

課税標準額とは、課税の対象となる基準となる金額です。不動産の場合は原則として、固定資産課税台帳に登録された不動産価格が基準となります。

土地の固定資産税

土地の固定資産税は、以下の式で計算されます。

土地の固定資産税 ＝ (路線価 × 土地の単位地積) × (1 – 住宅用地特例割合) × 1.4%

路線価：道路に隣接する標準的な土地の単位地積（1㎡）あたりの価格です。国税庁のホームページで確認できます。

土地の単位地積：土地の面積です。

住宅用地特例割合：住宅用地の場合、課税標準額を軽減する措置です。土地の所有状況によって異なりますが、一般的には200㎡までは1/6、200㎡超の部分は1/3となります。

1.4%：固定資産税の標準税率です。

例えば、1㎡あたり30万円の土地を100㎡所有している場合、土地の固定資産税は以下の通り計算されます。

1. 課税標準額の算出

路線価 × 土地の単位地積 = 課税標準額
30万円/㎡ × 100㎡ = 3,000万円

2. 住宅用地特例の適用

課税標準額 × (1 – 住宅用地特例割合) = 課税標準額
3,000万円 × (1 – 1/6) = 2,500万円

3. 固定資産税の算出

課税標準額 × 1.4% = 土地の固定資産税
2,500万円 × 1.4% = 35万円

上記は一般的な計算方法であり、実際の固定資産税は、土地の形状や用途などの様々な要素によって変動します。

詳細については、お住まいの市区町村の税務課に確認するようにしてください。

建物の固定資産税

建物の固定資産税は、以下の式で計算されます。

建物の固定資産税 ＝ (建物の評価額) × 1.4%

建物の評価額：固定資産税の納税通知書に記載されている課税明細書の価格です。建物の構造、床面積、築年数などを考慮して算出されます。

1.4%：固定資産税の標準税率です。

例えば、建物の評価額が500万円の場合、建物の固定資産税は以下の通り計算されます。

建物の固定資産税 ＝ 500万円 × 1.4% = 7万円

上記のように、建物の固定資産税が算出されます。

建物の評価額については、3年に1度見直されるので築年数が経つにつれて税額も変動していきます。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を所有している人が支払う地方税です。市街化区域外の人は納める必要はありません。

毎年1月1日時点で市街化区域内に土地や建物を所有している人が納税義務者となります。

都市計画税は、固定資産税評価額を課税標準として、0.3%の税率で計算されます。

都市計画税の計算式　　固定資産税評価額×0.3%

ただし、市町村によっては条例により税率を低く設定している場合があります。

都市計画税は、道路や上下水道、公園などの公共施設の整備や建設などに使用されます。

市街化区域とは、すでに住宅街や商業施設などがある市街地、または10年以内に市街化を計画している区域を言います。

一方、「市街化調整区域」は、市街化が進むことを抑えている地域をいい、通常建物を建てることはできません。

住まいが市街化区域内にあるかどうかは、各自治体に問い合わせれば教えてもらえます。また、不動産会社やインターネットで検索しても確認できます。

このように、都市計画税は、快適な生活環境を維持するために必要な公共施設の整備や建設に充てられる重要な財源です。

固定資産税の負担が減る軽減措置

固定資産税の負担が減る軽減措置は以下の通りです。

それぞれの軽減措置について紹介していきます。

住宅用地特例

小規模住宅用地等の特例措置は、住宅用地として使用している土地に対して固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けられる制度です。

この特例を適用することで、固定資産税・都市計画税を最大で1/3から1/6まで軽減できます。

【軽減率】
小規模住宅用地（200m2以下）：固定資産税1/6、都市計画税1/3
一般住宅用地（200m2超）：固定資産税1/3、都市計画税2/3

【計算式】
小規模住宅用地の場合：固定資産税評価額 × 1/6 × 都市計画税率
一般住宅用地の場合：固定資産税評価額 × 1/3 × 都市計画税率

土地面積100㎡、固定資産税評価額3,000万円の土地を住宅用地として使用している場合、固定資産税は以下のように計算されます。

固定資産税：3,000万円 × 1/6 × 1.4% = 7万円

住宅兼テナント等の場合にも適用できますが、住宅の種類や住宅部分の割合に応じて、住宅用地率が下がり、軽減率が変動します。
詳細については、各自治体のホームページ等でご確認ください。

小規模住宅用地等の特例措置は、住宅取得者の税負担を軽減するための制度です。

適用条件を満たしている場合は、積極的に活用することをおすすめします。

新築住宅に係る税額の減額措置

新築住宅の固定資産税軽減措置は、新築された住宅に対して固定資産税の評価額を一定期間減額する制度です。

この制度により、新築住宅の取得者は、一定期間固定資産税の負担を軽減することができます。

軽減期間は、一戸建て住宅で3年、共同住宅は5年になります。
また、長期優良住宅の場合は軽減期間が延長され、一戸建て住宅で5年、共同住宅で7年になります。

注意点は、軽減措置を受けるためには、毎年5月10日までに市町村へ申請する必要があります。
また、適用条件を満たさなくなった場合は、軽減措置が取り消されることがあります。

このように、新築住宅の固定資産税軽減措置は、新築住宅の取得者の税負担を軽減するための制度です。

軽減措置の内容は、市町村によって異なる場合があります。詳しくは、各自治体のホームページ等でご確認ください。

認定長期優良住宅に関する特例

長期優良住宅に認定された住宅は、固定資産税の軽減措置を受けることができます。この制度により、長期優良住宅の取得者は、一定期間固定資産税の負担を軽減することができます。

軽減期間は、一戸建て住宅で5年、共同住宅で7年になり、住宅部分の床面積120㎡相当額まで、固定資産税額の2分の1が減額されます。

床面積200㎡の長期優良住宅の場合、120㎡までは固定資産税が半額になりますが、残りの80㎡は通常通りの課税となります。

軽減措置を受けるためには、毎年5月10日までに市町村へ申請する必要があります。

このように、長期優良住宅の認定を受けている住宅は、固定資産税が一定の期間、軽減されます。

持ち家の固定資産税が高くなるケース

持ち家の固定資産税が高くなるケースは以下の通りです。

それぞれのケースについて解説していきます。

空き家認定されている

近年、全国的に空き家が増加しており、周囲の生活環境の悪化や家屋の崩壊、火災などのリスクが懸念されています。

こうした問題を解決するために、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

この法律により、管理状態が不十分な空き家は「特定空き家」として指定され、行政による指導や命令、場合によっては行政代執行などの措置を受けることになります。

具体的には、以下の状態にある空き家は「特定空き家」として指定されます。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に指定される流れは以下の通りです。

1. 調査：市町村が空き家調査を行い、特定空き家に該当するかどうかを判断します。
2. 特定空き家に指定：特定空き家に該当すると判断された場合、市町村は所有者に通知します。
3. 助言・指導：市町村は、所有者に対して空き家の適切な管理を行うよう助言・指導を行います。
4. 勧告：助言・指導に従わない場合、市町村は所有者に対して勧告を行います。
5. 命令：勧告に従わない場合、市町村は所有者に対して命令を行います。
6. 行政代執行：命令に従わない場合、市町村は行政代執行を行い、強制的に空き家の解体等を行うことができます。
7. 費用請求：行政代執行を行った場合、市町村は所有者に対して費用を請求することができます。

特定空き家に指定されると、以下のデメリットがあります。

• 固定資産税等の優遇措置を受けられなくなる
• 行政代執行により強制的に解体される可能性がある
• 解体費用を所有者が負担する必要がある

このように、特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍に増加する可能性があります。

なので、特定空き家に指定されないよう、空き家は適切に管理することが重要です。具体的には、以下の対策が必要です。

• 定期的に空き家を確認し、必要に応じて修繕を行う
• 周囲の環境に配慮し、草木が生い茂らないようにする
• 空き家管理業者に管理を委託する

取り壊して更地にする

持ち家を解体して更地にした場合、土地の固定資産税が最大6倍になるという話はよく聞きますが、実際にはどのように変化するのでしょうか。

住宅が建てられている土地は、一定の条件を満たせば固定資産税の軽減措置を受けることができます。具体的には、以下の2つの特例があります。

小規模住宅用地特例：200平方メートル以下の土地は、固定資産税評価額が1/6に軽減されます。
一般住宅用地特例：200平方メートルを超える土地は、固定資産税評価額が1/3に軽減されます。

持ち家を解体して更地にした場合、これらの特例が適用されなくなり、土地本来の評価額に基づいて固定資産税が課税されます。これが、最大6倍になる可能性があります。

実際の課税額は、土地の広さや評価額、市町村の税率などによって異なります。必ずしも6倍になるわけではありませんが、大幅に増加することは間違いありません。

更地にした場合の固定資産税がどのくらいになるかは、市町村の税務課に問い合わせれば確認できます。事前に確認しておくことをおすすめします。

持ち家を解体して更地にする前に、以下の点について検討することをおすすめします。

固定資産税の増加
周辺の土地の状況
将来の土地の利用計画
解体費用

これらの点を考慮した上で、更地にするかどうかを判断しましょう。

持ち家を解体して更地にすることは、大きな決断です。事前に十分な情報収集を行い、慎重に検討することをおすすめします。

家屋調査に協力しない

家屋調査とは、固定資産税の算出に必要な家屋の状況を調査するものです。調査員が実際に家屋に立ち入り、建物の構造や設備、床面積などを確認します。

家屋調査の目的は、以下のとおりです。

• 固定資産税の算出に必要な家屋の評価額を正確に算定すること
• 不動産登記簿に記載されている内容と実際の家屋の状況が一致しているかを確認すること

家屋調査では、以下の項目が調査されます。

• 建物の構造（木造、鉄筋コンクリート造など）
• 建物の用途（居住用、店舗用など）
• 床面積
• 建築年数
• 使用されている資材や設備
• 建物の状態（新築、中古、リフォーム済みなど）

家屋調査は、固定資産税を公平に課税するために必要な調査です。調査員が訪問した際には、できる限り協力するようにしましょう。

屋内への立ち入りを避けたい場合は、書類の提出などで済ませられる場合もあります。ただし、実物の調査が行えず正確な評価ができないため、本来より固定資産税が高くなる可能性があります。

正当な理由がない家屋調査の拒否や、提出した資料に虚偽の記載があった場合は、罰則もあります。

年間の持ち家にかかる固定資産税は？

戸建てとマンションの年間にかかる固定資産税について紹介していきます。

マンションと戸建ての固定資産税の違いを把握するようにしましょう。

戸建て

持ち家にかかる税金は、主に以下の2つです。

• 固定資産税：土地や家屋の所有者に課税される税金
• 都市計画税：固定資産税の約4分の1の額で課税される税金

これらの税金は、土地の面積、住宅の構造・延床面積、居住する地域などによって変わってきます。

持ち家の税金は条件によって大きく変わるため、平均額などは公表されていません。

しかし、一般的には年間で8〜20万円程度かかるとされています。

持ち家の税金は、以下の式で計算できます。

固定資産税
土地：土地の固定資産税評価額 × 1/6 × 税率
建物：建物の固定資産税評価額 × 1/2 × 税率

都市計画税
固定資産税の課税額 × 1/4 × 税率

以下は、新築戸建て住宅の固定資産税と都市計画税のシミュレーション例です。

条件
土地面積：185㎡
建物延床面積：110㎡
土地の固定資産税評価額：2,000万円
建物の固定資産税評価額：1,000万円
税率：1.4％

固定資産税
土地：2,000万円 × 1/6 × 1.4％ = 49,000円
建物：1,000万円 × 1/2 × 1.4％ = 70,000円
合計：119,000円

都市計画税
土地：2,000万円 × 1/3 × 0.3％ = 21,000円
建物：1,000万円 × 1/2 × 0.3％ = 10,500円
合計：31,500円

新築住宅には、一定期間固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けることができます。上記のシミュレーション例では、軽減措置を受けることによって、固定資産税と都市計画税の合計は140,000円から70,500円に軽減されています。

持ち家の税金は、住宅ローン返済などの住宅取得費用に加えて考慮する必要があります。持ち家購入を検討している方は、事前に税金についても十分に確認しておくことをおすすめします。

マンション

マンションの固定資産税と都市計画税のシミュレーションは以下になります。

条件
所在地：東京都渋谷区
土地面積：50㎡
建物延床面積：70㎡
土地の固定資産税評価額：1,000万円
建物の固定資産税評価額：2,000万円
税率：1.4％

固定資産税
土地：1,000万円 × 1/3 × 1.4％ = 49,000円
建物：2,000万円 × 1/2 × 1.4％ = 140,000円
合計：189,000円

都市計画税
土地：1,000万円 × 1/3 × 0.3％ = 10,500円
建物：2,000万円 × 1/2 × 0.3％ = 21,000円
合計：31,500円

新築住宅の場合、一定期間固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けることができます。
上記の条件の場合、軽減措置を受けることによって、固定資産税と都市計画税の合計は220,500円から110,250円に軽減されます。

上記のシミュレーションはあくまで目安であり、実際の課税額は異なる場合があります。

一般的に、マンションは戸建て住宅よりも固定資産税と都市計画税の合計額が高くなります。

これは、マンションは建物の評価額が高く、耐用年数が長いことが主な理由です。

まとめ

今回は、「持ち家の維持にかかる税金の種類」や「持ち家の固定資産税が高くなるケース」などについて紹介してきました。

持ち家にかかる税金は以下になります。

固定資産税
都市計画税

また、「持ち家の固定資産税が高くなるケース」は以下の通りです。

• 空き家認定される
• 取り壊して更地にする
• 家屋調査に協力しない

上記のように、空き家認定されることで固定資産税等の優遇措置を受けられなくなり、固定資産税が高くなることがあるので注意が必要です。

また、マンションと戸建てでは、一般的にマンションの方が固定資産税が高くなる傾向があります。

その理由は、マンションは建物の評価額が高く、耐用年数が長いことが主な理由です。

このように、持ち家の維持には、固定資産税と都市計画税がかかるので、考慮したうえで購入することが大切になります。

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