リバースモーゲージのデメリットやリスクは？仕組みや後悔しないポイントを紹介！

「リバースモーゲージのデメリットやリスクは？」

「後悔しないためにどうしたらいい？」

これからリバースモーゲージの利用を考えている方で、上記のように疑問を抱えている方はいるのではないでしょうか。

リバースモーゲージは様々なメリットがありますが、一方でデメリットやリスクも存在します。

今回は、「リバースモーゲージのデメリットやリスク」や「リバースモーゲージの利用で後悔しないためのポイント」について紹介していきます。

これからリバースモーゲージの利用を検討している方は、参考にしてください。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けられるシニア向けローンです。

一般的なローンとは異なり、元本の返済は死亡または契約終了後に担保不動産の売却代金で行うため、存命中または契約期間中は利息のみの返済で済みます。

年々利用者が増えているリバースモーゲージは、年金生活で収入の少ない高齢者にとって、自宅を手放すことなく老後の資金を確保できる有効な手段です。

上記のように、リバースモーゲージは様々なメリットがあり、老後の生活を支えるためのサービスです。

メリットだけでなくデメリットも理解した上で、慎重に検討することをおすすめします。

次にデメリットやリスクについて紹介していきます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは以下の通りです。

それぞれのデメリットについて解説していきます。

資金の使途に制限がある

リバースモーゲージで融資を受けた資金の使いみち（資金使途）は、金融機関によって制限がある場合があります。

認められる主な資金使途は以下になります。

• 老後の生活資金
• 医療・介護費
• 住宅リフォーム
• 住宅ローンの返済
• 家族への贈与

一方、認められない資金使途は以下になります。

• 事業資金
• 投資目的
• ギャンブル

上記のように、リバースモーゲージは老後の生活に必要な資金の確保を目的とした商品がほとんどです。

原則自由としている金融機関も、事業資金や投資目的の利用は認めていない場合が多いので注意するようにしてください。

リバースモーゲージの利用を検討する際は、資金使途の制限を確認して、複数社で条件を比較することが大切になります。

マンションは対象外になることもある

マンションはリバースモーゲージの対象外となるケースが多く、金融機関も積極的に扱っていません。

その理由は、担保評価が土地の評価額をメインとして行われるためです。

一戸建ての場合、建物が古くなっても土地は残ります。しかし、マンションは土地の持分が少なく、土地のみの売却も困難です。

築30年～50年後には、マンションの担保価値はほぼなくなってしまう可能性が高いです。

金融機関にとって、このようなマンションはリスクが高いため、対象外となることが多いのです。

現在、民間金融機関でマンションを扱っているリバースモーゲージは、みずほ銀行、東京スター銀行など一部の銀行に限られています。

マンションでリバースモーゲージを利用したい場合は、以下の点に注意が必要です。

• 対象となる物件は築年数が浅い、立地条件が良いなどの条件を満たしている必要がある
• 融資額は一戸建てよりも低くなる
• 金利は変動金利であることが多い

このように、リバースモーゲージではマンションは対象外になることもあるので、契約前に確認するようにしてください。

想定より借入額が少ないこともある

リバースモーゲージで借りられる金額は、自宅の担保評価額の50～70％程度が一般的です。これは、一般的な不動産売却した場合よりも調達できる金額が少なめになる可能性が高くなります。

また、地域や物件の評価額によっては、担保の対象にならなかったり、マンションは対象外となることがあります。

リバースモーゲージは、老後の生活資金を確保するための手段として有効ですが、安易に計画に入れてしまうと、予定通りの金額が確保できないなど、計画通りの生活をおくることができなくなってしまう可能性があります。

このように、物件の評価額によって想定していた融資額より少なくなる場合もあるので注意が必要です。

リバースモーゲージのリスク

リバースモーゲージのリスクは以下の通りです。

• 長生きした時のリスク
• 金利上昇リスク
• 評価額下落リスク

各リスクについて紹介していきます。

長生きした時のリスク

長生きは本来喜ばしいことですが、リバースモーゲージを利用する場合はリスクとなる可能性があります。

リバースモーゲージは、基本的に契約者の死亡時に清算されます。しかし、近年は長期返済のリスクを抑えるために、期限付き契約を提供する金融機関も増えています。

例えば、60歳から25年間の契約でリバースモーゲージを利用した場合、85歳になった時点で、契約者が存命でも一括返済しなければなりません。

場合によっては、住み慣れた家を売却しないといけなくなり、離れざるを得ない状況に陥る可能性もあります。

リバースモーゲージの利用を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

• 長生きリスクを理解し、返済計画を慎重に立てる
• 期限付き契約の場合は、契約期間終了後の資金計画も考慮する

このように、長生きすると存命でも一括返済を求められるリスクもあるので、契約前に慎重に計画を立てることが大切になります。

金利上昇リスク

リバースモーゲージの多くは変動金利型または固定金利型です。

金利上昇時には、借入残高が増加し、担保価値を上回る「担保割れ」のリスクがあります。

また、契約期間中に融資可能金額の上限に達し、当初想定よりも利用できる金額が少なくなってしまう可能性もあります。

リバースモーゲージは不動産を担保とした融資であるため、毎月利息が発生します。金利上昇によって利息負担が重くなり、返済を滞納してしまうリスクもあります。

なので、金利上昇リスクを軽減するために、以下の対策を検討しましょう。

• 金利上昇時の返済計画を事前に立てる
• 固定金利の商品を利用する
• 複数の金融機関のプランを比較検討し、金利上昇リスクが低いプランを選ぶ

上記のように対策をすることで、金利上昇リスクの影響を軽減することができます。

リバースモーゲージ以外にも、老後の資金調達手段はあるので、自身の状況に合った最適な方法を選ぶようにしましょう。

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評価額下落リスク

リバースモーゲージの利用において、担保評価額の下落は大きなリスクとなります。

リバースモーゲージの融資限度額は、自宅の担保評価額に基づいて決定されます。しかし、不動産の評価額は常に変動するため、定期的な見直しが行われます。

見直しで担保評価額が下落した場合、融資限度額が下げられる、または融資が停止される可能性があります。さらに、借入金が融資限度額を上回った場合、差額分の返済が必要となります。

差額分の返済ができない場合は、自宅を売却して返済する必要があります。そうなると、住み慣れた家を手放さなくてはいけません。

また、契約者が亡くなった場合、自宅を売却して返済しますが、担保評価額や資産価値の下落により、借入金を返済しきれない場合、リコース型では相続人が返済額の不足分を立て替えて返済する必要があります。

相続人に負担をかけたくない場合は、ノンリコース型で契約することができます。しかし、ノンリコース型はリコース型よりも金利が高い傾向があります。

このように、物件の評価額が下落すると様々なリスクが発生するので、評価額が下がることも頭に入れて慎重に返済計画を立てるようにしてください。

リバースモーゲージの利用で後悔しないためのポイント

リバースモーゲージの利用で後悔しないためのポイントは以下になります。

• 複数の金融機関で条件を比較する
• 相続人との話し合い
• 他の資金調達方法も検討する

それぞれのポイントについて紹介していきます。

複数の金融機関で条件を比較する

リバースモーゲージは、多くの金融機関で取り扱われていますが、金利などの融資条件や融資方法、返済方法はそれぞれ異なります。

興味のある商品を見つけたら、必ず複数の金融機関に相談し、比較検討しましょう。

比較するポイントは以下になります。

金利: 変動金利型と固定金利型、それぞれの特徴とリスクを理解した上で、自身の状況に合った金利タイプを選ぶ。

融資限度額: 自宅の担保評価額によって決定される。複数の金融機関の融資限度額を比較し、より多くの資金を借りられるプランを選ぶ。

返済方法: 一括返済型、月々返済型、利息のみ返済型など、それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、返済負担が少ない方法を選ぶ。

その他: 金利優遇制度、手数料、契約後のサポート体制など、各社のサービス内容を比較する。

年収などの利用条件も金融機関によって異なるため、複数の金融機関の条件を比較し、自身が満たせる条件を満たしているプランを選ぶことが重要です。

相続人との話し合い

リバースモーゲージは、相続への影響を理解しておくことが重要です。

リバースモーゲージでは、契約者が亡くなった後に自宅を売却して借入金を返済します。そのため、相続人が自宅を相続することはできません。

リバースモーゲージを利用する前に、相続人へ内容を説明し、同意を得ることが大切です。

説明する内容は、以下になります。

• 自宅が相続できないこと
• 借入金の返済義務
• 将来的に自宅を売却する可能性があること

相続人の中に、自宅を引き継ぎたいと考えてリバースモーゲージに同意しない人がいると、利用することはできないので注意が必要です。

リバースモーゲージの借入金が担保価値を上回る場合、相続人が不足分を返済する必要がある場合もあります。

なので、リバースモーゲージを利用する際は、相続人と話し合いを行い同意を得たうえで契約するようにしてください。

相続人と話し合うことで、トラブルを回避することができます。

他の資金調達方法も検討する

リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を調達できる便利なサービスですが、必ずしも最適な選択肢とは限りません。

不動産を現金化する方法は他にも存在し、それぞれメリットとデメリットがあります。

不動産売却、買取、賃貸、リースバックなど、様々な方法の中から、自身のライフスタイルや目的に合った方法を選ぶことが重要です。

方法	メリット	デメリット
不動産売却	高額な資金調達が可能	住み慣れた家を離れる必要がある
不動産買取	迅速な資金調達が可能	査定額が低い場合がある
不動産賃貸	継続的な収入を得られる	空室リスクがある
リースバック	住み続けられる	一般相場より売却価格が低い場合がある

「自宅に住み続けたい」「年金以外の収入を得たい」といった希望に沿う可能性があるのが、リースバックです。

このように、リバースモーゲージ以外にも資金調達する方法はあるので、自分の条件に合ったものを選ぶことが大切です。

リバースモーゲージ以外の選択肢も検討することもおすすめします。

資金調達ならリースバックの選択肢もある

リースバックは、自宅を売却して資金を調達し、家賃を支払うことで自宅に住み続けることができるサービスです。

リバースモーゲージと比較すると、以下の点でメリットがあります。

資金使途の自由度
リースバックは融資ではなく売却と賃貸の組み合わせなので、資金使途が問われません。住宅購入資金以外にも、介護費用、事業資金、生活費など、様々な目的に利用できます。

借入金・利息の発生なし
リースバックは借入金ではなく売却による資金調達なので、借入金や利息が発生しません。返済義務もないため、金利負担を気にせずに利用できます。

将来的な買い戻し
契約内容によっては、将来的な自宅の買い戻しが可能です。住み慣れた自宅を手放したくない方でも、安心して利用できます。

上記のように、リースバックは資金使途が自由なので、様々な用途に使うことができます。

また、融資ではなく売却になるので返済する必要がなく、短期間で資金を調達することができます。

リースバックの売却価格や家賃などの条件は、リースバック業者によって異なるので自分に合った条件の業者を選ぶことが大切です。

このように、リバースモーゲージではなく、リースバックを利用することでより短期間でまとまった資金を調達することができるのでおすすめです。

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まとめ

今回は「リバースモーゲージのデメリットやリスク」などについて紹介してきました。

リバースモーゲージの主なデメリットとリスクは以下になります。

リバースモーゲージは、返済は死亡後なので、毎月の返済負担が少ないなどのメリットがありますが、デメリットやリスクもあるのが現実です。

メリットだけで判断せずに、デメリットやリスクを考慮したうえで利用するようにしてください。

リバースモーゲージを利用して後悔しないためには、他の資金調達方法のリースバックを検討することもおすすめです。

リースバックは、短期間でまとまった資金を調達することができ、家賃を支払うことで住み慣れた自宅に住み続けることが可能です。

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