「オーナチェンジで物件を売る理由は？」
「オーナーチェンジ物件を購入する時に気を付けることは？」
オーナーチェンジ物件の購入を検討するときは、物件の選ぶ際の注意点を押さえておかないと失敗してしまう可能性があります。
本記事では、「オーナチェンジ物件のメリット・デメリット」や「オーナーチェンジで売る理由」を解説していきます。
これから、オーナチェンジ物件の購入を検討してる方は参考にしてください。
オーナーチェンジ物件とは？仕組みについて
オーナーチェンジとは、中古物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転させることです。
入居者がいる状態で物件を売却するので、入居者は変わらずにオーナーのみが変わるという取引形態になります。
そしてオーナーチェンジがあったマンション・戸建てなどの物件のことを「オーナーチェンジ物件」と呼びます。
引き渡しが完了してからすぐに家賃収入が得られるのでメリットも多いです。
オーナーチェンジで売る理由
オーナーチェンジで売る理由は以下が考えられます。
- 収益がマイナスで損切りするため
- 利益確定するため
- 住宅ローンの利用に伴い整理
- 別の資産に投資するため
- 相続対策
それぞれの売却理由について解説していきます。
収益がマイナスで損切りするため
収益がマイナスで損切するために物件を売る方が多いです。
月々の支払いが自己資金からの持ち出しになり、損失をこれ以上広げないために売却するケースです。
収益がマイナスになってる原因は、購入時の収支シュミレーションが甘く、長期保有する際に維持費の計算などを怠っていたことです。
そのためこれ以上の損出を避けるために売却されています。
利益確定するため
賃貸運営の収支と売買収支がプラスで、利益確定する理想的な理由です。
空室率も少なく、地価上昇などが理由で購入時よりも価値が高くなり売却しても利益が出る状態であることが多いです。
利益は十分に確保できており、これからの相場変動がわからず、利益がでているタイミングで売却したい人になります。
住宅ローンの利用に伴い整理
投資用のローンを組んでいると、自分が住むための住宅ローンを組めないケースもあります。
借入額を抑えることで「住宅ローン」が組めるので、売却して借入額を少なくしたいのが理由です。
マイホーム購入のために、投資用物件のローンを整理したいと考えて売却をしたパターンです。
別の資産に投資するため
収益性が高く見込める物件を購入したいので、既存の物件を売却し資金を調達する人もいます。
売却で得た資金を元に「不動産投資ローン」を組み、収益性が高い物件を購入して投資を行ないます。
また他には、売却により利確した資金を元手に、株式投資や事業資金に充てる方が多いです。
投資商品の変更を理由に売却する人もいます。
相続対策
不動産を所有していた場合、相続のときに被相続人に対する多額の相続税納税義務が発生します。
また、遺産分割が難しい場合、不動産相続で家族間のトラブルになるリスクもあるので、分割しやすい現金へ戻す方も多いです。
そのため、「相続対策」として生前に売却して分配しやすい現金へ戻しておくことが行われます。
収益物件がオーナーチェンジで売れない場合の対策方法
オーナーチェンジ物件が売れないときの対策方法は以下です。
- 空室状況を改善をする
- 物件を綺麗にメンテナンスする
- オーナーチェンジ専門会社に買取してもらう
それぞれの対策方法について解説していきます。
空室状況を改善をする
オーナーチェンジ物件を高く売るためには、満室のまま家賃をキープすることが大切になります。
売却のための空室対策は以下です。
- 賃料の見直しをする
- 既存の賃借人更新手数料を無料にする
- 管理会社を変更する
一番有効的なのは、客付け力がある管理会社に依頼することです。
他の管理会社にも話を聞いて客付力のある管理会社を選ぶようにしましょう。
また、周辺相場に比べて家賃設定が高い場合は、入居希望者が少なくなるので、適正な家賃になっているかを見直しする必要があります。
オーナチェンジ物件を高く売るために、空室状況を改善するようにしましょう。
物件を綺麗にメンテナンスする
買主からの第一印象を良くするために、物件を綺麗にメンテナンスしましょう。
空室があっても「すぐに借り手が現れるだろう」と思ってもらうことができたら、購入してもらえる可能性が高まります。
なので、空室時で内覧できる場合は、買主も細かく現状の確認をするので、必ず業者でハウスクリーニングを行なうようにしてください。
状態が悪い物件は、空室のままになるリスクが高いと判断され、売れにくくなるので注意してください。
オーナーチェンジ専門会社に買取してもらう
投資家の顧客を多く持つ不動産会社に依頼することで早期に売却できる可能性が高いです。
オーナーチェンジ物件の取引数が多い会社に依頼することで、適切な価格で売却でき、無用なトラブルも避けることができます。
「オーナーチェンジ物件」の売却や購入する際は、オーナーチェンジの取引実績が多い会社に買取してもらうようにしましょう。
収益物件のオーナーチェンジでトラブルを防ぐポイント
収益物件のオーナーチェンジでトラブルを防ぐポイントは以下です。
- 最新の賃貸契約書を確認する
- 設備の不具合の確認
- 管理費等の変更予定がないか確認
それぞれのポイントについて解説していきます。
オーナーチェンジで売買契約を結ぶ際は、細心の注意が必要です。
最新の賃貸契約書を確認する
今までの賃料、敷金、礼金、更新料などは、変更されることがあります。
更新時に変更していることも多いので賃貸管理会社に任せきりにせずに自分で確認するようにしてください。
賃料が安く変更されていると、購入してから家賃収入を少なくなり、当初シュミレーションしてた結果と異なってくることがあります。
また、賃貸経営にとって礼金の有無では、収支が大きく変わってくる重要なポイントのため、礼金の条件が変更されてないかの確認も必要です。
上記のようなリスクがあるので、購入前と購入時に賃貸契約の内容が変更されてないか自分でも確認するようにしましょう。
設備の不具合の確認
買主は、契約前に部屋の状況の確認ができないため、契約後に隠れた設備故障や管理会社から修理の依頼があると、後々に修理費用の請求をされてしまうことがあります。
購入検討時に共有してものが基本ですが、入居者がいて買主も部屋状況が確認できない場合もあるので注意が必要です。
なので契約する際に、上記の事例があった際の責任の所在についても確認するようにしましょう。
必要な修繕を売主がしないのであれば、その費用分を売買価格で調整することもできるので、必ず売主に確認するようにしましょう。
管理費等の変更予定がないか確認
管理費・修繕積立金の変更予定がないか、契約前に確認するようにしましょう。
管理費・修繕積立金が高くなれば、ランニングコストも高くなります。
賃貸経営していくうえで、毎月かかってくる経費になるので必ず確認するようにしてください。
また、大規模修繕工事の予定がないかも確認し、契約前に負担する可能性があることを考え、購入するか判断するようにしてください。
オーナーチェンジ物件を購入する際に確認すること
オーナーチェンジ物件を購入する際に確認することは以下です。
- 現地確認をする
- 現在の家賃と周辺相場を把握する
- 過去の運営状況を確認する
それぞれのポイントについて解説していきます。
購入する際の判断材料にして失敗しないように気を付けてください。
現地確認をする
契約前に内覧は難しいですが、売主へのヒアリングや書類等での調査は可能です。
外観や周辺環境などは自分で確認することができるので、確認するようにしてください。
確認するポイントは、どんな入居者がいるのか、周辺の騒音や日当たりなどです。
周辺環境が不利になって、入居者が募らないリスクもあるので事前に自分の目で確認しておくことも大切です。
できる範囲で現地確認をすることで、室内を直接見ることはできなくても、リスクをある程度洗い出すことができます。
購入する前は現地を確認するようにしてください。
現在の家賃と周辺相場を把握する
周辺相場と比較して現在の家賃に乖離がないか確認するようにしましょう。
割安な賃料や割高な賃料で入居してる場合は、必ず理由を確認するようにしてください。
割高な賃料で入居している場合は、その入居者が退去した後には今よりも賃料を下げなければ入居者が現れないことがあります。
そうなると、家賃収入が減って購入時よりも利回りが低下し、収益にも影響するリスクがあります。
なので、相場より割高な賃料で入居している場合は注意するようにしてください。
また、レントロール（賃料表）が売買価格を吊り上げるための虚偽のものである可能性もゼロではないため、レントロールを見るだけで満足せず、実態と比べて相違がないか調べることも重要です。
オーナーチェンジ物件を購入する際は、現在の家賃と周辺相場を把握するようにしましょう。
過去の運営状況を確認する
売主から過去の運営状況を確認することも大切です。
入居率や入居期間などの情報を確認することで、将来の家賃収入の見通しを立てやすくなります。
過去の入居率が低い場合や入居期間が短い場合は賃貸経営においてリスクでしかないため、購入を見送ることも考えないといけません。
また、管理会社の情報も確認し、同じ管理会社に継続して管理を任せるべきか、他の管理会社に切り替えるべきかを検討するようにしましょう。
管理会社によって客付けに差があるので、客付け力のある管理会社かを確認することで空室のリスクを抑えることができます。
購入前に必ず過去の運営状況を確認し、購入するか判断するようにしましょう。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件のメリット は以下です。
- 家賃収入をすぐに得ることができる
- ローンの融資審査が比較的通りやすい
- 入居者募集に関する手間や費用を省ける
各メリットを詳しく解説していきます。
家賃収入をすぐに得ることができる
入居者がすでにいる状態なので、購入後すぐに家賃収入を得られるのは大きなメリットになります。
家賃収入が収益となるため、入居者の確保が重要になり、入居者がいない空室状態だと家賃収入がなくローンの返済が負担になります。
また、入居者希望者がいない場合は、家賃や礼金の見直しの必要があり、条件が下がれば収益も下がるのでリスクが大きくなります。
物件によっては6か月〜1年以上空室になる場合もあるため、すでに入居者がいるのは投資をするうえで大きなメリットになります。
ローンの融資審査が比較的通りやすい
オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいることで、金融機関の融資審査が比較的通りやすい傾向にあります。
金融期間は審査時に、物件自体の資産価値や収益性などを調査して融資を決定するので、家賃収入がすぐに見込める「オーナーチェンジ物件」は審査に通りやすくなります。
これまで管理してきた管理会社に継続して管理をお願いできるので、管理コストや設備点検費用、原状回復費用などが予想しやすく、収支計画が立てやすいのも融資審査が通りやすい理由です。
オーナーチェンジ物件はローンの融資審査が比較的通りやすいところがメリットの一つになります。
入居者募集に関する手間や費用を省ける
入居者がいない物件を購入すると、入居者の募集や審査など入居者を決めるまでに多くの手間や時間が掛かります。
新しい入居者の募集をして契約までに早くても（1カ月〜数カ月）かかるとされていて、
この期間は家賃収入が入ってこないので損出が大きくなります。
入居者が見つかるまではコストだけが発生し収益が得られないため、オーナーチェンジ物件であれば募集期間の損失を防げるというのも大きなメリットと言えます。
オーナーチェンジ物件のデメリットと注意点
オーナーチェンジ物件のメリットや注意点 は以下です。
- 購入後の契約内容の変更が難しい
- 購入後すぐに退去されることもある
- 購入後に修繕費が発生することがある
各デメリットを詳しく解説していきます。
購入後の契約内容の変更が難しい
オーナーチェンジ物件では入居者と共に賃貸契約もそのまま引き継がれるので契約内容の変更は難しいです。
オーナーが変わっても、すぐに契約を変更・解約はできないので、不利な契約内容であった場合、引き継がなくてはなりません。
購入後に、不利な契約内容が発覚する場合もあるので、購入前に必ず「賃貸契約」の確認をするようにしてください。
賃貸契約締結後は借主の権利のほうが強い傾向にあり、退去要求や賃料の変更・敷金の請求をすることは難しいです。
購入後の入居者がいる状態で契約内容の変更することはできないので注意するようにしましょう。
購入後すぐに退去されることもある
すでに入居者がいる場合でも、購入後に退去されることもあります。
このケースは、借主の都合によって変わるので、予測することが難しいです。
退去されれば、新しく入居者の募集を行なう必要があり、すぐに入居者が決まればリスクは最小限に抑えることはできますが、希望者がいない場合は条件の見直しを行なうなど対策が必要になります。
また、新しく入居者を募集する中で、家賃を下げないと入居者が現れないこともあるので、家賃を下げなくてはいけないリスクがあることも考えておきましょう。
購入時は、入居者がいる場合でも、その後も入居し続ける保証はないので注意するようにしてください。
購入後に修繕費が発生することがある
オーナーチェンジ物件は、中古物件であることからすぐに修繕費が発生することがあります。
前の所有者がほとんど修繕をしないまま売り逃げていることも多いため、購入すると痛い目にあってしまうこともあります。
オーナーチェンジ物件を購入するには、過去にどのような修繕が行われてきたのかを売主にしっかり確認することが大切です。
購入する際に、修繕に関する確認を怠ると、購入後に修繕費を負担しなくてはいけなくなるので注意するようにしてください。
まとめ：オーナーチェンジ物件は投資初心者に向いています
オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるため、賃貸契約の内容を検討したり、入居者の募集や審査などをする必要がありません。
不動産投資を始めるにあたって、時間やコストを大幅に削減できることから、オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者に向いているといえます。
